Immobilienwirtschaft

„Im Sondergebiet -Bau- und Gartenmarkt- sind eine Außenverkaufsfläche nur auf der Fläche ABCDEFGA und eine Stellplatzanlage nur auf der als Stellplatzfläche festgesetzten Fläche zulässig." Der letzte Satz der Festsetzung kann damit entfallen.

Stellungnahme:

Die Straßenbegrenzungslinie im nordöstlichen Eckbereich Eisenhutweg/Stubenrauchstraße ist an die in Realisierung befindliche Erweiterung der Stubenrauchstraße anzupassen.

Abwägung:

Die Straßenbegrenzungslinie im Eckbereich Stubenrauchstraße/Eisenhutweg wird an den Ausbaustand der Stubenrauchstraße angepasst und der Bebauungsplanentwurf geändert.

Stellungnahme Eckbereich ehemalige Straße 197/ehemalige Straße 194 wurden im Zuge der Autobahnplanung und Realisierung die Grundstücksgrenzen der Grundstücke Str. 194 Nr. 26 und 27 neu festgelegt, Straßenbegrenzungslinien sind jedoch in den Planunterlagen der Autobahn nicht dargestellt. Die Darstellung und Festsetzung sollte daher im Rahmen dieses Bebauungsplanverfahrens erfolgen.

Abwägung:

Der Sachverhalt ist bekannt und in der Begründung dargelegt. Der Bebauungsplan kann keine Regelungen außerhalb seines Geltungsbereiches bzw. außerhalb des Geltungsbereichs der Entwicklungsmaßnahme treffen, so dass auch aus diesem Grunde keine Straßenbegrenzungslinie im Bereich der Grundstücke ehemalige Str. 194 Nr. 26 und 27 festgesetzt werden könnten. Die südliche Straßenbegrenzungslinie im Bereich des durch Planfeststellung gegenüber dem ehemaligen Bestand geänderten Ausbaus wird nicht durch den Bebauungsplan erneut festgesetzt, da hier mit dem Fachplanungsrecht eine hinreichende Rechtsgrundlage vorhanden ist, in das Fachplanungsrecht nicht eingegriffen werden soll und keine genauen Angaben (Einmessung) über den Ausbau zur Übernahme in den Bebauungsplan vorliegen.

BA Treptow-Köpenick, Abt. Umwelt, Grün und Immobilienwirtschaft, Amt für Umwelt und Natur Stellungnahme

Zur Erhöhung des Grünanteils der stark bebauten Flächen sollten die verbleibenden Randflächen, auch die Böschungsbereiche zur Stubenrauchstraße in die Flächen mit Pflanzbindung einbezogen werden.

Abwägung:

Die Flächen außerhalb der Stellplatzanlage, der Zufahrten und der Außenverkaufsfläche sind bereits durch Grasflächen/Spontanvegetation begrünt. Eine Ausgleichverpflichtung für Eingriffe in Natur und Landschaft liegt nicht vor, so dass von daher keine zusätzliche Bepflanzung /Begrünung gefordert werden könnte. Dem Hinweis wird jedoch insofern gefolgt, als die nicht versiegelten und begrünten Flächen zusätzlich mit Bindung für Bepflanzungen und für die Erhaltung festgesetzt werden. Der Bebauungsplan wird entsprechend geändert.

BWB - Berliner Wasserbetriebe Stellungnahme

Gemäß den beiliegenden Anlagen befänden sich im Bereich der Stubenrauchstraße, dem Eisenhutweg sowie dem Johannes-Sasse-Ring Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe. Die vorhandenen Anlagen stünden im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zur Verfügung. In der Stubenrauchstraße läge im öffentlichen Straßenland eine Abwasserdruckleitung DN 600.

Abwägung Planungsrechtliche Regelungen zur Wahrung der Belange der Berliner Wasserbetriebe werden im Rahmen dieses Bebauungsplanverfahrens nicht erforderlich, da sich sämtliche Leitungen im öffentlichen Straßenland befinden. Es erfolgt keine Änderung.

Vattenfall Europe Transmission GmbH

Stellungnahme:

Im Planungsgebiet befinde sich unsere 220-kV-Freileitung Marzahn ­ Thyrow ­ Wuhlheide 291/302 von Mast-Nr. 81-83.

