Die Umschreibung im Grundbuch ist jedoch noch nicht erfolgt
I.2 Plangebiet - Lage
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans XV-51d umfasst Flächen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Berlin-Johannisthal/Adlershof am südöstlichen Rand zwischen Straße „Am Studio", Köpenicker Straße, dem Ernst-Ruska-Ufer, der Volmerstraße und der Richard-Willstätter-Straße.
I.3 Eigentumsverhältnisse
Der überwiegende Teil der Flurstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplans XV-51d befindet sich im Eigentum der WISTA-MANAGEMENT GMBH. Dies betrifft auch die Straßenverkehrsflächen. Die Richard-Willstätter-Straße, die Volmerstraße und die Wilhelm-Ostwald-Straße sind als öffentliche Straßen gewidmet und in das Fachvermögen des Bezirkes Treptow-Köpenick (Tiefbauamt) übertragen worden.
Die Umschreibung im Grundbuch ist jedoch noch nicht erfolgt. Die Flurstücke 6924, 7208, 7209, 7215, 7216, 7218 und 7229 auf der ehemaligen Staatsreserve befinden sich in Privateigentum. Alle übrigen Flurstücke sind im Eigentum des Landes Berlin.
I.4 Nutzung und Bebauung
Das Gebiet gliedert sich in zwei Nutzungsbereiche. Das Gebiet nördlich der Wilhelm-Ostwald-Straße besitzt einen sehr hohen Grünanteil, das im Wesentlichen aus naturnahen Freiflächen wie dem Robinienwäldchen, Gärten und Ruderalgesellschaften besteht. In diesem Teil befindet sich die Tennisanlage des Berliner Tennis Club WISTA e.V. mit Zugang von der Wilhelm-Ostwald-Straße.
An der Straße „Am Studio" Ecke Richard-Willstätter-Straße befindet sich noch ein Wohnhaus. Dieses Wohnhaus ist das letzte von ursprünglich vier Häusern. Da der Umzug wegen des hohen Alters der Mieter zurzeit nicht zumutbar ist, wird der Abriss zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen. An der Einmündung Am Studio/WilhelmOstwald-Straße befindet sich eine bezirkliche Kindertagesstätte (KiTa).
Die Fläche südöstlich der Wilhelm-Ostwald-Straße ist bis auf drei im Stadtvillenstil errichtete Gästehäuser der Alexander-von-Humboldt-Stiftung (internationales Begegnungszentrum IBZ) unbebaut. An der Ecke Volmerstraße/Wilhelm-OstwaldStraße ist ein Mischwäldchen entstanden.
Die südöstlich angrenzenden Flächen zwischen Ernst-Ruska-Ufer/Köpenicker Straße und der Straße „Am Studio" waren ehemals Lagerflächen der so genannten „Staatsreserve" der DDR, die in Vorbereitung auf eine Neubebauung und der Altlastensanierung vollständig von Schuppen und kleineren Hallen beräumt wurde.
Seit 2006 sind auf dem Gelände mehrere Hallen, ein Autohaus, eine Autowerkstatt und eine "Drive-In Bakery" entstanden.
Die Nutzungsstruktur der Umgebung ist sehr heterogen, zumeist geprägt von Forschungsinstituten und Einrichtungen der „Stadt für Wissenschaft, Wirtschaft und Medien" in unterschiedlicher Qualität. Im Westen und Norden bestimmen neue oder modernisierte Gebäude in anspruchsvoll gestalteter Umgebung das Bild, beziehungsweise befinden sich im Bau. Östlich der Köpenicker Straße befindet sich die Kleingartenkolonie Teltowkanal III. Im Süden stellt der Teltowkanal eine Zäsur dar; er ist die Grenze im Übergang zum aufgelockerten vorstädtischen Raum im Süden.
I.5 Verkehrliche Erschließung I.5.1 Straßennetz
Das Gebiet ist allseitig erschlossen über die Straße „Am Studio", die Köpenicker Straße, das Ernst-Ruska-Ufer sowie über die Volmerstraße, die Richard-WillstätterStraße und innerhalb des Geltungsbereichs durch die Wilhelm-Ostwald-Straße.
Für die Flächen der ehemaligen Staatsreserve ist eine direkte Anbindung an die Köpenicker Straße bzw. an das Ernst-Ruska-Ufer auf Grund des abfallenden Geländes ins Baugebiet hinein, der Straßenführung als Kurve mit der Möglichkeit einer künftigen Anhebung und einer lichtsignalgeregelten Kreuzung allenfalls eingeschränkt möglich. Im Scheitelbereich der Kurve sind nur eingeschränkte Zu- und Abfahrtsmöglichkeiten in der Nähe der Einmündung der Volmerstraße denkbar.
Das Linksabbiegen ist weder vom Ernst-Ruska-Ufer auf das Gelände noch umgekehrt möglich. Um die parzellierten Grundstücke auf dieser Fläche erschließen zu können, wurde in 2006 eine private Erschließungsstraße gebaut.
