Wohnungsbau
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I.2. Städtebauliche Ausgangssituation
Das Plangebiet liegt im südöstlichen Stadtraum Berlins zwischen dem Teltowkanal und Landschaftspark Johannisthal. Das Plangebiet umfasst eine Teilfläche des städtebaulichen Entwicklungsbereichs "Berlin-Johannisthal/Adlershof" und zwar die Grundstücke Eisenhutweg 86 (teilweise), 89/91, 93/101 (teilweise), 103/115, Akeleiweg 86 - 88, Straße am Flugplatz 35 - 37a sowie Abschnitte des Akeleiweges, des Eisenhutweges und der Straße am Flugplatz im Bezirk Treptow-Köpenick, Ortsteil Johannisthal mit einer Größe von insgesamt ca. 4,30 ha.
Das Bebauungsplangebiet umfasst auch Flächen eines ehemaligen Kleingartengebietes zwischen dem Eisenhutweg und der Straße am Flugplatz, das bis ca. 1996 von Pächtern des Bezirksverbandes der Gartenfreunde Treptow genutzt wurde. Diese sind beräumt worden. Östlich der Straße am Flugplatz sind die Flächen im Vorgriff auf eine geplante Bebauung auf Straßenniveau aufgeschüttet worden.
Die Grundstücke Straße am Flugplatz 35-37A, Akeleiweg 86 und 88 sowie Arthur-MüllerStraße 71 und 73 sind mit Einfamilienhäusern bebaut. Auf dem Grundstück Akeleiweg 87a befindet sich eine Netzstation der Vattenfall Europe Berlin AG & Co.
Der Durchstich der Straße am Flugplatz zum Eisenhutweg ist erfolgt und die Straße am Flugplatz sowie der Eisenhutweg zwischen Akeleiweg und Hermann-Dorner-Allee sind fertig gestellt.
Das Bebauungsplangebiet wird im Osten von der Südfuge des Landschaftsparks begrenzt, die im Jahr 2007 fertig gestellt wurde (Bebauungsplan XV-68b).
Im Bereich zwischen dem Eisenhutweg und der Straße am Flugplatz hat sich in den vergangenen Jahren das Kleinsiedlungsgebiet, das überwiegend durch Einzelhäuser mit Gärten geprägt ist, immer mehr verdichtet. Auf den Flächen zwischen der Straße am Flugplatz und dem Landschaftspark wird das Wohnprojekt „Wohnen Am Landschaftspark" mit mehr als 350 Einzelgrundstücken realisiert. Die Grundstücke sind bereits weitgehend bebaut und bewohnt (Bebauungspläne XV-53a + XV-53b). Südlich bzw. südwestlich des Eisenhutweges liegen die ehemaligen Schäferwiesen, die bis 1989 zum Mauerstreifen gehörten. Das Gebiet hatte sich nach dem Fall der Mauer zu einer Grünbrache entwickelt. (Bebauungsplan XV-58bb). Die 220 kV-Freileitung, die das Gelände überspannte, wurde 2007 erdverlegt, um eine Bebauung der Flächen zu ermöglichen. Der festgesetzte Bebauungsplan XV-58bb sichert hier Gewerbegebiete und ein Sondergebiet „Großflächiger Einzelhandel und Freizeiteinrichtungen". Diese Flächen werden durch die BAB A113 begrenzt. Parallel zum Teltowkanal wurde die BAB A113 auf einer Dammschüttung mit Lärmschutzwänden fertig gestellt. Sie verbindet seit Mai 2008 die Berliner Innenstadt mit dem Flughafen Schönefeld und dem Berliner Ring. Die Anschlussstellen Adlershof und Stubenrauchstraße wurden im September 2005 eröffnet.
Die an das Plangebiet angrenzenden Bebauungspläne sind festgesetzt. Die westliche bzw. nordwestliche Geltungsbereichsgrenze ist zugleich die Grenze der Entwicklungsmaßnahme Berlin-Johannisthal/Adlershof.
