Einzelhandel

Verkäufers angesehen werden kann, den entwicklungsbedingten Abschöpfungs- oder Ablösebetrag zu zahlen, dessen Höhe zum Zeitpunkt des Kaufvertrags-Abschlusses zwischen der INTECH mbH und der Odenthal GbR von einer noch unbestimmten endgültigen Bebauung abhing.

Die entwickelte Interessen ­ Divergenz auf der Eigentümer-Seite ist der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung durch diverse Gespräche bekannt. Somit sind diese Verhandlungen keineswegs am jetzigen Baumarktinhaber vorbei geführt worden, sie haben dessen spezifische Interessen allerdings auch nicht explizit berücksichtigt.

Die Zustimmung des Baumarktbetreibers bzw. des Käufers und derzeitigen Eigentümers zum Vertrag vom 29.11.2006 (UR Nr. C 459 Jahr 2006) liegt in der Tat nicht vor, sie ist jedoch auch keine rechtliche Voraussetzung zur Wirksamkeit des Vertrages.

Zudem bestehen Nutzungsreserven für die Weiterentwicklung des Baumarktes innerhalb des durch den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan XV-VE2 geschaffenen Baurechts, auf die an späterer Stelle eingegangen wird.

Stellungnahme:

Aus Sicht des Eigentümers des Baumarktes könnten die entwicklungsrechtlichen Ziele, die dazu geführt hätten, hier von einer Bauverpflichtung Abstand zu nehmen, dahinstehen. Denn dieses Abrücken bedeute in keinem Fall, dass gleichzeitig ein anderes Entwicklungsziel dahingehend bestehe, auf der Fläche gar keine Bebauung zuzulassen, also letztlich das bisherige Entwicklungsziel genau in sein Gegenteil zu verkehren. Insofern sei aus der Sicht des Eigentümers des Baumarktes von vornherein kein städtebauliches Erfordernis oder auch nur ein nachvollziehbares städtebauliches Ziel dafür erkennbar, warum eine Bebauung zwischen der Stubenrauchstraße und dem existierenden Baumarkt, insbesondere in dem Bereich zwischen Stubenrauchstraße und dem Bebauungsplangebiet XV-VE2, ausgeschlossen werden solle.

Abwägung:

Wie bereits geschildert hat keineswegs nur die Umsteuerung der Entwicklungsmaßnahme zu einem Verzicht auf die Bauverpflichtung (im Sinne der ursprünglich intendierten Nutzung als Misch- bzw. Kerngebiet auf den Randstreifen) geführt, sondern sie ist auch auf Betreiben des Einwenders selbst (Eigentümer des Bau- und Gartenmarktes) entfallen. Auch ist die Inanspruchnahme der Fläche zwischen dem Geltungsbereich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes und der Stubenrauchstraße für Stellplätze nicht auf das neue Entwicklungsziel zurückzuführen, sondern auf die Eigeninitiative des Einwenders. Die Aufhebung der ehemaligen Bauverpflichtung ist somit auch auf Veranlassung und mit ausdrücklicher Zustimmung des Baumarktinhabers erfolgt, damit er an dieser Stelle stattdessen die Stellplätze für den Baumarkt weiter nutzen konnte.

Ferner wird die Auffassung des Einwenders nicht geteilt, dass „das bisherige Entwicklungsziel genau in sein Gegenteil" verkehrt worden sei. Das ehemalige Entwicklungsziel war eingegrenzt auf das Nutzungsspektrum eines MK oder MI im Zusammenhang mit einer hochwertigen, mehrgeschossigen Bebauung. Dies lässt sich alleine schon daraus ableiten, dass die Bauverpflichtung im Zusammenhang mit der Verpflichtung zur Durchführung eines architektonischen Wettbewerbes gemäß § 3 des Vertrages vom 5. Mai 1999 stand, also das Ziel einer hochwertigen Bebauung verfolgte. Zu keinem Zeitpunkt stand jedwede beliebige Nutzung oder Bebauung als Entwicklungsziel zur Disposition. Da das Ziel, an der Stubenrauchstraße ein hochwertiges Geschäftshaus/Büro-Wohngebäude zu errichten, aus den oben genannten Gründen obsolet geworden war und als Entwicklungsziel entfallen ist, kann hieraus nicht abgeleitet werden, dass nunmehr stattdessen eine andere Nutzung im Sinne der Einrichtung zusätzlicher Außenverkaufsflächen Ziel der Entwicklungsmaßnahme sein könne.

Ein solches Ziel besteht nicht und hat auch nie bestanden.

