Wohnungen

Bebauungsplan I-15b Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB 69 sonstigen, darunter liegenden Kerngebietsnutzungen entsteht somit ein Angebot für Wohnungen in einer exzellenten Lage mit herausragenden Sichtbeziehungen und sehr guten Belichtungssituationen. Dieser städtebauliche Ansatz wird im Geltungsbereich des Bebauungsplanes I-15b weitergeführt.

Gegenüber dem Senatsbeschluss 1154/91 „Umsetzung des Wettbewerbsergebnisses Potsdamer/Leipziger Platz" vom 10.12.1991, der einen Wohnanteil von 20 % für die Projekte im Bereich Potsdamer/Leipziger Platz vorgibt, wurde im Wettbewerb für das Wertheim-Areal ein Wohnanteil von 30 % formuliert, der zwingende Wohnanteil mithin deutlich heraufgesetzt.

Diese Anforderung wurde vom Büro Kleihues + Kleihues überzeugend umgesetzt. Der Schwerpunkt des Wohnens wird städtebaulich sinnvoll an die Voßstraße sowie ergänzend beidseits der Nord-Süd-Durchwegung/ Passage im Inneren des Projektes gelegt. Damit wird zum einen eine städtebauliche Verbindung mit dem Wohngebiet nördlich der Voßstraße hergestellt. Zum anderen wird mit der Konzentration des Wohnens in den sechs punktuellen Erhöhungen die Idee des „Wohnkranzes" von Hilmer & Sattler für das Oktogon auf die „Wohntürme" übertragen. Städtebaulich bedeutsam ist, dass die Türme die Höhe des Oktogons nicht überschreiten und in keine Konkurrenz zu den Hochhäusern des Potsdamer Platzes treten.

Es soll ein homogenes Höhenprofil für den Leipziger Platz und entlang der Voßstraße entstehen, durch welches sich insbesondere in den Abendstunden weithin sichtbar die Konzentration des Wohnens in diesem Areal an einer städtebaulich hervorragenden Stelle präsentiert. Gleichzeitig wird eine hohe Wohnqualität einschließlich der ermöglichten Blickbeziehungen aus den in den Obergeschossen gelegenen Wohnungen ermöglicht.

Zudem bedeutet insbesondere die Ausbildung der Türme an der Voßstraße eine stärkere Individualisierung des städtebaulichen Konzeptes, um unterschiedliche auch in der Höhe ablesbare Architektursprachen entwickeln zu können.

Individuelle Hauseinheiten sind gerade für das Wohnen von besonderer Bedeutung, um dem Individualisierungsbedürfnis heutiger Mieter zu entsprechen (Adressenbildung).

Der Stellenwert, der dem Wohnen durch besondere städtebauliche Ausprägung zukommen soll, ist somit eine der wesentlichen Charakteristika des neuen Quartiers im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes.

Als weitere wesentliche städtebauliche Merkmale, die die Höhenentwicklung der Gebäude im Plangebiet bedingen und die die individuelle Charakteristik des Quartiers ausmachen, sind die folgenden beiden Komponenten zu benennen:

Es wird eine öffentliche Durchwegung/ Passage in der Achse des Bundesrates entstehen, die nicht nur dem neuen Quartier selbst, sondern vor allem der Vernetzung mit dem städtebaulichen Kontext insgesamt dient und somit eine Qualitätsverbesserung für die öffentliche Nutzung im Gesamtareal darstellt.

Die großzügige Durchwegung/ Passage basiert ebenfalls auf dem Wettbewerbsergebnis von Hilmer & Sattler und war vom Land Berlin als zwingende Vorgabe für den Wettbewerb 2007/8 vorgegeben worden, da die Freihaltung dieser Fläche bereits Gegenstand der Festsetzung im Bebauungsplan II-B5

Bebauungsplan I-15b 70 Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB war. Damit sind rund 2360 m² des Grundstückes einer oberirdischen Bebaubarkeit entzogen.

Die Schaffung eines sehr großzügigen Innenbereiches oberhalb des dritten Geschosses stellt aufgrund seiner Größe von etwa 65x60 m eine moderne Antwort einer Bebauung in einem verdichteten innerstädtischen Quartier dar.

Die „innere Weite" verleiht dem Quartier eine ganz besondere Qualität und unterscheidet sich konzeptionell bewusst von kleinteiligen Strukturen in Form von kleinen, engeren Höfen. Der großzügige Innenhof ermöglicht zudem, eine nicht herkömmliche Bepflanzung etwa in Form eines „Waldes" vorzunehmen, die im Wettbewerb und auch vom Bauherrn in Erwägung gezogen wurde und als „grüne Lunge" nicht nur dem Quartier und der dort realisierten Wohnnutzung zugute kommen könnte ­ jedoch ­ aufgrund der hohen Aufwendungen - nicht zwingend festgesetzt wird und damit im Ermessen des Eigentümers bleibt.

Baugrenzen und Baulinien (zeichnerische Festsetzung)

Durch die Festsetzung von Baugrenzen und Baulinien werden ­ in der Kombination mit den differenzierten Höhenfestsetzungen ­ die wesentlichen Elemente der Gebäudestruktur bestimmt, die ­ basierend auf dem Siegerntwurf von Hilmer und Sattler, dem 2008 gekürten Entwurf von Kleihues+Kleihues sowie den in der Folgezeit erfolgten Weiterentwicklungen des Projektes zugrunde liegen. Neben der Fortsetzung der Gebäudestruktur zum Oktogon, einschließlich seines „Kranzes" sind dies:

· Die geschlossene Blockrandbebauung an der Leipziger Straße und an der Voßstraße bis zu einer ortsüblichen Traufhöhe.

