Wohnungen
Begründung zum Bebauungsplan Senatsverwaltung für Stadtentwicklung II-200g
Abstandsflächen
Bei der Abwägung hat der Plangeber die von § 6 BauOBln geschützten Rechtsgüter als Belang zu berücksichtigen. Die Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes hat im Kerngebiet und auf den Flächen für den Gemeinbedarf eine Verringerung der Mindestabstandsflächen von 0,4 H zur Folge. Demzufolge müssen die in den Abstandsflächenvorschriften verfolgten Ziele, wie Brandschutz, Sicherung einer ausreichenden Tagesbeleuchtung, Belüftung und Sicherung ausreichender Sozialabstände nunmehr im Rahmen der Wahrung der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB abgewogen und bewältigt werden.
Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass bei Einhaltung der bauordnungsrechtlich vorgegebenen Abstandsflächen in der Regel gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse vorliegen.
Entsprechend den Regelungen der Berliner Bauordnung dürfen die Abstandsflächen auf öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen bis zu deren Mitte liegen. Die Regelungen werden durch die geplanten Festsetzungen eingehalten.
Sondergebiet
Das zulässige Maß der Nutzung wird im Sondergebiet durch die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ) unter Angabe der zulässigen Oberkante (OK) als Höchstmaß in Verbindung mit der überbaubaren Grundstücksfläche bestimmt. Damit gelten die Abstandsflächenvorschriften der Bauordnung für Berlin. Demzufolge kann im Sondergebiet im südlichen Teil gegenüber den Bahnanlagen eine mögliche Bauung bis an die westliche Baugrenze unter Wahrung der Abstandsflächen nur bis zu einer Höhe von ca. 22,5 m erfolgen.
Allgemeines Wohngebiet / Fläche für den Gemeinbedarf
Für das allgemeine Wohngebiet setzt der Bebauungsplan durch die überbaubare Grundstücksflächenzahl unter Angabe der zulässigen Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß in Verbindung mit der überbaubaren Grundstücksfläche eine flächenmäßige Ausweisung fest.
Damit gelten auch hier die Abstandsflächenvorschriften der Bauordnung für Berlin, d.h. künftige Baukörper müssen die erforderlichen Abstandsflächen von 0,4 H einhalten. Damit können direkt an die Baugrenzen zur Fläche für den Gemeinbedarf angrenzende Gebäude eine maximale Höhe von 12,5 m erzielen bzw., da fünf Vollgeschosse als städtebaulich erforderlich begründet wurden, diese erst mit einem größeren Abstand (bei einer Geschosshöhe von 3 m ergeben sich 6 m Abstand) errichtet werden. Zur Grünfläche und zur Straße sind Abstandsflächen bis zur jeweiligen Mitte zulässig.
Kerngebiet / Fläche für den Gemeinbedarf
An der Grenze zwischen dem Kerngebiet und der Fläche für den Gemeinbedarf darf die an der Linie zwischen den Punkten B und C gelegene Baugrenze bezogen auf die zulässige Höhe der baulichen Anlagen und Zahl der Vollgeschosse mit Einschränkung der Tiefe der Abstandsflächen der Bauordnung für Berlin herangebaut werden (textliche Festsetzung Nr. 9). Diese Festsetzung soll als ausdrückliche Festsetzung im Sinne des § 6 Abs. 8 BauOBln die Möglichkeit eröffnen, in diesem Bereich eine geschlossene Bauweise an der Grundstücksgrenze vorzusehen, die sich am historischen Gebäudevolumen orientiert und auf Grund der guten Sicht von der Straße Alt-Moabit für diesen Bereich eine optisch ansprechende Lösung für künftige Gebäude darstellt, da damit eine bauliche Fassung der Parkanlage erzielt werden kann.
Die erforderlichen Abstandsflächen der Berliner Bauordnung von 0,4 H werden durch die Festsetzung planungsrechtlich an dieser Stelle außer Kraft gesetzt. Die Umsetzung der geplanten Festsetzung führt zu einer Verringerung der Abstandsflächen, so dass der Nachweis zu erbringen ist, dass die geplante Unterschreitung der Abstandsflächen die in den Abstandsflächenvorschriften verfolgten Ziele wie Brandschutz, Belichtung, Besonnung und Belüftung sowie Sicherung ausreichender Sozialabstände nicht beeinträchtigt.
Eine Beeinträchtigung des Brandschutzes ist nicht zu befürchten, da die erforderlichen brandschutztechnischen Vorschriften analog der geschlossenen Bauweise im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens einzuhalten sind und geprüft werden. Die Belange des BrandSenatsverwaltung für Stadtentwicklung Begründung zum Bebauungsplan II-200g schutzes werden daher als gewährleistet angesehen. Die Belichtung, Besonnung und Belüftung künftiger Baukörper kann über die westlichen und östlichen Außenwände erfolgen, die zu öffentlichen Freiflächen bzw. nicht überbaubare Grundstücksflächen ausgerichtet sind, so dass ausreichende Belichtungs-, Besonnungs- und Belüftungsmöglichkeiten vorhanden sind und die Regelung hier keine unzumutbaren Beeinträchtigungen erwarten lässt.
