Deshalb orientieren sich die Festsetzungen zu Art und Maß der Nutzung und zur Bauweise im Kerngebiet an denen im Sondergebiet
Bebauungsplan I-15b 180 Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB se. Dadurch werde in eklatanter Weise gegen das Gebot, Bauleitpläne aufeinander abzustimmen, verstoßen.
Abwägung:
Die städtebaulichen Intentionen des Bebauungsplanes I-202b unterscheiden sich in der Tat sehr weitreichend von derjenigen im Bebauungsplan I-15b, was jedoch einer geordneten städtebaulichen Entwicklung keinesfalls entgegensteht. Eine Gemeinde hat die planerische Freiheit und muss sie haben auf unterschiedliche Anforderungen und aus verschiedenen Ausgangslagen heraus differenzierte städtebauliche Antworten geben zu können. Im Falle der „Ministergärten" ist dies wie im Namen schon enthalten auch durch die historische Vorprägung bedingt, die sich sehr vom hochverdichteten Bereich des ehemaligen Warenhausstandortes unterscheidet. Sie erfolgten jedoch auch mit Blick auf die Verdichtung am Leipziger Platz. In der Begründung zum Bebauungsplan I-202b heißt es hierzu: „Maßstab für die städtebauliche Prägung des Kerngebiets soll das benachbarte Sondergebiet "Landesvertretungen" sein.
Deshalb orientieren sich die Festsetzungen zu Art und Maß der Nutzung und zur Bauweise im Kerngebiet an denen im Sondergebiet. Da die Eigenart von Sondergebiet und Kerngebiet durch ihre Lage auf den ehemaligen Ministergärten und die Nachbarschaft zum Großen Tiergarten geprägt werden sollen, ist das zulässige Maß der Nutzung auch im Kerngebiet niedriger als im östlich angrenzenden Wohngebiet und erst recht niedriger als im südlich angrenzenden Kerngebiet am Leipziger Platz." Des Weiteren heißt es: „Ebenso wie im Sondergebiet werden auch im Kerngebiet eine GRZ von 0,4, eine GFZ von 1,5 und eine offene Bauweise festgesetzt und die überbaubaren Flächen durch Baugrenzen in der Weise abgegrenzt, dass eine Vorgartenzone und ein zusammenhängender, nicht überbauter Blockinnenbereich entstehen.
Um die Eigenart dieses Raumes aufgrund seiner Geschichte (Ministergärten) und seiner Lage im Übergangsbereich zwischen dem hochverdichteten Bereich um Potsdamer und Leipziger Platz und dem Großen Tiergarten zu erhalten, soll zusätzlich, wie im Sondergebiet, die zulässige Gebäudeoberkante auf höchstens 55 m über NHN begrenzt werden. Das entspricht rund 20 m über Gehweg und ermöglicht bis zu fünf Vollgeschosse mit einer für qualitätvolle Bürohäuser angemessenen Geschosshöhe."
Demnach liegt die Besonderheit der Festsetzung einer aufgelockerten und offenen Bebauung mit „nur" fünf zulässigen Vollgeschossen im Plan „Ministergärten" begründet und nicht in den verdichteten Blockstrukturen um den Leipziger Platz bzw. entlang der Leipziger Straße. Ein Rückschluss vom Bebauungsplan „Ministergärten" auf den Bebauungsplan I-15b kann nicht gezogen werden, zumal die Voßstraße eine deutlich wahrnehmbare Zäsur zwischen beiden Bereichen bildet. Die neu festgesetzten Baukörper haben weder eine erdrückende Wirkung auf die gegenüberliegende, aufgelockerte Bebauung, noch kommt es zu einer Aufhebung des schon mit dem Bebauungsplan 1-15a verfolgten Konzeptes, wonach entlang der Voßstraße eine Gebäudehöhe vorgesehen ist, die niedriger ist als am Leipziger Platz und so zum Gebiet nördlich der Voßstraße vermittelt. Die beanstandeten Türme sind so schmal gehalten, dass sie die Wahrnehmung einer durchgehenden Trauflinie an der Voßstraße nicht aufheben, die die Höhe der vorhandenen Wohnhäuser auf der gegenüberliegenden Seite der Voßstraße aufnimmt. Eine geordnete städtebauliche Entwicklung ist daher gewährleistet.