· Die Ausbildung von vier zur Voßstraße orientierten Türmen sowie von zwei weiteren Türmen/Hochhausscheiben, die die Durchwegung begleiten.

· Die Festsetzung einer Sichtachse und Blockdurchwegung zwischen Gertrud-Kolmar-Straße und Preußischem Herrenhaus.

· Die Ausbildung einer für eine Innenstadtlage außergewöhnlich großzügigen Innenhofsituation oberhalb des dritten Vollgeschosses.

Entlang der achteckigen Platzanlage des Leipziger Platzes werden Baulinien festgesetzt, um sicherzustellen, dass dieser bedeutende Bestandteil des Stadtgrundrisses der Friedrichstadt wiederhergestellt wird und die Baukörper am Platz tatsächlich geschlossen zum Oktogon hin ausgebildet werden.

Städtebaulich erforderlich ist, dass die Platzrandbebauung einen geschlossenen und homogenen Eindruck vermittelt, dies soll jedoch nicht zu einer starren und rigiden Architektur führen. Um eine Variationsmöglichkeit gegenüber den sonst am Oktogon entwickelten Fassaden mit einem Rücksprung erst ab dem Kranz zu schaffen, soll zwischen den Punkten K2 und K3 eine Baugrenze festgesetzt werden. Anlass dafür ist die angestrebte durchgängige Fassendengestaltung ohne Rücksprung, die die Vertikalität der Messelschen Fassaden aufgreift und den Eingang zur inneren Passage markieren soll. Die Randbebauung am Leipziger Platz wird im Übrigen bis zur Höhe von 58,5 m über NHN durch eine Baulinie definiert, die die historische Platzfigur aufnimmt.

Bebauungsplan I-15b Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB 71

Die Baulinie oberhalb von 58,5 m über NHN bis 68,0 m über NHN erfordert einen Gebäudeversatz um 2,0 m hinter die Baulinie bzw. Baugrenze der Hauptzeichnung. Oberhalb von 68,0 m über NHN bis 71,0 m über NHN tritt an die Stelle der Baulinie eine Baugrenze, um eine indirekte zwingende Höhenfestsetzung des Gebäudes zu vermeiden, bzw. Spielraum für die Gebäudeplanung zu ermöglichen.

Des Weiteren wird im Verlauf der Leipziger Straße eine Baulinie festgesetzt, um die Straßenflucht im historischen Profil zu sichern.

Die Turmbauten in der Voßstraße greifen zwar die Höhenentwicklung aus der Kranzbebauung auf, sollen aber ansonsten deutlich stärker als bei der Platzumbauung als individuelle Gebäude ausgebildet werden. Die aus der Blockrandbebauung hervortretenden Solitäre - deren einheitlich ausgerichtete Fassadenstruktur durch keinerlei Rücksprünge oberhalb der Traufhöhe unterbrochen werden soll - rhythmisieren den Straßenraum der Voßstraße und geben dem Ort einen unverwechselbaren Charakter, der sich deutlich von dem der Platzumbauung unterscheidet. Um den Stadtraum zur Voßstraße nicht zu dominieren ist die Schmalseite der aufgehenden filigranen Türme der Strasse zugewandt. Vor dem Hintergrund einer hochwertigen Wohnnutzung ist diese Ausrichtung alternativlos, da dieses Ziel nur mit einer Ausrichtung nach außen -nicht in den Hof- realisierbar ist.

Über die oben genannten städtebaulichen Gründe hinausgehend existieren eine Reihe interner funktionaler Gründe [insbesondere die aufgrund der Mischnutzung notwendigen, kräftigen Erschließungskerne, notwendige Sicherheitsanforderungen etc., die letztendlich zu der Ausprägung der Baugrenzen für die Türme in den Abmaßen 17,7m x 27m führen.

Im Übrigen werden Baugrenzen festgesetzt, um innerhalb der vorgegebenen Struktur Entwicklungsspielraum für die spezifische Gebäudeplanung zu eröffnen.

Dies gilt auch für die Baugrenzen zur Sicherung der Blockdurchwegung, die gleichzeitig eine Sichtachse zwischen dem Ehrenhof des Preußischen Herrenhauses und der Gertrud-Kolmar-Straße darstellt. Gegenüber dem städtebaulichen Entwurf von Hilmer und Sattler, der seinen Niederschlag durch eine Freihaltung einer Fläche im einfachen Bebauungsplan II-B5 für die Belastung mit einem Gehrecht für die Allgemeinheit gefunden hatte, wird jedoch auf eine sich am Ehrenhof orientierende Platzaufweitung von 58 x 17,5 m an der Leipziger Straße verzichtet. Der Entwurf von Kleihues + Kleihues sieht nunmehr eine Konzeption mit einer Einengung zu den Straßenräumen auf 16,0 m vor. Der innere, straßenabgewandte Bereich der Durchwegung erfährt eine Aufweitung auf 24,5 m und ist damit deutlich großzügiger dimensioniert als im Bebauungsplan II-B5 mit 17,5 m bzw. im ehemaligen Bebauungsplanentwurf I-15 mit 18 m.

Der Siegerentwurfs von Kleihues + Kleihues des im Jahr 2007/2008 durchgeführten Wettbewerbsverfahrens wird zudem nicht 1:1 durch Baugrenzen und Baulinien abgebildet, sondern in einer generalisierten Form. Auch hat es ­ wie es in der Natur von Vorhaben dieser Größenordnung liegt - eine Reihe von Änderungen gegenüber dem Entwurf 2007 gegeben.