ebenerdige Stellplätze die gemäß textlicher Festsetzung vgl

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Begründung zum Bebauungsplan 3-9 - 17 baulichen Entwicklungsmaßnahme Alter Schlachthof mit dem Bebauungsplan IV-2e1 als Kerngebiet festgesetzt. Planungsziel war die Rekonstruktion eines denkmalgeschützten Gebäudes und dessen Neunutzung durch Einzelhandelsbetriebe oder andere kerngebietstypische Nutzungen.

Diese Ziele wurden inzwischen umgesetzt. Der ehemalige Hammelstall wurde denkmalgerecht saniert und für einen Lebensmittelmarkt mit einer Geschossfläche von ca. 1.700 m2 umgenutzt. Auf der Fläche südlich des Gebäudes entstanden ca. 75 ebenerdige Stellplätze, die gemäß textlicher Festsetzung (vgl. II.3.6) durch hoch wachsende Laubbäume gegliedert wurden.

Die Einbeziehung des Kerngebietes in den Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-9 ist nur erforderlich, weil sich die nach Rechtskraft des Bebauungsplans IV-2e-1 erfolgte Grundstücksteilung teilweise nicht an den Festsetzungen dieses Bebauungsplans orientiert. So entsprechen die Katastergrenzen teilweise nicht den Baugebietsgrenzen. Mit dem Bebauungsplan 3-9 soll nunmehr die Fläche der Kerngebietsausweisung der Grundstücksparzellierung angepasst werden. Insgesamt bleibt die Größe des Kerngebietes jedoch nahezu identisch.

Die im Bebauungsplan IV-2e-1 festgesetzte östliche Baugrenze wird im nordöstlichen Teil des Kerngebietes in einer Länge von 16,5 m, um 2,5 m nach Westen verschoben und in Verlängerung im rechten Winkel zur Eldenaer Straße bis zu dieser verlaufen. Anderenfalls würde sie die geplante östliche Nutzungsgrenze der Kerngebietes schneiden und teilweise innerhalb des geplanten Mischgebietes liegen.

II.3.2. Maß der Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche II.3.2.1 Allgemeines Wohngebiet

Die historischen ehemaligen Stallgebäude sind ein prägendes Element des Denkmalbereichs Zentralvieh- und Schlachthof. Aufgrund des sehr schlechten Zustandes ist eine vollständige Erhaltung der noch vorhandenen baulichen Substanz aus wirtschaftlichen Gründen nicht tragfähig. In Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde des Bezirksamtes Pankow soll jedoch die städtebauliche Struktur prinzipiell bewahrt bzw. durch eine städtische Reihenhausbebauung (Townhouses) wieder ablesbar werden. Diese Struktur ist geprägt durch ursprünglich sechs parallele Zeilen von je 90 m Länge und 20 m Breite sowie einem Zwischenraum von jeweils 10 m.

Die noch vorhandenen historischen Giebelfassaden sollen nach den Vorgaben der Unteren Denkmalschutzbehörde in jedem Fall erhalten und in eine Neubebauung einbezogen werden. Dabei handelt es sich um die südlichen Giebel der Baufelder 1, 3, 4 und 5 sowie den nördlichen Giebel des Baufeldes 4. Mit der Bewahrung der Giebel und deren Reintegration in eine Neubebauung ist das städtebauliche Raster weitgehend vorgegeben. Durch die textlichen Festsetzungen Nr. 4, 5 und 6 werden die übrigen Giebel an die zu erhaltenden angeglichen.

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Begründung zum Bebauungsplan 3-9 - 18 Um die besonderen städtebaulich-denkmalpflegerischen Planungsziele zu sichern, sind im Bebauungsplan 3-9 sehr differenzierte Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche und zum Maß der Nutzung notwendig:

So ist die Ausweisung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung in Form einer erweiterten Baukörperausweisung mittels Ausweisung der überbaubaren Grundstücksfläche durch Baulinien und Baugrenzen und der zulässigen Oberkante baulicher Anlagen für sechs Baufelder erforderlich. Damit wird die beabsichtigte städtebauliche Figur gesichert, es verbleibt jedoch ein angemessener Spielraum für den baulichen Entwurf. Diese Flexibilität ist insbesondere deshalb notwendig, weil die geplante Wohnbebauung zugunsten angemessener Belichtung und Belüftung in der Regel geringere Bebauungstiefen als 20 m aufweisen wird. Wegen der großen Länge der einzelnen Zeilen sollen außerdem auflockernde und die Struktur belebende architektonische Gliederungen in Form von Vor- und Rücksprüngen möglich sein.

Gleichzeitig soll jedoch auch der Erhalt weiterer Teile der Altbausubstanz und deren Integration in die Neubebauung prinzipiell möglich sein. Außerdem soll die Möglichkeit bestehen ­ wie in den vorliegenden Planungskonzepten des Wohnungsbauinvestors teilweise vorgesehen ­ die ursprünglichen Kubaturen und Baufluchten nicht nur durch Gebäudefassaden, sondern auch durch andere architektonische Elemente wie Gartenmauern oder Pergolen wieder sichtbar zu machen. Aus diesen Gründen ist eine Baufeldtiefe von jeweils 20,0 m (bzw. 21,0 m für das Baufeld 1) erforderlich.

