Stellungnahme Auch die zivilrechtliche Grundstückssituation stehe einer Grenzbebauung entgegen

Bebauungsplan I-15b 186 Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB Stellungnahme:

Es sei darauf hinzuweisen, dass die Festsetzung einer Baugrenze gegenüber der rückwärtigen Bebauung des Baudenkmals Voßstraße 33 unzulässig sei, da diese nicht grenzständig und befenstert sei.

Abwägung: Bezugnehmend auf das Bestandsgebäude ist festzuhalten, dass die Fenster im rückwärtigen Altbau mit Ausnahme des 6. Vollgeschosses ausschließlich der Belichtung von Fluren dienen, also nicht von Aufenthaltsräumen. Die mit den Abstandsflächen der Bau OBln intendierten Ziele dienen der Wahrung der allgemeinen Anforderungen an die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse, die durch Verschattung von Flurbereichen nur äußerst begrenzt beeinträchtigt werden. Das 6. Vollgeschoss verfügt alleine aufgrund seiner Höhenlage über eine sehr gute Belichtung. In dieser Höhenlage ist die Baugrenze aufgrund der nun vorgenommenen Änderung des Bebauungsplanes einen Abstand von gut 16 m angeordnet, so dass hier eine gute Belichtungssituation erhalten bleibt.

Die Stellungnahme findet Berücksichtigung durch Änderung der Planzeichnung.

Stellungnahme:

Auch die zivilrechtliche Grundstückssituation stehe einer Grenzbebauung entgegen. In der zweiten Abteilung des Grundbuches für das Grundstück Voßstraße 33 finde sich eine Grunddienstbarkeit zugunsten des angrenzenden Nachbargrundstücks (damals als „Leipziger Str. 126-130" bezeichnet) zur Sicherung einer „Hofgemeinschaft". Diese habe den Inhalt, dass „an der gemeinsamen Hofgrenze Bauwerke nicht erreicht werden dürfen". Es sei davon auszugehen, dass sich eine entsprechende Dienstbarkeit auch im Grundbuch des Nachbargrundstücks findet.

Zwar sei diese Dienstbarkeit nur zivilrechtlicher Natur und habe damit keinen unmittelbaren Einfluss auf das öffentliche Baurecht. Es dürfte aber gleichwohl ein abwägungserheblicher Belang sein, wenn ­ wie hier ­ eine Bauleitplanung aufgrund entgegenstehender dinglicher Sicherung erkennbar nicht realisierbar sein werde.

Abwägung:

Die angeführte Dienstbarkeit dürfte sich nicht auf die Ausrichtung zur westlichen Seite hin, also zum Grundstück Leipziger Platz 12-13, sondern nur zum südlich angrenzenden Grundstück an der Leipziger Straße beziehen, so dass keine zivilrechtlichen Belange der Anbaubarkeit entgegen stehen. Nach Angaben der Eigentümerin des Grundstücks Leipziger Platz 12-13 befindet sich jedenfalls in ihrem Grundbuch keine entsprechende Eintragung. Die von der Stellungnahme angeführte Dienstbarkeit ist daher hier nicht abwägungsrelevant.

Stellungnahme:

Der Plangeber versuche in der Abwägung die immense Verschattungswirkung, die von dem geplanten Gebäude auf dem Grundstück Leipziger Platz 12 bis 13 ausgeht, dadurch zu relativieren, dass die Fenster in der Westseite des Bestandsgebäudes „lediglich der Belichtung eines Flures und nicht von Aufenthaltsflächen" dienen.

Dies sei so nicht richtig. Die Aufteilung in den Geschossen des Anbaus sei unterschiedlich. So befänden sich z. B. im 5. Geschoss des Anbaus die Aufenthaltsräume auf der Westseite.

Die Argumentation des Plangebers würde zudem verkennen, dass die derzeit vorzufindende Nutzung innerhalb des Anbaus keineswegs festgeschrieben sei.