Auch hat der Einwender für den Geltungsbereich des Bebauungsplans XV-58bba bisher kein Vorhaben präsentiert, das auf eine Bebauung und städtebauliche Aufwertung zielt. In den zahlreichen Gesprächen und Verhandlungen zwischen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, dem Entwicklungsträger und dem Einwender bestand vielmehr stets der Wunsch nach Schaffung von mehr Außenverkaufsflächen jedoch ohne eine zusätzliche städtebaulich ansprechende Bebauung. Dies ist aber kein städtebauliches Ziel.

Es ist weder städtebaulich noch nutzungsstrukturell erforderlich, die nunmehr nicht mehr durch den Autobahnbau planbefangenen Randstreifen als Bestandsgebiete gemäß § 34 BauGB (gemäß Auffassung des Einwenders „Gewerbegebiet" im Sinne des § 8 BauNVO) zu belassen. Vielmehr würde eine solche Vorgehensweise in der gegebenen Situation

1. zu einer sehr schwierigen und daher Planungsunsicherheit schaffenden Beurteilungslage für die Flächen führen, die faktisch zwischen benachbarten Wohnbauflächen unterschiedlicher Typologien und einem spezifischen Sondergebiet liegen und zudem von Straßen mit erheblichem Verkehrsaufkommen berührt werden.

2. eine potentielle Belastung für die benachbarten Wohnbauflächen wie für die übergreifende Zentrenkonzeption bedeuten

3. damit dem vorliegenden formellen wie materiellen Planerfordernis ausweichen und die Entscheidung faktisch auf das Genehmigungsverfahren verlagern.

Zudem würde damit §166 Abs. 1 BauGB nach dem im städtebaulichen Entwicklungsbereich ohne Verzug Bebauungspläne aufzustellen sind, widersprochen.

Aufgrund der divergierenden Interessenlage der Eigentümerseite war eine konsensuale Zielfindung unter Beachtung der (veränderten) grundsätzlichen Ziele der Entwicklungsmaßnahme und der Eigentümer bzw. Nutzer nicht möglich und daher eine planerische Entscheidung gefordert.

Die Orientierung der Bauleitplanung am genehmigten Bestand mit der impliziten Möglichkeit der internen Erweiterung innerhalb des (nicht ausgeschöpften) Nutzungsrahmens des festgesetzten Bebauungsplanes XV-VE 2 stellt daher eine vernünftige und wohl abgewogene Zielsetzung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme dar. Die Orientierung des Nutzers bzw. derzeitigen Eigentümers an einer Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten außerhalb der bislang baurechtlich festgelegten Nutzungsgrenzen ist verständlich. Diesem Interesse wird aber ­ mit Verweis auf die hier entgegenstehenden Belange der Planungssicherheit und die bestehenden Erweiterungsmöglichkeiten - nicht gefolgt.

Stellungnahme:

Im Gegenteil wurde im Zusammenhang mit Abschluss des Vertrages vom 29.11.2006 zwischen den Beteiligten (Senatsverwaltung, Adlershof Projekt GmbH, Fa. INTECH, Odenthal & Partner GbR) abgestimmt, dass anstelle der aufgehobenen Bauverpflichtung aus dem Vertrag vom 05.09.1999 die Erweiterung des vorhandenen Baumarktes um 2.500 m² Verkaufsfläche, davon 1.200 m² innenstadttypische Sortimente, ermöglicht werden solle. Die diesbezüglichen Vermerke der Rechtsanwälte Hogan & Hartson sowie der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Adlershof Projekt GmbH seien bekannt und würden dem Schreiben nochmals beigelegt.

Abwägung:

Eine Vereinbarung zur „Erweiterung des vorhandenen Baumarktes um 2.500 m² Verkaufsfläche, davon 1.200 m² innenstadttypische Sortimente" besteht nicht. Die angesprochen Protokolle dokumentieren den langen Abstimmungs- und Abwägungsprozess zum Thema Erweiterungsflächen über mehr als 4 Jahre, sowie die Bereitschaft der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zur zunächst ergebnisoffenen Prüfung des Anliegens. Letztendlich konnten die zusätzlichen Flächen nicht gewährt werden, da der Standort nicht im StEP Zentren 2020 enthalten ist und dem Einzelhandelskonzept des Bezirks Treptow-Köpenick (Zentren- und Einzelhandelskonzept ­ Handlungsrahmen für die bezirkliche Entwicklung ­ Oktober 2003) widerspricht. Demnach sollen keine isolierten Standorte, wie es der Bereich des hier in Rede stehenden Bau- und Gartenmarktes Stubenrauchstraße ist, vergrößert und ausgebaut werden. So hatte sich der Bezirk im Rahmen der Verhandlungen zum Abwendungsvertrag ge26 gen ein Erweiterungspotential von 1600 m² auf der Fläche des Geltungsbereichs des Bebauungsplanentwurfs XV-58bba ausgesprochen und dieser Option nicht zugestimmt.