I.5.2 ÖPNV
Das Planungsgebiet befindet sich im weiteren Einzugsbereich des S-Bahnhofs Adlershof.
Über die Straße „Am Studio" und Köpenicker Straße führt die Buslinie 260, die zwischen S-Bahnhof Adlershof und U-Bahnhof Rudow verkehrt.
I.6 Technische Infrastruktur
In der Frage der Ver- und Entsorgungsinfrastruktur sind für die gegenwärtigen Nutzungen des Gebietes keine Engpässe zu erkennen. Bei der Dimensionierung der Leitungsquerschnitte ist auf die zukünftig absehbare Entwicklung Rücksicht genommen worden.
I.6.1 Frischwasser
In den Straßen sind Versorgungsleitungen DN 200 vorhanden.
I.6.2 Schmutzwasser
In der Straße „Am Studio" liegt ein Schmutzwasserkanal (DN 250) an.
Im Plangebiet gibt es noch einen Regenwasserkanal (RK 1000 BR), der als Sammler für die vorhandenen Regenwasserkanäle im südlichen Abschnitt der Straße „Am Studio" dient. Im Bereich des IBZ ist diese Leitung in Richtung Süden verlegt worden. Die Funktion dieser Leitung wird künftig durch Regenwassersammler in der Wilhelm-Ostwald-Straße übernommen. Der o.g. Sammler wird dann zurückgebaut werden können.
Die Entwässerung im Plangebiet erfolgt im Trennsystem. Das Schmutzwasser wird vollständig zur Großkläranlage Waßmannsdorf gepumpt.
I.6.3 Versickerung
Die dezentrale Regenversickerung umfasst die Niederschläge in den Baugebieten einschließlich der Dachflächen, die der Volmerstraße, der Richard-WillstätterStraße und der Wilhelm-Ostwald-Straße, da hier mit einer geringen Verkehrsbelastung von 7
I.6.4 Fernwärme
Im Gebiet der WISTA-MANAGEMENT GMBH betreibt die BlockheizkraftwerksTräger- und Betreibergesellschaft mbH Berlin (BTB) an der Wegedornstraße ein Heizkraftwerk. Das bestehende Leitungsnetz ist modernisiert und sollte zur Wärmeversorgung des Planungsgebietes beitragen. Realisiert ist eine Leitungstrasse durch die Volmer-/ Wilhelm-Ostwald-Straße zum IBZ. I.6.5 Elektrizität
In der Köpenicker Straße verlaufen Leitungen mit 1 kV, 6 kV und 10 kV Kapazität.
Die künftige Elektroversorgung im WISTA-Gebiet orientiert sich weitgehend am bestehenden System, also den Trafo - Stationen, der Anzahl der 10 kV-Ringe und der Trassenführung. Die 10 kV - Einspeisung erfolgt vom Umspannwerk Moissistraße.
In der Wilhelm-Ostwald-Straße ist für die Bauten des IBZ ein Anschluss an das Elektronetz von der Volmerstraße aus gelegt. Ebenso befindet sich in der WilhelmOstwald-Straße ein 380/220V Anschluss an die öffentliche Beleuchtung.
I.6.6 Gas
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegen zurzeit keine Leitungen der GASAG. Die Versorgung des Plangebietes mit Gas könnte bei Bedarf über einen Anschluss an eine bestehende Hochdruckleitung in der Köpenicker Straße erfolgen, von hier aus könnten auch größere Mengen bereitgestellt werden.
I.6.7 Telekommunikation
Eine Versorgungstrasse für Telekommunikation ist im Zuge der Baumaßnahmen in der Straße „Am Studio" realisiert worden.
I.7 Planerische Ausgangssituation
Das Plangebiet liegt nicht im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans.
Vor der Festlegung als förmliche städtebauliche Entwicklungsmaßnahme wurden Vorhaben ausschließlich nach § 34 BauGB, also als Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile beurteilt. Seitdem gilt darüber hinaus der Entwicklungsgenehmigungsvorbehalt gemäß § 169 Abs. 1 Nr. 3 BauGB in Verbindung mit §§ 144 und 145 BauGB, nach dem Vorhaben nicht die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen der Entwicklungsmaßnahme zuwiderlaufen dürfen.
I.7.1 Flächennutzungsplan
Im Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 8. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt geändert am 4. Dezember 2007 (Amtsblatt S. 1233) ist das Plangebiet südlich der Wilhelm-Ostwald-Straße als gewerbliche Baufläche und nördlich der Wilhelm-Ostwald-Straße als öffentliche Parkanlage dargestellt. Die gewerbliche Baufläche ist mit einem Lagesymbol „Schadstoffbelastete Böden" gekennzeichnet.
Der Bebauungsplan ist aus dem Flächennutzungsplan entwickelbar. Die gewerblichen Bauflächen und die öffentliche Grünfläche entsprechen den Darstellungen des Flächennutzungsplans.