Bebauungsplan I-15b Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB 187

Vielmehr sei es zu erwarten, dass das Denkmal, wenn es im Rahmen der denkmalrechtlichen Möglichkeiten instand gesetzt werde, eine neue Innenaufteilung erhalte. Die Verortung eines Flures an der westlichen Fensterfront werde dann höchstwahrscheinlich aufgegeben werden und die Aufenthaltsräume im Zweifel durchgesteckt werden. Schließlich seien die Eigentümer eines Denkmals darauf angewiesen, eine denkmalverträgliche Nutzung zu finden, die so attraktiv sei, dass sie die Instandsetzung und Wiedernutzbarmachung des Denkmals in wirtschaftlicher Hinsicht erlaubt. Wenn nunmehr durch eine derart massive Verschattung dieses denkmalgeschützten Anbaus die zukünftige ­ die Sanierung refinanzierende ­ Nutzung des Denkmals beeinträchtigen werde, könne dies schlimmstenfalls dazu führen, dass die Sanierung des Denkmals als solche in Frage gestellt sei.

Schließlich sei darauf hinzuweisen, dass sich in der Südfront des Anbaus durchgehend Fenster zu Aufenthaltsräumen befinden, die unter der zu befürchtenden immensen Verschattung von Westen her erheblich leiden würden.

Abwägung:

Der Begründungstext ist diesbezüglich in der Stellungnahme verkürzt wiedergegeben. Er lautet: „Die Westfassade des Anbaus stellt sich nicht als ausgestaltete Fassade dar, sondern als Putzfläche mit einfachen Fensteröffnungen.

Möglicherweise hatte diese Westseite des Gebäudes auch historisch keine repräsentative Funktion. Zumindest im nordsüdorientiertem schmalen Teil des Anbaus dienen die Fensteröffnungen an dieser Seite vom ersten bis zum fünften Vollgeschoss lediglich der Belichtung von Fluren und nicht von Aufenthaltsflächen. Das unterste Sockelgeschoss hat zum Westen hin keine Fensteröffnungen. Die Aufenthaltsräume im schmalen Gebäudeteil des Anbaus sind zum Osten hin orientiert. Hier ist die Fassade auch entsprechend gestaltet (weiße Verblendsteine)." Da es sich um das 6. und nicht um das 5. Vollgeschoss handelt, ist der Begründungstext korrekt und die Abwägung nicht fehlerhaft. Lediglich die Aussage zum 6. Vollgeschoss muss korrigiert werden, da dort nicht mehr der ursprüngliche Saal existiert, sondern nach Westen hin orientierte Aufenthaltsräume.

Hinzu kommt, dass ein 5-6 m breiter Fassadenabschnitt des breiten Anbauteiles (Querflügel) keine Fenster aufweist. Hier sind die Fenster der dahinter liegenden Aufenthaltsräume nach Süden orientiert, die ausreichend besonnt sind.

Durch eine Grenzbebauung auf dem Grundstück Leipziger Platz 12-13 wird eine Nutzung des rückwärtigen Teiles des Bestandsgebäudes nicht ausgeschlossen, da ausreichende Belichtung und Besonnung von Osten und Süden sichergestellt ist. Auch sind die Änderungen und Umbauten des ehemaligen Wohngebäudes zu einem Verwaltungsgebäude nach der Übernahme des Gebäudes durch die Deutsche Reichsbahngesellschaft 1934-35 Gegenstand des Denkmalschutzes und zu berücksichtigen.

Ergänzend teilte das Landesdenkmalamt im Nachgang der Beteiligung nach § 4a Abs. 3 BauGB mit, dass ausschließlich eine Sanierung des Gebäudes Voßstraße 33 (Vorderhaus und Mittel- und Querflügel) im Bestand vorgesehen werden kann. Ausgangspunkt ist dabei die Position, dass mit dem Erhalt des Gesamtensembles Voßstraße 33 der historische Bebauungsmaßstab, die Bauflucht zum Ende des 19. Jahrhunderts sowie die Besonderheit der Lage des rückwärtigen Anbaus auf dem Grundstück - dies schließt die enge Hofsituation zum Nachbargrundstück Leipziger Platz ein - vermittelt und erhalten bleiben soll.