Im Kerngebiet überschreiten die baulichen Anlagen unter Berücksichtigung der Abstandsflächen von 0,4 H nicht die Straßenmitte der angrenzenden Straßen und der öffentlichen Parkanlage. Damit kann davon ausgegangen werden, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt sind.
Auf der Fläche für den Gemeinbedarf, die neben der Berücksichtigung des Bestandes eine Erweiterung der baulichen Anlagen als erweiterte Baukörperausweisung zulässt, werden die Mindestabstandsflächen bis zur Straßenmitte eingehalten, entlang der Grundstücksgrenze zum allgemeinen Wohngebiet werden sie hingegen nicht eingehalten. Insbesondere bedarf das einer ergänzenden Abwägung bezüglich des angrenzenden allgemeinen Wohngebietes.
Die beabsichtigte bauliche Flexibilität für die Fläche der Polizei und Feuerwehr wird als bedeutsam eingeordnet, um auf mögliche künftige Anforderungen adäquat regieren zu können.
Die Festsetzung einer erweiterten Baukörperausweisung in der beabsichtigten Ausdehnung für diesen Zweck wird als öffentlicher Belang angesehen. Die städtebauliche Konzeption sieht für das Quartier mit Ausnahme des Sondergebietes einen einheitlichen baulichen Abstand der Baugrenzen zu den Grundstücksgrenzen bzw. den öffentlichen Straßen vor, um einen „Vorgartenbereich" zu gestalten. Dieser Abstand wurde daher auch zwischen der Fläche für den Gemeinbedarf und dem allgemeinen Wohngebiet gewählt. Insgesamt verbleibt damit ein Abstand zwischen den künftigen Baukörpern von mindestens 10,0 m. Eine mögliche Bauung an der südlichen Grundstücksgrenze auf der Fläche der Polizei und Feuerwehr bietet zudem den Vorteil einer abschirmenden Wirkung hinsichtlich Lärmimmissionen verursacht durch Polizei und Feuerwehr im allgemeinen Wohngebiet, so dass Lärmbeeinträchtigungen minimiert werden können.
Die zu erwartenden Abstandsflächen können durch eine künftige Bebauung innerhalb der Fläche für den Gemeinbedarf an der Baugrenze je nach Höhe der geplanten Gebäude bis maximal ca. 2 m im Wohngebiet liegen (bei einer angenommenen Geschosshöhe von 3,5
m). Durch die nordöstliche Lage der Fläche für Gemeinbedarf sind keine Verschattungen im allgemeinen Wohngebiet zu befürchten. Auf Grund des Abstandes zwischen den Baugrenzen von insgesamt 10,0 m, der Festsetzung einer Fläche für eine Pflanzbindung und der betroffenen unattraktiven Nordostseite künftiger Wohngebäude im allgemeinen Wohngebiet entlang der Grundstücksgrenze sind keine Beeinträchtigungen gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu befürchten. Die Festsetzung der Grundflächenzahl von 0,4 sichert im allgemeinen Wohngebiet umfangreiche Freiflächen, die bei der Realisierung so angeordnet werden können, beispielsweise in Form eines Innenhofs, dass sie ausgleichende Wirkungen erzielen können. Konzeptionell ist davon auszugehen, dass an der Nordostseite von Wohngebäuden überwiegend Funktionsräume angeordnet werden, so dass für Aufenthaltsräume, die zu den attraktiven Seiten ausgerichtet sein werden, keine Beeinträchtigungen zu erwarten sind. Voraussetzung ist, dass Wohnungen nicht einseitig ausgerichtet sind.
Eine Beeinträchtigung des Brandschutzes ist auf Grund des Abstandes von 10,0 m zwischen den Gebäuden nicht zu befürchten. Die konkrete Prüfung des Brandschutzes erfolgt im Rahmen der Objektplanung, so dass die Belange des Brandschutzes als gewährleistet angesehen werden. Die Belichtung, Besonnung und Belüftung künftiger Baukörper kann an den nicht betroffenen Außenwände gewährleistet werden, die zu einem großen Anteil zu den öffentlichen Parkanlagen ausgerichtet sind, so dass ausreichende Belichtungs-, Besonnungs- und Belüftungsmöglichkeiten vorhanden sind und die Regelung hier keine unzumutbaren Beeinträchtigungen erwarten lässt. Insbesondere die Lage an der Spree führt zu einer guten Belüftungssituation.
Fläche für besonderen Nutzungszweck „Gaststätte"
Durch die geplante erweiterte Baukörperausweisung können die erforderlichen Abstandsflächen eingehalten werden.