Im Vorhabenbezogenen Bebauungsplan XV-VE2 wurde eine Geschossfläche von 8.800 m² zugelassen, die laut Begründung zu diesem Bebauungsplan eine Verkaufsfläche von ca. 7.500 m² ermöglichen sollte. Zuzüglich sind gemäß diesem Plan Freiverkaufsflächen in einer Größe von 1.400 m² zulässig. Im Bebauungsplan XV-58bba wird zusätzlich zu den im Vorhabenbezogenen Bebauungsplan XV-VE2 eine weitere rund 870 m² große Außenverkaufsfläche ermöglicht. Dieser begrenzten Erweiterungsmöglichkeit hat der Bezirk im Rahmen der Behördenbeteiligung nicht widersprochen.

Stellungnahme Des Weiteren werde auf das Schreiben vom 04.12.2006 an die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (nicht nochmals beigefügt) verwiesen.

Abwägung:

Das zitierte Schreiben bezieht sich auf die Festsetzung eines Sondergebietes innerhalb der Entwicklungsmaßnahme (Bebauungsplan XV-58bb) am Eisenhutweg, das sich aber vom Inhalt her von einem Fachmarkt deutlich unterscheidet. Die Festsetzungen dieses Bebauungsplanes unterlagen einer eigenständigen Abwägung aus der sich keine Rückschlüsse auf das Verfahren XV-58bba ziehen lassen. Den Festsetzungen im Bebauungsplan XV-58bb) hatte die für die Einzelhandelsentwicklung im Lande Berlin zuständigen Abt. I der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zugestimmt.

Stellungnahme:

Dem Eigentümer des Baumarktes sei im Übrigen bewusst, dass aus diesen Unterlagen kein Rechtsanspruch auf Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplanes abgeleitet werden könne. Immerhin dokumentiere er allerdings auch die städtebauliche Zielvorstellung, zu der nicht erkennbar ist, warum diese aufgegeben worden sein sollte. Dies gelte um so mehr deshalb, weil der im Geltungsbereich des Vorhaben- und Bebauungsplans XV-VE 2 vorhandene Baumarkt auf dem eigenen Grundstück in seiner derzeitigen Größe nicht mehr den zwischenzeitlich fortentwickelten Bedarfsanforderungen genüge und im Vergleich zu den zwischenzeitlich eröffneten weiteren 3 Baumärkten mit Verkaufsflächen von deutlich über 10.000, vielleicht seien es sogar 15.000 qm, nicht mehr wettbewerbsfähig sei. Ohne Schaffung einer Erweiterungsmöglichkeit sei daher jedenfalls mittelfristig zu besorgen, dass ein städtebaulicher Missstand entstünde.

Es wird auf die neuen Baumärkte 1. am/in der Adlergestell/Glienicker Weg/Otto-FrankeStraße, 2. in Neukölln, Naumburger Straße und 3.in Neukölln, Gradestraße hingewiesen.

Außerdem sei ein Baumarkt in Treptow, Grünbergallee 271 deutlich erweitert worden.

In der Studie der FfH, die dem Bebauungsplan XV-58bb beilag, seien alle Baumärkte und Fachmärkte in den Bezirken Treptow und Neukölln aufgeführt, aber überwiegend ohne Flächenangaben.

Abwägung:

Die Aufrechterhaltung der Wettbewerbsfähigkeit des jetzigen Baumarktes, die seitens des Eigentümers des Bau- und Gartenmarktes mit dem Erfordernis zur Schaffung einer Erweiterungsmöglichkeit verbunden wird, ist kein städtebauliches Kriterium. Durch die Nichterweiterung entsteht kein städtebaulicher Missstand. Sollte mit der Stellungnahme ein Hinweis gegeben werden, dass unter den jetzigen Bedingungen der Baumarkt nicht gehalten werden könne und zukünftig Baumärkte nur bei einer Verkaufsfläche von 10.000 m² bis 15.000 m² konkurrenzfähig seien, was u.U. beinahe zu einer Verdopplung der jetzigen zulässigen Verkaufsfläche führen würde, wäre damit eine grundsätzliche Entscheidung über den Standort bzw. eine Prüfung der Verträglichkeit eines solchen Vorhabens an diesem Standort hinsichtlich seiner Auswirkungen verbunden. Eine solche Größenordnung ist aber alleine schon in Bezug auf die Grundstücksgröße nicht möglich.