Bebauungsplan I-15b 188 Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB

Es wurden daraufhin mehrere Varianten einer baulichen Reaktion im Bebauungsplan I-15b untersucht. Dabei waren sowohl die denkmalschutzrechtlichen Belange, die Überprüfung der allgemeinen Anforderungen an die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse als auch die funktionalen Anforderungen aus dem Projekt Leipziger Platz 12-13 zu berücksichtigen. Die nunmehrige Änderung, die ihren Niederschlag auf dem Deckblatt vom 28. Juli 2009 gefunden hat, lehnt sich weitgehend wieder an das Wettbewerbsergebnis von 2008/09 an. Er besteht darin, dass oberhalb von 50 m ü NHN die Baugrenze zurückverlegt wird, so dass ein bis auf 2,5 bis 3,0 m zur Grundstücksgrenze heranreichender Gebäudeteil, der Bestandteil der Baukörperfestsetzung zur öffentlichen Auslegung war, entfällt.

Die Baugrenze oberhalb von 50 m über NHN verläuft nunmehr in einem Abstand von rund 10 m von der Grundstücksgrenze bzw. 16,0 m bis 16,5 m von der Außenwand des denkmalgeschützten Anbaus statt eines Abstandes von ca. 8,5 m (Stand öffentliche Auslegung). Damit erfolgt auch eine Verbesserung der städtebaulichen Situation in Bezug auf die Hofsituation des Grundstückes Leipziger Straße 128.

Die Änderung der Baugrenze bewirkt auch, dass oberhalb von 50 m über NHN die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen von 0,4 H eingehalten würden.

Die zulässige Bebauung bis zu einer Höhe von 50 m ü NHN entlang der Grundstücksgrenze wird beibehalten.

Auf die obigen Ausführungen zur Bestandssituation/Lage der Aufenthaltsräume im Anbau des Denkmales sei verwiesen. Ebenso auf die Prüfung der Verschattungssituation. Ausschlaggebend in diesem Zusammenhang ist die Tatsache, dass die ersten fünf Geschosse der Westfassade des Seitenflügels Voßstraße 33 keine notwendigen Fenster von Aufenthaltsräumen enthalten.

Die natürliche Belichtung/Besonnung der Aufenthaltsräume erfolgt also ausschließlich von Osten bzw. von Süden. Wenn östlich des Grundstücks Voßstraße 33 eine Neubebauung entsteht, ist der Bestand im Genehmigungsverfahren zu berücksichtigen. Damit kann davon ausgegangen werden, dass die Anforderungen an die Belichtung/Besonnung für die Aufenthaltsräume berücksichtigt werden.

Lediglich das oberste 6. Geschoss des Mittelflügels Voßstraße 33, hat nach Westen orientierte Aufenthaltsräume. Hier wird durch die Änderung der Baugrenze die Besonnung verbessert, auch wenn die Mindestzeit von 2 Std. nicht erreicht wird.

Die Unterschreitung der Abstandsflächen durch die vorhandene Bebauung Voßstraße 33 hat keinen negativen Einfluss auf die Wohn- und Arbeitsverhältnisse auf dem Grundstück Leipziger Straße 12-13, da eine Brandwand auszubilden ist, d.h. in diesem Bereich keine Fenster von Aufenthaltsräumen vorgesehen werden können.

In Bezug auf den Denkmalschutz vgl. im Übrigen Punkt 4 der Abwägung zur öffentlichen Auslegung im gleichen Kapitel.

Es ist korrekt, dass die Verschattung durch die geplante Bebauung lediglich von Westen her erfolgt. Die teilweise Verschattung der Südfassade durch die zulässige Bebauung Leipziger Straße 12-13 setzt erst ab 14:00 Uhr im 2. und