Der Leitungsverlauf sei in den eingereichten Unterlagen gekennzeichnet worden, wobei darauf hinweisen werde, dass die Kennzeichnung keine vermessungstechnische Eintragung sei und somit für eine Projektierung nicht verwendbar sei. Um eine Einordnung der Planungen vornehmen zu können, sei im Auftrag des Investors der genaue Freileitungsverlauf und die Maststandorte zu vermessen.

Wie bereits in der Begründung zum Bebauungsplan festgestellt wird, sei ein Freileitungsbereich von 50 m beidseitig der Trassenachse zu beachten, für den Bau-, Nutzungs- und Höhenbeschränkungen bestehen.

Für eine Bebauung und das Arbeiten im Freileitungsbereich sei die gesonderte Prüfung und Stellungnahme im zuständigen Regionalzentrum Mitte einzuholen.

Abwägung:

Der Sachverhalt in Bezug auf die Restriktionen, die sich aus dem Vorhandensein der 220 kV-Freileitung ergeben, ist bekannt und in der Begründung dargelegt. Planungen, die vermessungstechnische Leistungen oder eine Prüfung im zuständigen Regionalzentrum erforderlich machen würden, sind nicht vorgesehen, da es sich um eine Bestandssicherung handelt.

Die Trassenführung wird in die Planzeichnung übernommen und der Bebauungsplan redaktionell zeichnerisch ergänzt Wasser- und Schifffahrtsamt Berlin ­WSAStellungnahme

Bei der Bundeswasserstraße Teltowkanal handelt es sich um eine Bundeswasserstraße, für die die Verwaltungszuständigkeit der Wasser ­ und Schifffahrtsverwaltung (WSV) des Bundes gemäß Artikel 87 Abs. 1 und Artikel 89 Grundgesetz gegeben ist. Die Belange der WSV sind durch den o.g. Bebauungsplan nicht berührt. Vorausgesetzt, dass die Planungsgrenze mit der Eigentumsgrenze der WSV des Bundes identisch ist, wird dem Bebauungsplan zugestimmt.

Abwägung:

Die Geltungsbereichsgrenze entspricht der Grenze der Entwicklungsmaßnahme, die nicht zwangsläufig mit der Eigentumsgrenze des Bundes für die Bundesautobahn zusammenfallen muss. Da der Bebauungsplan hier keine Regelungen trifft, sondern die Planfeststellung hier lediglich nachrichtlich übernimmt, sind alle Abstimmungs- und Abwägungserfordernisse im Rahmen des Fachplanungsrechtes erfolgt. Für den Bebauungsplan ergibt sich kein Handlungserfordernis.

WGI ­ für GASAG

Stellungnahme:

Die abgegebenen Planunterlagen gäben den Bestand zum Zeitpunkt der Auskunftserteilung wieder... Eine Versorgung des Planungsgebietes sei grundsätzlich durch Nutzung der öffentlichen Erschließungsflächen unter Beachtung der DIN 1998 herzustellen. Darüber hinaus notwendige Flächen für Versorgungsleitungen und Anlagen seien gemäß § 9 Abs. 1 BauGB im Bebauungsplan festzusetzen.

Abwägung:

Nach überschlägiger Prüfung verlaufen die Leitungen der GASAG im öffentlichen Straßenland des Johannes-Sasse-Ringes bzw. außerhalb des Geltungsbereiches, so dass Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 BauGB im Bebauungsplan entweder nicht erforderlich oder nicht möglich sind. Die Stellungnahme führt zu keiner Änderung des Bebauungsplanes.

Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Art und Weise der Beteiligung

Die Beteiligung der Öffentlichkeit zum Bebauungsplan XV-58bba wurde in der Zeit vom 20. November 2007 bis einschließlich 20. Dezember 2007 bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abt. IV im Dienstgebäude Württembergische Straße 6 vor den Räumen 815 und

816 durchgeführt. Während der Dienststunden Montag bis Mittwoch von 9 bis 17 Uhr, Donnerstag von 9 bis 18 Uhr und Freitag von 8.30 bis 15.30 Uhr sowie nach telefonischer Vereinbarung auch außerhalb dieser Sprechzeiten bestand die Möglichkeit, die ausgelegten Unterlagen einzusehen. Es lagen der Bebauungsplan mit Begründung aus. Da das Bebauungsplanverfahren im beschleunigten Verfahren durchgeführt wird, wurde von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB abgesehen. Hierauf wurde in der amtlichen Bekanntmachung hingewiesen. Auf die Durchführung der Beteiligung der Öffentlichkeit wurde durch amtliche Anzeige am 16. November 2007 in den Berliner Tageszeitungen „Berliner Morgenpost", „Der Tagesspiegel" und „Berliner Zeitung" sowie im Amtsblatt Nr. 49 vom 09.11. auf Seite 2907 hingewiesen.