Die Stellungnahme führt zu keiner Änderung der Festsetzungen.
Bebauungsplan I-15b Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB 181
Erweiterte Baukörperfestsetzung/Abstandsflächen Stellungnahme:
Gegen die geplante partielle Verkürzung der Abstandsflächen, die auf einer Länge von jeweils 17,7 m um ca. 4,4 m über die Straßenmitte der Voßstraße hinausragen, werde vorsorglich Einwendungen erhoben. Eine abschließende Prüfung und Bewertung der Auswirkungen der beabsichtigten zulässigen Höhe des Planvorhabens auf den Wohnungsbestand im Geltungsbereich des BPlans I-202b sei wegen der Komplexität der zu berücksichtigenden Gemengelage der zu erwartenden Beeinträchtigungen (Immissionen, Verschattung, Klima) zum jetzigen Zeitpunkt nicht möglich.
Abwägung:
Eine Prüfung der mit der Abstandsflächennichteinhaltung verbundenen Auswirkungen ist vorgenommen worden. Die Auswirkungen der Abstandsflächennichteinhaltung sind hinsichtlich der Immissionsbelastungen (Lärm und Luft) unerheblich. Die Verschattung wurde überprüft, Aussagen zur Belüftung und zum Sozialabstand getroffen. Nachteilige Auswirkungen sind nicht erkennbar.
Aus der Stellungnahme kann nicht entnommen werden, wo weiterer Untersuchungsbedarf gesehen wird.
Stellungnahme:
Der Verweis auf die derzeit im Geltungsbereich des B-Plans I-202b bestehende Baugrenze der Bestandsbebauung sei insofern unzulässig, da dadurch eine zum späteren Zeitpunkt städtebauliche begründete und vom Grundstückseigentümer angestrebte Änderung dieser (ahistorischen) Baugrenze unmöglich werde und er dadurch in der Wahrnehmung seiner Eigentumsrechte maßgeblich eingeschränkt werde.
Abwägung:
Der Verweis auf die bestehende Baugrenze ist zulässig, da hier geltendes Recht in die Abwägung eingestellt wird. Entscheidend ist die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Festsetzung (§ 214 Abs. 3 BauGB). Die Abwägung des Bebauungsplanes I-15b basiert zudem auf der Tatsache, dass durch die Turmausbildung im Vorhaben Leipziger Platz 12-13 keine monolithische Wand entsteht, die die gegenüberliegende Seite über lange Zeitphasen verschattet, sondern ein wandernder Schatten, mit Besonnungsphasen.
Die Baugrenzen im Bebauungsplan I-202b sind rechtlich verbindlich und im Rahmen der Abwägung zum Bebauungsplan I-15b nicht in Zweifel zu ziehen.
Bei der Prüfung der Abstandsflächen, die ohne ausdrückliche Baukörperfestsetzung im Bebauungsplan I-15b wirksam wären, wurde ermittelt, dass diese im öffentlichen Straßenraum liegen und nicht auf dem gegenüberliegenden Grundstück. Außerdem hat es gemäß § 6 Abs. 8 BauOBln, soweit sich durch Festsetzung in einem Bebauungsplan geringe Abstandsflächen ergeben, nach dem Wortlaut der Vorschrift „damit sein Bewenden".
Ob eine Änderung der Baugrenze im festgesetzten Bebauungsplan I-202b angestrebt werden kann, ist im Rahmen des Bebauungsplanes I-15b nicht zu entscheiden. Ein Rechtsanspruch auf eine Änderung besteht nicht, der Bebauungsplan ist festgesetzt. Die Wahrung der Eigentumsrechte kann nur auf bestehendem Planungsrecht basieren und nicht auf angestrebten Änderungen oder nicht konkretisierten Entwicklungsinteressen, die im Widerspruch zum geltenden Baurecht stehen. Die Anregung bewirkt keinen Handlungsbedarf im Rahmen des Bebauungsplanes I-15b.