Das Ziel der Bewahrung der noch vorhandenen Giebelfassaden soll durch die Festsetzung von Baulinien planungsrechtlich unterstützt werden. Gleichzeitig wird dadurch eine den historischen Vorgaben entsprechende einheitliche Bauflucht gesichert. Da die vier Giebel entlang der Eldenaer Straße städtebaulich prägend sind, ist auch für die südlichen Stirnseiten der Baufelder 2 und 6 eine an den Bestand angelehnte Gestaltung beabsichtigt. Deshalb werden die Baulinien hier in der gleichen Weise festgesetzt, wie für die Bestandsgiebel. Ein Hervortreten von architektonischen Gliederungs- und Gestaltungselementen (wie z. B. Mauervorsprünge, Gesimse, Austritte) vor die südlichen Baulinien ist zulässig (vgl. II.3.6, TF 4.).

Da von dem einzig erhaltenen Nordgiebel des Baufeldes 4 keine wesentliche städtebauliche Prägung für den Bereich an der Straße Zum Langen Jammer ausgeht, wird nur die vollständig erhaltene Fassade durch Baulinien umfahren. Eine an diesem Vorbild orientierte Wiederherstellung der fünf nicht mehr existierenden Giebelfassaden ist nicht beabsichtigt. Hier sollen lediglich die historischen Baufluchten auf einer Länge von jeweils mindestens 7 m aufgenommen und durch eine entsprechende Baulinie gesichert werden.

Für die übrigen Bereiche der nördlichen Stirnseiten sowie für sämtliche Längsseiten der Baufelder wird die überbaubare Grundstücksfläche durch Baugrenzen gesichert.

Dies dient der gewünschten Flexibilität bei der konkreten städtebaulichen und architektonischen Gestaltung (s. o.).

Die ausdrückliche numerische Festsetzung einer Grundfläche (GR) oder einer Grundflächenzahl (GRZ) ist entbehrlich, da diese Werte durch die Baukörperausweisung bereits zeichnerisch bestimmt werden. Die durch die Baugrenzen eingeSenatsverwaltung für Stadtentwicklung Begründung zum Bebauungsplan 3-9 - 19 fassten Flächen können jeweils vollständig überbaut werden. Die durch die Planzeichnung ganz konkret festgelegte Fläche des Bauköpers ist eine Festsetzung mit Doppelcharakter. Sie bestimmt zum einen die zulässige Grundfläche i.S.d. § 16 BauNVO und ist Berechungsgrundlage für § 19 BauNVO, zum anderen legt sie die überbaubare Grundstücksfläche i.S.v. § 23 BauNVO fest.

Die Größe der Grundfläche beträgt für alle sechs Baufelder insgesamt 11.050 m. Bezogen auf die Gesamtfläche des allgemeinen Wohngebiets (ca. 18.500 m2 ergibt sich daraus eine GRZ von ca. 0,6. Die zulässige Obergrenze für die GRZ in allgemeinen Wohngebieten gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO wird somit um 0,2 überschritten (vgl. II.3.3).

Zu berücksichtigen ist jedoch, dass voraussichtlich im Zuge der Bebauung mit städtischen Reihenhäuser Grundstücksteilungen erfolgen werden. Bezogen auf die dann entstehenden Einzelgrundstücke können, in Abhängigkeit von der Parzellierung und der konkreten Bebauungstypologie, andere GRZ - Werte erreicht werden.

Gleichzeitig ist jedoch davon auszugehen, dass die mögliche Bebauungstiefe von 20,0 m (bzw. 21,0 m im Baufeld 1) in aller Regel nicht ausgenutzt werden wird, da die Wohngebäude zugunsten einer ausreichenden Belichtung und Belüftung deutlich geringere Tiefen aufweisen werden. Anhand der vorliegenden konkreten Entwurfsplanungen des Wohnungsbauinvestors ergeben sich bezogen auf einzelne Reihenhausparzellen voraussichtlich GRZ - Werte im Bereich von 0,5 ­ 0,6.

Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse (Z) wird auf zwei (II) als Höchstmaß festgesetzt. Dies entspricht zum einen der für eine städtische Reihenhausbebauung typischen Vollgeschosszahl. Zum anderen ergibt sich diese Vollgeschosszahl aus der durch die historischen Geibelfassaden vorgegebene Höhenentwicklung (s.o.).

Bei einer erweiterten Baukörperausweisung erfordert die abschließende Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung die Festsetzung der Geschossfläche (GF) oder der Geschossflächenzahl (GFZ). Da im Zuge der Realisierung der geplanten städtischen Reihenhausbebauung Grundstücksteilungen zu erwarten sind, ist der Festsetzung der GFZ hier der Vorzug zu geben. Diese gilt als relativer Maßbestimmungsfaktor stets für jedes einzelne Grundstück. Die zulässige GF ergibt sich aus der Relation von der GFZ zur Fläche des Baugrundstücks, die im Bauland liegt.

Bei Festsetzung einer GF als absolutem Zahlenwert für das gesamte allgemeine Wohngebiet ergäbe sich bei Grundstücksteilungen das Problem der anteiligen Zuordnung von Geschossflächen zu den einzelnen Baugrundstücken. Dies kann insbesondere bei einer kleinteiligen Parzellierung, wie sie im Reihenhausbau üblich ist, zu Vollzugsproblemen in der Praxis führen.

Festgesetzt wird eine GFZ von 1,2. Dies entspricht der Obergrenze für allgemeine Wohngebiete gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO. Ein niedrigerer GFZ-Wert kommt nicht in Betracht, da dies dem städtebaulichen Ziel einer urban verdichteten Reihenhausbebauung, welche die bauliche Struktur der historischen, relativ engen Zeilenbebauung nachempfinden soll, widerspräche. Außerdem ergibt sich aus der Multiplikation der rechnerischen GRZ von 0,6 (s.o.) mit zwei zulässigen Vollgeschossen auch rechnerisch eine GFZ von 1,2.