Eigentümer von Mietwohnungen

Eigentümer von Mietwohnungen sollen die gewährten Aufwendungsdarlehen zu einem am Barwert orientierten Wert ablösen können. Dabei werden neue Mietpreis- und Belegungsvereinbarungen getroffen.

· Für alle Eigentümer soll statt der bisherigen Kostenmiete spätestens ab 2019 die an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientierte Miete gelten.

· Mieterhöhungen wegen Förderabbau bzw. erhöhter Bedienung der Aufwendungsdarlehen sollen gesetzlich bzw. durch Aussetzen der erhöhten Bedienung der Aufwendungsdarlehen verhindert werden, soweit ansonsten die an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientierte Miete überschritten wird.

Eine umfassende Darstellung der unterschiedlichen finanziellen Auswirkungen der Modelle und die Rechtssicherheit des beabsichtigten Wohnraumförderungsgesetzes Berlin kann derzeit noch nicht abschließend erfolgen und wird mit dem Endbericht vorgelegt. Hierzu ist ggf. externe Unterstützung erforderlich.

Zum Beschlusspunkt Abschluss von Zielvereinbarungen mit den Städtischen Wohnungsbaugesellschaften

Gemäß dem Gesamtkonzept für die Städtischen Wohnungsbaugesellschaften in Berlin (Abgeordnetenhaus Berlin Drucksache 16/0747 vom 11.07.2007) sollen die städtischen Wohnungsbaugesellschaften bei Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen die Mieterhöhung an der ortsüblichen Vergleichsmiete ausrichten und ggf. Verzichte bei der nach § 559 BGB zulässigen Umlage von 11 % der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten vornehmen. Soweit energetische Modernisierungen durchgeführt werden, können die zu erwartenden Betriebskostensenkungen zur Erhöhung der Nettokaltmiete genutzt werden.

Modernisierungsankündigungen sind so zu gestalten, dass die Mieterinnen und Mieter einen Vergleich der derzeitigen und voraussichtlichen künftigen (nach Modernisierung) Bruttowarmmietenbelastung erhalten, der die o. g. Vorgabe berücksichtigt. Zinsgünstige Finanzierungen z. B. über die KfW sollten genutzt und deren voraussichtliche Auswirkung auf die Miethöhe nach Modernisierung bei der Modernisierungsankündigung benannt werden.

Beim Auslaufen von Bindungen sollen Mieterhöhungen marktgerecht gebildet werden. Nach § 559 BGB kann der Vermieter innerhalb von drei Jahren (nach Auslaufen der Bindung) die Miete bis zu 20 % erhöhen, sofern die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten ist. Eine gestreckte Mieterhöhung um diese 20 % über mehrere Jahre macht die Mietbelastung für die betroffenen Mietergruppen verträglich.

Die Städtischen Wohnungsbaugesellschaften sollen einen Bestand an günstigem Wohnraum im nicht preisgebundenen Bereich vorhalten.

In den Zielvereinbarungen zwischen den Geschäftsführern und Vorständen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften und deren jeweiligen Aufsichtsratsvorsitzenden werden Ende eines jeden Jahres Ziele festgelegt, für deren Umsetzung im Folgejahr die Geschäftsführer und Vorstände zusätzlich zu ihrer Grundvergütung Prämien erhalten. Die Senatsverwaltung für Finanzen und die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung übermitteln den Aufsichtsratsvorsitzenden abgestimmte Vorschläge für die aus der Sicht des Landes Berlin notwendigen Ziele.

Im Rahmen der nächsten Zielvereinbarungen (ab dem Jahr 2011) wird die sozialverträgliche Begrenzung des Mietanstiegs unter Beachtung der wirtschaftlichen Lage des Unternehmens in die Überlegungen zu einem entsprechenden Zielvereinbarungsvorschlag einfließen. Da der Abschluss der Zielvereinbarungen mit den Vorständen bzw. Geschäftsführern in der ausschließlichen Verantwortung der jeweiligen Aufsichtsratsvorsitzenden liegt, wird darauf hingewiesen, dass sie von den Vorschlägen abweichen können.

In den Gesellschaftsverträgen bzw. Satzungen der Wohnungsbaugesellschaften ist das Ziel, Wohnungen für breite Schichten der Bevölkerung, darunter Haushalte mit geringen Einkommen zu tragenden Belastungen vorzuhalten, festgeschrieben. Überlassung von Wohnraum erfolgt unter der Maßgabe, dass eine Kosten- und Aufwandsdeckung einschließlich angemessener Verzinsung des Eigenkapitals sowie die Bildung von Rücklagen ermöglicht wird.

Darüber hinaus beschließt der Senat jedes Jahr die detaillierteren finanz- und fachpolitischen Vorgaben für die Beteiligungsgesellschaften des Landes Berlin (Zielbilder). Diese Eigentümerziele werden dem jeweiligen Aufsichtsrat und der Geschäftsführung mit der Maßgabe übermittelt, sie entsprechend umzusetzen. Die Eigentümerziele für die städtischen Wohnungsbaugesellschaften werden gemeinschaftlich von der Senatsverwaltungen für Finanzen und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung festgelegt. Auch hier wird die sozialverträgliche Begrenzung des Mietanstiegs als mögliches Eigentümerziel geprüft werden. Für eine Umsetzung sind finanzpolitische Erwägungen und der Ausschluss von wirtschaftlichen Nachteilen für die Gesellschaften zu berücksichtigen.

Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzplanung sind zur Zeit nicht quantifizierbar.