Begründung zum Bebauungsplan Senatsverwaltung für Stadtentwicklung II-200g
Höhe baulicher Anlagen Sondergebiet
Im Sondergebiet soll die Höhe baulicher Anlagen mit 69,0 m über NHN begrenzt werden.
Die Höhe ermöglicht bei einer mittleren Geländeoberkante von ca. 34,1 m ü NHN ca. 35 m hohe Gebäude. Die Höhe leitet sich aus der städtebaulichen Konzeption für den geplanten Neubau ab, der für den höchsten Bauteil neun Vollgeschosse aufweist.
Im Sondergebiet können gemäß § 9 Abs. 4 BauGB i.V. mit § 12 AG BauGB sowie § 16 Abs. 6 BauNVO im Einzelfall die festgesetzten Höhen für bauliche Anlagen durch Dachaufbauten überschritten werden, wenn sie
· eine Grundfläche von insgesamt 840 m² nicht überschreiten,
· eine Höhe von 5,0 m über der zulässigen Oberkante nicht überschreiten,
· ausschließlich der Aufnahme technischer Einrichtungen wie Lüftungsanlagen oder Kühltürmen dienen,
· die zulässige Geschossfläche nicht überschritten wird und
· eingehaust werden.
Die Einhausung von Antennen muss nur ausnahmsweise erfolgen (textliche Festsetzung Nr. 11). Die Festsetzung gewährleistet eine Überschreitung der zulässigen Oberkante unter den genannten Voraussetzungen, um die erforderlichen technischen Dachaufbauten zu sichern, ohne die gesamte Oberkante für bauliche Anlagen zu erhöhen. Die hohe Bebauung mit neun Vollgeschossen erzielt eine erhebliche Fernwirkung, so dass eine Beruhigung der Fassadengestaltung und der Dachlandschaft erforderlich ist. Insbesondere von der unmittelbar angrenzenden und hoch frequentierten Stadtbahn ist das Areal besonders gut einzusehen, so dass der Gestaltung eine besondere Bedeutung zugeordnet wird. Der zulässige Umfang von 840 m² leitet sich aus dem städtebaulichen Konzept ab und betrifft nur den mit neun Geschossen höchsten Bauteil, der eine Fläche von rund 840 m² aufweist.
Die Einhausung der technischen Aufbauten dient dem Ziel der Integration und der Beruhigung der Dachlandschaft, da andernfalls Beeinträchtigungen des Ortbildes zu erwarten sind.
Insbesondere bei Büro- und gewerblichen genutzten Gebäuden werden üblicherweise umfangreiche technische Dachaufbauten beispielsweise für Kühlanlagen u.ä. sowie Antennenanlagen auf dem Dach realisiert, was optisch als störend eingeordnet wird. Im Rahmen der Projektkonkretisierung für den Neubau des Ministeriums sind verschiedene Lösungsmöglichkeiten zur optischen Integration der technischen Aufbauten geprüft worden, da die technischen Anlagen auf dem Dach das Erscheinungsbild des Gebäudes erheblich beeinflussen.
Die genaue Lösung ist noch nicht entschieden. Um jedoch eine optische Integration der technischen Aufbauten zu sichern, müssen Aufbauten eingehaust werden.
Die Zulässigkeit von Antennen, die nicht eingehaust sind, dient dem Ziel, die für das Innenministerium erforderlichen Antennen, die in ihrem Sendungsverhalten nicht eingeschränkt werden dürfen, ausnahmsweise aus der Einhausung herausragen zu lassen. Die ausnahmsweise Zulässigkeit dient der Feinsteuerung, so dass eine Häufung beeinträchtigender Antennen vermieden werden kann.
Kerngebiet
Im Kerngebiet sollen künftige Gebäude eine Höhe von 65,5 m über NHN nicht überschreiten.
Die Höhe entspricht der im Bebauungsplan II-201a festgesetzten Höhen für Gebäude auf der gegenüberliegenden Seite der Straße Alt-Moabit, so dass damit eine annähernd gleiche Höhenentwicklung an der Straße Alt-Moabit gewährleistet werden kann. Je nach Geländehöhe, die im Kerngebiet zwischen 35,0 und 37,0 m über NHN liegt, sind damit bis 8 Vollgeschosse möglich. Die geplante Höhe liegt damit über den vorhandenen Gebäuden innerhalb der Fläche für den Gemeindebedarf. Die Orientierung an der städtebaulich relevanten Straße Alt-Moabit wurde als bedeutsamer eingeordnet als eine Orientierung an den vorhandenen Gebäuden im Geltungsbereich. Ziel ist die Hervorhebung einer städtebaulich markanten baulichen Kante an der Straße Alt-Moabit, die in Verbindung mit der zulässigen Bebauung auf der gegenüberliegenden Seite eine Torwirkung ergibt.
Im Kerngebiet können im Einzelfall die festgesetzten Höhen für bauliche Anlagen durch Dachaufbauten