I.3. Landschaftsplanerische Ausgangssituation Aktuell ist der Geltungsbereich des Bebauungsplans geprägt durch beräumte Kleingartenflächen am Eisenhutweg und die Einzelhausbebauung mit Gärten am Akeleiweg bzw. der Straße am Flugplatz. Die Kleingartenflächen waren zum Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplans noch genutzt. Im Vorgriff auf die zu erwartende Gebietsentwicklung wurden Seite 6 von 57 die z.T. baufälligen Lauben, Baracken und Garagen vom Entwicklungsträger abgerissen und die Versiegelungen sowie die Einfriedungen abgebrochen. Westlich der Straße am Flugplatz ist trotz bereits durchgeführter vereinzelter Gehölzrodungen nach wie vor ein Gehölzbestand aus älteren Obstbäumen, Walnussbäumen, einzelnen Koniferen sowie Flieder- und Weidengebüschen prägend. Östlich der Straße am Flugplatz wurde das beräumte ehemalige Kleingartengelände im Vorgriff auf die geplante Gebietsentwicklung bereits aufgeschüttet und vorhandene Bäume gerodet.
Westlich des Akeleiwegs stellt sich der Eisenhutweg als nur einseitig ausgebauter Straßenraum mit offenen Unterstreifen und einer Baumreihe dar.
I.4. Eigentumsverhältnisse
Bis auf die Grundstücke Akeleiweg 86/88, Straße am Flugplatz 35 -37a und Arthur-MüllerStraße 71/75 befinden sich alle Flächen im Geltungsbereich im Eigentum des Landes Berlin.
I.5. Erschließung und technische Infrastruktur Individualverkehr
Das Plangebiet wird derzeit durch den Eisenhutweg, den Akeleiweg und die Straße am Flugplatz erschlossen, die im Norden über die Stubenrauchstraße an die Winckelmannstraße und den Segelfliegerdamm angebunden ist.
Abschnitte der Straße am Flugplatz, des Akeleiweges und des Eisenhutweges liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans XV-58ba. An der südlichen Abzweigung der Straße am Flugplatz zum Eisenhutweg ist ein Kreisverkehrsplatz realisiert worden.
ÖPNV
Die Entfernung zum S-Bahnhof Adlershof beträgt ca. 2 Kilometer. Auf dem Eisenhutweg verkehrt eine Buslinie, die das Bebauungsplangebiet mit dem S-Bahnhof Schöneweide und dem S-Bahnhof Altglienicke verbindet.
Technische Infrastruktur
In der Frage der Ver- und Entsorgungsinfrastruktur sind nach derzeitiger Einschätzung für die gegenwärtig geplanten Nutzungen des Gebietes keine Engpässe zu erkennen. Vielmehr bieten die meisten der Ver- und Entsorgungsnetze noch Kapazitätsreserven in ihren Hauptleitungen. Allerdings sind die Unterverteilungsnetze der bestehenden Trinkwasser-, Entwässerungs- und Fernwärmeleitungen teilweise in einem sehr schlechten Zustand und müssen erneuert werden.
Trinkwasser
Zur Versorgung der vorhandenen Gebäude befinden sich Trinkwasserleitungen DN 80 bis DN 100 im Eisenhutweg DN 150/ DN 200 im Eisenhutweg West, Akeleiweg und in der Straße am Flugplatz (DN 200). Im Eisenhutweg befindet sich eine neu verlegte Hauptleitung DN 600. An diese können die Leitungen der noch nicht bebauten Grundstücke nicht angeschlossen werden. Bis Ende 2008 wurde im Bereich Eisenhutweg zwischen Stubenrauchstraße und Akeleiweg eine bedarfsgerechte und anbaufähige DN 100 Trinkwasserleitung neu verlegt.
