Baugrundstücke
Bebauungsplan I-15b Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB 189
Besonnungsdauer deutlich über die Mindestbesonnung von 2 Std. hinaus. Am 17. Januar erfährt die Südseite des Anbaus Voßstraße 33 nur im obersten Geschoss eine Besonnung und zwar für etwa 2 Std.; die Verschattung der darunter liegenden Geschosse ist aber auf die Blockrandbebauung der Leipziger Straße zurückzuführen (insbesondere Leipziger Straße 128).
Der Bebauungsplan wird durch teilweise Verlegung der Baugrenze in den Nebenzeichnungen 1 und 2 verändert. Die Änderung erfordert eine erneute Beteiligung gemäß § 4a Abs. 3 Satz 4 BauGB. Stellungnahme:
Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB müssten Bebauungspläne sicherstellen, dass „gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse" gesichert werden. Im Hinblick auf die oben bereits bezeichnete katastrophale Verschattungssituation für den denkmalgeschützten Anbau sei dieser städtebauliche Belang in hohem Maß gefährdet.
Abwägung:
Die Verschattungssituation ist keinesfalls als katastrophal einzuschätzen, da die Besonnung der Südfassaden aber auch von Osten her sehr gut bis gut ist.
Die genaue Besonnungssituation ist im Zusammenhang mit der Untersuchung des Maßes der baulichen Nutzung dargelegt und in die Abwägung eingestellt worden (vgl. Kapitel II. 4.2.4.4). Stellungnahme:
Eine besondere städtebauliche Rechtfertigung zur Anwendung des § 6 Abs. 8 BauOBln sei bezüglich der Überschreitung der Straßenmitte der Voßstraße durch die vier Türme nicht gegeben hierfür reiche der ausdrückliche Rückzug auf das städtebauliche Konzept von Hilmer und Sattler nicht aus (das insoweit hier ohnehin keine Voraussage traf), auch nicht unter Hinweis auf den erhöhten Wohnanteil. Das Abwägungsdefizit mache die erweiterte Baukörperfestsetzung an dieser Stelle, also hinsichtlich der vier „Türme", unzulässig.
Abwägung:
Es trifft nicht zu, dass jede Baukörper- und Abstandsflächenfestsetzung durch den Bebauungsplan einer besonderen städtebaulichen Rechtfertigung bedarf.
Dies ist, wie auch das OVG Berlin-Brandenburg bestätigt hat, nur der Fall, wenn die Festsetzungen die von der BauOBln definierten Mindeststandards unterschreiten. Das ist hier, wie oben gezeigt, nicht der Fall, weil der Abstand zwischen den Gebäuden zu beiden Seiten der Voßstraße ausreichend groß ist.
Es reicht daher eine einfache städtebauliche Rechtfertigung aus. Die städtebaulichen Rechtfertigungsgründe stellen keineswegs einen „Rückzug" auf das städtebauliche Konzept von Hilmer & Sattler dar, knüpfen aber an dieses Konzept an. Es handelt sich um eine Weiterentwicklung des Konzeptes in einem offenen städtebaulichen Wettbewerb. Zu ihr gehört nicht nur eine Erhöhung des Wohnanteils, sondern die ermöglichte besondere Ausprägung des Wohnens. Die besonderen städtebaulichen Rechtfertigungsgründe sind in der Begründung jedoch dargelegt worden. Besondere städtebauliche Rechtfertigungsgründe liegen nicht nur dann vor oder können nur dann geltend gemacht werden, wenn es sich um die Ausbildung solitärer Hochhäuser handelt, sondern auch aus einer Vielzahl sonstiger städtebaulicher oder nutzungsstruktureller Zusammenhänge und Gegebenheiten.
Stellungnahme:
Da in der Begründung auf die Durchwegung in Höhe des Vorhofes des Preußischen Herrenhauses verwiesen werde, sei nochmals hervorzuheben, dass es sich bei der überdachten Shopping-Mall nicht um eine Weiterentwicklung Bebauungsplan I-15b 190 Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB des Hilmer und Sattlerschen Konzepts handele, das gegenüber dem Gebäude des Bundesrats eine Platzsituation und darauf folgend eine Öffnung zur Gertrud-Kolmar-Straße vorsah.
Abwägung:
Auf die Durchwegung/Passage ist in diesem Zusammenhang in der Begründung hingewiesen worden, weil damit rund 2360 m² des Grundstückes einer oberirdischen Bebaubarkeit entzogen worden sind, sie also eine erhebliche Einschränkung der Bebaubarkeit des Grundstücks Leipziger Platz 12-13 darstellt und damit private Belange berühren, die ebenfalls Gegenstand der Abwägung sind. Zu Hilmer & Sattler siehe auch Punkt 8.3 (Planerfordernis) der Auswertung. Im Übrigen vgl. Punkt 1.1 der Abwägung (Blockdurchwegung). Stellungnahme: Entgegen der Lesart des Plangebers ergäben sich durch die erweiterte Baukörperfestsetzung in den „Türmen" erhebliche Verschattungen bezogen auf die Tag- und Nachtgleiche. Für das der Grundstück Voßstraße 13-15 besage auch das Gutachten, dass der „Schattenwurf von Bauteil A... temporär den Besonnungszeitraum" unterbreche. Richtig sei, dass ab 15.00 Uhr die Beschattung beendet sei, so dass dann für ca. 2 Stunden eine volle Besonnung der straßenseitigen Fassade stattfinden könne.