Bebauungsplan I-15b 182 Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB Stellungnahme:
Zu dem Grundstück Voßstraße 13-14 führe der Plangeber aus, dass hier mittels Baugrenze des Bebauungsplans I-202b ein Rücksprung der zukünftigen Bebauung von 6 m hinter die Straßenbegrenzungslinie gesichert sei, so dass es durch die Kombination mit der festgesetzten Oberkante von 55 m nicht zu einer tatsächlichen Überdeckung von Abstandsflächen kommen könne. Das entziehe einem möglichen Bauherrn auf dem Nachbargrundstück aber jede Möglichkeit, gegebenenfalls unter Ausnutzung von Befreiungen etc. in vertretbarem Umfang von den Festsetzungen des Bebauungsplans I-202b abzuweichen. Außerdem sei es gerade die korrekte Einhaltung von Abstandsflächenrecht der Eigentümer im Bebauungsplangebiet I-202b, die diese legitimiert, gegen das nicht ausreichend begründete Abweichen von Abstandsflächenrecht im Bebauungsplangebiet I-15b vorzugehen.
Abwägung:
Der Turm würde bei Anwendung der Abstandsflächenregelungen der BauOBln eine über die Straßenmitte reichende Abstandsfläche von 4,4 m erzeugen. Bei einer Oberkante von 55 m ü NHN liegt diejenige des zulässigen Gebäudes im Bebauungsplan I-202b nur gut 2 m auf öffentlichem Straßenland, d. h, zwischen diesen gegenüberliegenden Abstandsflächen liegen bei einer Straßenbreite von 20 m noch über 3 m. Die Festsetzung geringerer Abstandsflächen im Bebauungsplan I-15b beruht auf der besonderen städtebaulichen Rechtfertigung, die in der Begründung dargelegt ist. Inwieweit Gründe für eine nach § 31 BauGB gerechtfertigte Überschreitung der zulässigen Höhen im festgesetzten Bebauungsplan I-202b geltend gemacht werden können, ist ausschließlich im Rahmen der dort erforderlichen planungsrechtlichen Beurteilung zu prüfen und nicht Gegenstand der Abwägung in diesem Bebauungsplan. Im Übrigen hat der Eigentümer in Kenntnis der Festsetzungen des Bebauungsplanes I-202b das Grundstück Voßstraße 13-15 gekauft.
Im Rahmen der planerischen Abwägung kommt es nicht darauf an, ob und inwieweit ein Nachbar nach Maßgabe des Abstandsflächenrechts oder des vorhabenbezogenen Rücksichtnahmegebotes dazu „legitimiert" ist, gegen Abstandsflächen vorzugehen. In die Abwägung einzustellen ist allein, ob und inwieweit nachbarliche Belange durch die vorgesehene Höhenentwicklung und die Lage der Baukörper beeinträchtigt werden. Dazu stellt die Begründung fest, dass gemessen an den Anhaltspunkten des Landes-Abstandsflächenrechts
ein ausreichender Gebäudeabstand im Bereich der Voßstraße gesichert ist.
Davon zu unterscheiden ist die Frage, ob die partielle Verlagerung des erforderlichen Gebäudeabstandes (i.e. der Gesamtabstand aus der Summe der jeweiligen, sich nicht überdeckenden Abstandsflächen) auf die gegenüberliegenden Grundstücke Voßstraße 13-14 das Eigentum des Nachbarn unangemessen beschränkt oder ihn zu Unrecht gegenüber dem Eigentümer des beplanten Grundstücks benachteiligt. Beides ist zu verneinen, weil die Festlegung der Baugrenze nördlich der Voßstraße durch den Bebauungsplan I-202b aus sich heraus im Hinblick auf das mit diesem Plan verfolgte gestalterische Ziel gerechtfertigt ist und nicht etwa im Interesse der südlichen Anlieger der Voßstraße erfolgt ist. Die jetzige Planung reagiert lediglich auf die vorgefundene planerische Situation und nutzt die dadurch geschaffenen gestalterischen Möglichkeiten aus. Einen auf den Gleichheitsgrundsatz gestützten Anspruch darauf, dass alle Anlieger einer Straße bei der Festlegung der Bebaubarkeit ihrer Grundstücke gleich behandelt werden, gibt es nicht, solange die Unterschiede auf sachlichen Erwägungen beruhen.
Für das Bebauungsplanverfahren I-15b besteht kein weiterer Handlungsbedarf aufgrund der Stellungnahme.