Schmutzwasser
Die Entwässerung im Plangebiet erfolgt im Trennsystem. Zwischen dem Kreisverkehrsplatz und der Rudower Chaussee verlaufen im Eisenhutweg zwei Abwasserdruckleitungen, über die das Abwasser in die Kläranlage Waßmannsdorf gepumpt wird. Im Rahmen der Straßenbaumaßnahme wurde im Eisenhutweg ein Schmutzwasserkanal insbesondere zur Ableitung Seite 7 von 57 des Schmutzwassers aus den bereits realisierten Wohnungsbaustandorten und den noch geplanten Baugebieten nördlich des Eisenhutweges eingebaut.
Regenwasser
Zur Ableitung des Niederschlagswassers in der Straße am Flugplatz und im östlichen Abschnitt des Eisenhutweges zwischen Akeleiweg und der Rudower Chaussee wurden Regenwasserkanäle neu verlegt. Für die Nutzer besteht die Möglichkeit, Regenwasser in den Straßenkanal abzuleiten. Das anfallende Regenwasser auf den privaten Flächen soll aufgrund der sehr guten Versickerungsfähigkeit des Bodens auch künftig vor Ort versickert werden.
Fernwärme
Eine neu gebaute Fernwärmetrasse der Blockheizkraftwerks- und Betreibergesellschaft mbH Berlin (BTB) liegt in der Straße am Flugplatz und im Eisenhutweg. Die Verbindung erfolgt über unterirdisch verlegte Fernwärmeleitungen aus Kunststoffmantelrohr.
Elektrizität
Im Zuge des Eisenhutweges/Akeleiweg befindet sich eine 110 kV Trasse der Vattenfall Europe Berlin AG & Co. Die Kapazitäten der Hauptversorgungsleitungen wurden, bzw. werden z. Z. den sich wandelnden Ansprüchen der umliegenden Nutzer angepasst. Auf dem Grundstück Akeleiweg 87a befindet sich eine Netzstation der Vattenfall Europe Berlin AG & Co. sowie weitere Kabelanlagen.
Gas
Eine Gashochdruckleitung DN 800 ST verläuft im südlichen Akeleiweg und am südlichen Rand vom Eisenhutweg.
Sonstige Netze Angesichts der dynamischen Entwicklung im Bereich der Datenübertragung und Telekommunikation sollen durch die Verlegung von ausreichend dimensionierten Leerrohren mit Kabelzugschächten die Voraussetzungen für den Aufbau moderner Kommunikationsnetze insbesondere mit Glasfaserkabeln geschaffen werden.
I.6. Planungsrechtliche Vorgaben
Die Mischgebiete MI 3 und MI 4 überplanen eine Teilfläche des Bebauungsplans XV-53b, der seit dem 23.06.2006 festgesetzt ist. Die geplante östliche Straßenbegrenzungslinie der Straße am Flugplatz bis zum Eisenhutweg war zugleich die Geltungsbereichsgrenze zwischen den Bebauungsplänen XV-58ba und XV-53b. Durch die geringfügige Reduzierung der Straßenbreite der Straße am Flugplatz im Rahmen der Ausführungsplanung, sollen nun die sich durch die "Westverschiebung" von Straßenbegrenzungslinie und Baugrenze ergebenden Bauflächen, die ursprünglich als Straßenverkehrsflächen vorgesehen waren, als Mischgebietsflächen festgesetzt werden.
Die anderen Bereiche des Plangebietes liegen nicht im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans. Es bestehen keine verbindlichen Regelungen im Sinne des § 9 Abs. 1 BauGB.
Vor Festlegung als förmliche städtebauliche Entwicklungsmaßnahme wurden Vorhaben ausschließlich nach § 34 BauGB, also als Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, beurteilt. Seitdem gilt darüber hinaus der Entwicklungsgenehmigungsvorbehalt gemäß § 169 Abs. 1 Nr. 3 BauGB i. V. m. §§ 144 und 145 BauGB, nach dem Vorhaben nicht die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Entwicklungsmaßnahme zuwider laufen dürfen.