Der Berliner Wohnungsmarkt - ein Standortvorteil
Bezogen auf zwei verschiedene Referenzwohnungen ergibt sich folgende rechnerische Mietbelastung:
Ein Durchschnittseinkommen finanziert eine 55 m²-Wohnung mittlerer Qualität 1,8 Durchschnittseinkommen finanzieren eine 120 m²-Wohnung mittlerer Qualität Quelle: IBB-Wohnungsmarktbericht; IBB-Studie "Der Berliner Wohnungsmarkt - ein Standortvorteil" Berlin weist im Vergleich zu anderen Großstädten in Deutschland weiterhin günstige Mieten auf. Gegenüber Berlin zahlt der Mieterhaushalt in München das Doppelte an Nettokaltmiete pro Quadratmeter. Werden die durchschnittlichen Haushaltseinkommen berücksichtigt, liegt die Mietbelastung für eine 65 m² große Mietwohnung in Berlin mit 21,3 % immer noch 12,1 %-Punkte unter München mit 33,4 %. Auch in Hamburg ist die Mietbelastung für eine Wohnung von 65 m² mit 25,8 % immer noch um 4,5 %-Punkte höher als in Berlin mit 21,3 % für eine vergleichbare Wohnung.
Die höheren durchschnittlichen Nettoeinkommen in Hamburg (+ 225 mtl.) und München (+ 450 mtl.) werden durch die höheren Nettokaltmieten in diesen Städten weitgehend aufgezehrt. Das Resteinkommen nach Begleichung der Nettokaltmiete ist in Hamburg lediglich um 100 und in München um 120 höher als in Berlin.
Anmerkung: Statistisch sichere Angaben über die Warmmieten in den Vergleichsstädten München und Hamburg liegen nicht vor. Hier wird allerdings davon ausgegangen, dass sich die Summe der Betriebskosten in Hamburg und München nicht wesentlich vom Durchschnitt in Berlin unterscheidet
2. Rechtsgrundlagen des Sozialen Wohnungsbaus Sozialer Wohnungsbau ist der auf der Grundlage von §§ 6, 25-68 Zweites Wohnungsbaugesetz (im sogenannten „Ersten Förderweg") mit öffentlichen Mitteln von Bund, Ländern und Gemeinden geförderte Bau von Wohnungen für „die breiten Schichten des Volkes" (Zitat § 6 Abs. 1 II.WoBauG). Er umfasst
· Mietwohnungsbau und
· Errichtung / Erwerb von Wohneigentum.
In Berlin sind im Sozialen Wohnungsbau überwiegend Mietwohnungen gefördert worden.
2001 ist das Zweite Wohnungsbaugesetz teilweise durch das Wohnraumförderungs-gesetz ersetzt worden. Dieses fasst u.a. die Zielgruppe der sozialen Wohnraumförderung enger als „Haushalte, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind" (Zitat § 1 Abs. 2 WoFG). Für bis Ende 2001 geförderten Wohnraum gelten die Bestimmungen des II.WoBauG sowie der mit diesem im Zusammenhang stehenden Rechtsvorschriften fort (vgl. §§ 48, 50 WoFG). Für den Sozialen Wohnungsbau sind somit heute insbesondere folgende Rechtsvorschriften des Bundes von Bedeutung:
· Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376), zuletzt geändert durch Artikel 8 des Gesetzes vom 28.03.2009 (BGBl. I S. 634);08.1990; BGBl. I S. 1730);
· Neubaumietenverordnung (NMV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 12.10.1990 (BGBl. I S. 2204), zuletzt geändert durch Artikel 4 der Verordnung vom 25.11.2003 (BGBl. I S. 2346);
· Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2404), zuletzt geändert durch Artikel 87 der Verordnung vom 31.10.2006 (BGBl. I S. 2407);
· Zweite Berechnungsverordnung (II.BV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S., 2178), zuletzt geändert durch Artikel 78 Abs. 2 des Gesetzes vom 23.11.2007 (BGBl. I S. 2614).
Mit der Föderalismusreform sind die Kompetenzen für die Wohnraumförderung auf die Länder übergegangen. Diese können somit grundsätzlich eigene Wohnraumförderungsgesetze erlassen. Hiervon haben schon mehrere Bundesländer (so Bayern, Baden-Württemberg, Bremen und Schleswig-Holstein) Gebrauch gemacht.
3. Grundmerkmale des Sozialen Wohnungsbaus Sozialer Wohnungsbau ist preis- und belegungsgebundener Wohnraum. Die im Bericht zu 1 teilweise angesprochenen Regelungen des Sozialen Mietrechts gelten hier nicht. Mit rund 161.000 in Bindungen befindlichen Mietwohnungen (Stand Ende 2009) hat der Soziale Wohnungsbau einen Anteil von rund 10 % am Berliner Mietwohnungsbestand.
Die Belegungsbindung erfolgt vorrangig zugunsten von Haushalten, die bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Die in Berlin geltenden Einkommensgrenzen sind um 40 % höher als die im Bundesgesetz (§ 9 Abs. 2 WoFG) genannten Grenzen. Aufgrund der gesamtstädtisch entspannten Wohnungsmarktlage und zum Zweck sozialer Durchmischung der Bestände macht Berlin von den Möglichkeiten befristeter Freistellung von Belegungsbindungen umfangreich Gebrauch (siehe hierzu im Einzelnen Anlage 1 zu diesem Bericht). Zentrales Regelungsinstrument für die Preisbindung des Sozialen Wohnungsbaus ist das Kostenmietprinzip (siehe hierzu Anlage 2 zu diesem Bericht). Die preisrechtlich zulässige Miethöhe bemisst sich grundsätzlich nach den Bau- und Bewirtschaftungskosten des geförderten Objektes und bildet sich nicht - wie im Sozialen Mietrecht des nicht preisgebundenen Wohnungsbestandes - nach Angebot, Nachfrage, Qualitäts- und Ausstattungsmerkmalen von Wohnraum heraus.
Die Höhe der preisrechtlich zulässigen Miete ergibt sich aus der Art der Wohnungsbauförderung. Deutliche Unterschiede bestehen zwischen
· mit Baudarlehen geförderten Wohnungen (Wohnungsbauprogrammjahre bis 1968; Durchschnittsmiete laut Mietenabfrage 2009: Soll 4,08 /m² mtl.; Ist: 4,04 /m² mtl. netto kalt),
· mit Annuitätshilfen geförderten Wohnungen (Wohnungsbauprogrammjahre 1969 bis 1971; Durchschnittsmiete: Soll: 5,76 /m² mtl.; Ist: 4,84 /m² mtl. netto kalt),
· mit Aufwendungsdarlehen / Aufwendungshilfen und Anschlussförderung geförderten Wohnungen (Wohnungsbauprogrammjahre ab 1972; Durchschnittsmiete Soll: 5,84/m² mtl.; Ist: 5,40 /m² mtl. netto kalt),
· mit Aufwendungshilfen ohne Anschlussförderung geförderten Wohnungen (Wohnungsbauprogrammjahre ab 1985; rund 28.000 Wohnungen noch in Bindungen; Durchschnittsmiete Soll: 10,58 /m² mtl.; Ist: 5,76 /m² mtl. netto kalt).
Durch die öffentliche Förderung sind langfristige Bindungen begründet worden, welche planmäßig erst nach vollständiger Rückzahlung der öffentlichen Mittel (Baudarlehen bzw. Aufwendungsdarlehen) enden.