Abwägung:
Das Grundstück Voßstraße 13-15 erstreckt sich gegenwärtig an der Voßstraße auf einer Länge von ca 59 m. Der einzige dem Grundstück Voßstraße 13-15 gegenüberliegende Turm im Geltungsbereich des Bebauungsplanes hat wie alle vier Türme an der Voßstraße eine Breite von 17,5. Der Turm liegt fast vollständig vorgesehen Grundstück (Flurstück 364) gegenüber, das Grundstück Voßstraße 13-15 ist nur auf einer Breite von nicht einmal 2 m von Abstandsflächennichteinhaltung betroffen, dies trifft durch den westlichsten Turm fast ausschließlich gegenüber dem Flurstück 364 zu. Da der Schattenwurf, dem Sonnenstand folgend, wandert und eine 17,5 m breite und 25 m tiefe Bebauung zu keinem Zeitpunkt die vollständige Verschattung eines 59 m breiten Grundstückes bewirken kann, ist eine Besonnung auch über die genannten 2 Std. gegeben, wenn auch nicht andauernd über die gesamte Länge von 59 m, so dass von einer ausreichenden Berücksichtigung der Besonnung ausgegangen werden kann.
Stellungnahme:
Im Winter Sonnenstand 17.01 wäre eine gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans I-202b errichtete Fassade auf dem Grundstück Voßstraße 13-14 komplett unbelichtet.
Abwägung:
Die Aussage ist unzutreffend, da bei einer 20 m breiten Straße der Fall gar nicht eintreten kann, dass eine gegenüberliegende Fassade „komplett unbelichtet" ist.
Sollte die Besonnung gemeint sein, so ist festzuhalten, dass zwar nur das oberste Geschoss von einer Besonnung über einen Zeitraum von einer guten Stunde gestreift wird, aber die Nichtbesonnung der übrigen Fassade auch bei Einhaltung der Abstandsflächen durch die Blockrandbebauung eintritt. Dies hat eine erneute Überprüfung des Schattenwurfes mit und ohne Turmausbildung ergeben. Im Übrigen trifft die Nichtbesonnung für weite Teile der Innenstadtlagen an diesem Stichtag zu.
Bebauungsplan I-15b Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB 191
Stellungnahme:
Die Schlussfolgerung, bei „der Neubebauung" handele es sich um einen „hochmodernen Gebäudekomplex nach dem neuesten Stand der Technik", „so dass hier die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht nur hinsichtlich der Belichtung gewahrt" seien, sei nicht nachvollziehbar. Die Gebäudetechnik vermöge die durch die Anhäufung von Baumassen zur Voßstraße hin erzielten negativen Wirkungen nicht zu mildern. Dies gelte für die Verschattung ebenso wie für den belastenden Eindruck, der dadurch entstehe, dass die nach dem Willen des Plangebers des Bebauungsplans I-202b aufgelockert und erheblich niedriger zu bebauenden Grundstücke sich einer geschlossenen und durch vier Hochhäuser erhöhten Front gegenüber sähen, in der sich überdies zwei Ein- und Ausfahrten, die erhebliche Verkehre, vor allem auch Lastverkehre, in sich aufnähmen (und wieder von sich gäben), befänden und daher die gegenüberliegende Bebauung beeinträchtigen. Abwägung:
Im nicht vollständig zitierten Satz der Begründung fehlt die Aussage „anders als bei sanierungsbedürftigem Altbau" woraus klar erkennbar ist, dass es bei der Abwägung hinsichtlich der Frage der Wahrung der allgemeinen Anforderungen keinen eindeutig definierten „Standard" gibt, der als Messlatte an jedes Gebäude gelegt werden kann. Mit der Legaldefinition der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen in § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 i.V. m. Abs. 3 BauGB hinsichtlich der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse ist ein Rekurs auf den „Städtebaulichen Missstand" verbunden, der im Zusammenhang mit der im Bebauungsplan I-15b angestrebten Neubebauung zu hinterfragen ist. Die Besonnung spielt bei einem bauaufsichtlich durchgeprüften neuen Gebäudekomplex eine andere Rolle, als bei einem sanierungsbedürftigen z. B. von Feuchtigkeit befallenen alten Gebäudebestand. Das war Gegenstand der Abwägung.
In der Begründung werden diesbezügliche klarstellende Abwägungselemente ergänzt.
Im Übrigen ist der Begründung eindeutig zu entnehmen, dass sich der angeführte Abwägungsaspekt „hochmodernen Gebäudekomplex nach dem neuesten Stand der Technik" nur auf den Planbereich selbst bezieht. Die Stellungnahme führt zu einer Ergänzung der Begründung. Abgesehen davon handelt es sich aber auch bei den in der Nachbarschaft vorhandenen und zu errichtenden Gebäuden ganz überwiegend um moderne Bauten, von denen erwartet werden kann, dass auch sie den heutigen Stand der Technik berücksichtigen werden.
Nutzungsmaß / Dichte Stellungnahme:
Da der Bebauungsplanentwurf ein hohes Maß an baulicher Nutzung erlaube, was zu einer extrem hohen Bebauungsdichte führe, stelle dies eine Belastung für die Umgebung dar, insbesondere für das Grundstück Voßstraße 33, welches aufgrund des bestehenden Denkmalschutzes hinsichtlich des verwirklichbaren Nutzungsmaßes erheblich beschränkt sei. Die erhöhte Verdichtung gehe damit zwar zu Gunsten noch unbebauter Baugrundstücke, jedoch allein zu Lasten des denkmalbebauten Grundstück Voßstraße 33.
Abwägung:
Das zulässige Nutzungsmaß für das Grundstück Voßstraße 33 richtet sich ausschließlich nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes I-15a.