Ergebnis der Beteiligung

In der Beteiligungsfrist trugen sich 9 Besucherinnen bzw. Besucher in die Liste im Dienstgebäude Württembergische Straße ein. Während der Auslegungsfrist gingen 5 schriftliche Stellungnahmen ein. Eine Einwendung wurde vom aktuellen, seit dem 20.02.2008 grundbuchlich eingetragenen Eigentümer, vorgetragen. Sie richtet sich insbesondere gegen die am derzeitigen Bestand orientierte Planung bzw. deren Festsetzung im Rahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme. Sie wird wegen des zunächst zu unterstellenden Gewichtes einer „Eigentümereinwendung", aber auch wegen der Komplexität der „Eigentümer-Interessen" im Zusammenhang dokumentiert. Anschließend werden sowohl die einzelnen Punkte dieser Einwendung wie deren Gesamt-Argumentation abwägend bewertet.

Stellungnahme (gesamt):

1. In dem zwischen der BAAG Berlin Adlershof Aufbaugesellschaft mbH und der eigentumsrechtlichen Rechtsvorgängerin des Baumarktinhabers, der INTECH Verwaltungsgesellschaft mbH, abgeschlossenen Vertrag vom 5. Mai 1999 (UR-Nr. 180/99 des Notars Dr. Latzel, Berlin) sei für den Bereich zwischen dem Baumarkt, der innerhalb des Geltungsbereichs des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes XV-VE 2 liege, und der Stubenrauchstraße eine ausdrückliche Bauverpflichtung mit dem Ziel geregelt, dort hochbauliche Maßnahmen durchzuführen. Diese Bauverpflichtung sei, im Übrigen ohne die Zustimmung des Baumarktinhabers, durch den zwischen dem Land Berlin und der INTECH abgeschlossenen notariellen Vertrag vom 29.11.2006 (UR-Nr. C 459/2006 des Notars Dr. Claussen Berlin) aufgehoben, wenngleich der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung die vom jetzigen Baumarktinhaber an INTECH erteilte Vollmacht vom 08.10.2002, die ausdrücklich von der BAAG und dem Land Berlin gefordert wurde, vorlag. Die Vollmacht liege nochmals bei (Anlage A des Schreibens).

Die Regelungen im notariellen Vertrag vom 29.11.2006 wurden damit begründet, dass das Land Berlin nunmehr das Entwicklungsziel einer Straßenbebauung entlang der Stubenrauchstraße aufgegeben habe. Aus Sicht des Eigentümers des Baumarktes könnten die entwicklungsrechtlichen Ziele, die dazu geführt hätten, hier von einer Bauverpflichtung Abstand zu nehmen, dahinstehen. Denn dieses Abrücken bedeute in keinem Fall, dass gleichzeitig ein anderes Entwicklungsziel dahingehend bestehe, auf der Fläche gar keine Bebauung zuzulassen, also letztlich das bisherige Entwicklungsziel genau in sein Gegenteil zu verkehren. Insofern sei aus der Sicht des Eigentümers des Baumarktes von vornherein kein städtebauliches Erfordernis oder auch nur ein nachvollziehbares städtebauliches Ziel dafür erkennbar, warum eine Bebauung zwischen der Stubenrauchstraße und dem existierenden Baumarkt, insbesondere in dem Bereich zwischen Stubenrauchstraße und dem Bebauungsplangebiet XV-VE2, ausgeschlossen werden solle.

Im Gegenteil wurde im Zusammenhang mit Abschluss des Vertrages vom 29.11.2006 zwischen den Beteiligten (Senatsverwaltung, Adlershof Projekt GmbH, Fa. INTECH, Odenthal & Partner GbR) abgestimmt, dass anstelle der aufgehobenen Bauverpflichtung aus dem Vertrag vom 05.09.1999 die Erweiterung des vorhandenen Baumarktes um 2.500 m² Verkaufsfläche, davon 1.200 m² innenstadttypische Sortimente, ermöglicht werden solle.