Wohnen

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Begründung zum Bebauungsplan 3-9 - 20 Aus gestalterischen Gründen wird die Höhe der baulichen Anlagen außerdem in Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde durch die Festsetzung von Traufhöhen (TH) und Oberkanten (OK) als Höchstmaß begrenzt. Diese Festsetzung folgt dem Prinzip, dass die Höhen der zu erhaltenden Giebelfassaden in der Ansicht durch die Neubebauung nicht wesentlich überschritten werden sollen. In einer Tiefe von jeweils 3,0 m hinter den längsseitigen äußeren Baugrenzen bzw. seitlichen Baulinien (bzw. 4,0 m hinter des westlichen Baugrenze des Baufeldes 1 beträgt die zulässige Traufhöhe jeweils höchstens 6,5 m über Gehweg. Dieses Maß orientiert sich an der Traufhöhe der Bestandsbebauung. Für die übrigen Bereiche der Baufelder wird die zulässige Oberkante auf ein Höchstmaß von 10,0 m über Gehweg festgesetzt. Dieser Wert entspricht in etwa der Firsthöhe der Rinderställe. Da nicht grundsätzlich davon auszugehen ist, dass Gebäude mit geneigten Dächern errichtet werden, wird der Festsetzung der zulässigen Oberkante hier gegenüber einer Festsetzung der Firsthöhe (FH) der Vorzug gegeben.

Oberhalb des zweiten Vollgeschosses ist prinzipiell ein weiteres Geschoss möglich, sofern es sich nicht um ein Vollgeschoss nach § 2 Abs. 11 der Bauordnung für Berlin (BauO Bln) handelt und die festgesetzten Oberkanten nicht überschritten werden.

Eine Überschreitung der in den Randbereichen der erweiterten Baukörperausweisungen zulässigen Traufhöhe durch Umwehrungen und architektonische Gliederungs- und Gestaltungselemente sowie ausnahmsweise durch Gauben oder Giebelelemente ist nach den Maßgaben der textlichen Festsetzung Nr. 5 zulässig. Für die neu zu errichtenden südlichen Giebelfassaden der Baufelder 2 und 6 ist außerdem, in Orientierung an den historischen Giebeln, eine Überschreitung der festgesetzten Oberkante durch jeweils einen Frontspieß gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 6 zulässig (vgl. II.3.6).

Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden im allgemeinen Wohngebiet eingehalten, obwohl gemäß § 6 Abs. 8 BauO Bln aufgrund der ausdrücklichen Festsetzung ­ erweiterte Baukörperausweisung ­ auch geringere Abstandsflächen zulässig wären. Bei einer Gebäudehöhe (Traufhöhe) von 6,5 m und einer Abstandsflächentiefe von 0,4 H betrüge der Mindestabstand zwischen den Zeilen lediglich 5,2

m, tatsächlich sind es 10,0 m. Der Mindestabstand zwischen den maximal 10,0 m hohen Gebäudeteilen betrüge 8,0 m, durch den Bebauungsplan ist jedoch der doppelte Abstand gewährleistet.

Die Abstandflächenregelung dient insbesondere der Wahrung gesunder hygienischer Verhältnisse (Besonnung, Belüftung), sozial verträglicher Wohnverhältnisse (sogenannter "Sozialabstand") und der allgemeinen Sicherheit (Feuerschutz). Da der tatsächliche Abstand zwischen den Gebäudezeilen nahezu doppelt so groß ist, wie bauordnungsrechtlich erforderlich, ist grundsätzlich davon auszugehen, dass nicht nur die diesbezüglichen Anforderungen gewahrt werden, sondern dass gute Belichtungs-, Belichtungs- und Besonnungsverhältnisse und deutlich ausreichende Sicherheits- und Sozialabstände vorliegen.

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Begründung zum Bebauungsplan 3-9 - 21 II.3.2.2 Mischgebiet

Für das Mischgebiet an der Eldenaer Straße sind keine aus der bestehenden Bebauungsstruktur unmittelbar abzuleitende Vorgaben zu berücksichtigen. Die überbaubare Grundstücksfläche soll ein etwas höheres Maß an Flexibilität und Variantenreichtum für eine künftige Bebauung ermöglichen und wird deshalb in Form eines Baufensters mit Baugrenzen im westlichen Teil der Fläche lokalisiert.

Der östliche Teil der Mischgebietsfläche soll von einer Bebauung freigehalten werden, um hier die Sichtbeziehung zwischen der Eldenaer Straße und den historischen Giebelfassaden offen zu halten. Außerdem wäre dieser Bereich aufgrund des beengten Flächenzuschnitts ohnehin nur eingeschränkt bebaubar.

Das Maß der Nutzung wird durch die Festsetzung der GRZ auf 0,3 und der Zahl der zulässigen Vollgeschosse auf zwei (II) abschließend definiert. Aus diesen beiden Maßbestimmungsfaktoren ergibt sich rechnerisch eine zulässige GFZ von 0,6.

Das Mischgebiet nimmt in Bezug auf die Wohnbaufläche eine ergänzende Funktion war. Dessen Bebauung soll die Wohnbebauung nicht dominieren und wird daher auf ein mittleres Nutzungsmaß begrenzt. Auch die Geschosszahl soll diejenige des allgemeinen Wohngebiets nicht überschreiten.

Aufgrund der relativ geringen Größe des Baufensters ist davon auszugehen, dass hier nur ein Baukörper verwirklicht wird. Die Festsetzung einer Bauweise ist deshalb entbehrlich.

Da die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche im Mischgebiet nicht als „ausdrückliche" Festsetzung i.S.d. § 6 Abs. 8 BauO Bln zu verstehen ist, ist die Einhaltung der bauordnungsrechtlich vorgeschriebenen Abstandsflächen zu berücksichtigen.

II.3.2.3 Kerngebiet

Die Festsetzungen zum Maß der Nutzung im Kerngebiet orientieren sich am sanierten historischen Hammelstall, da auch dieser Bestandteil des Denkmalbereiches Zentralvieh- und Schlachthof ist. Die überbaubare Grundstücksfläche wird in Form einer Baukörperausweisung durch Baugrenzen bestimmt. Deshalb ist die Festsetzung der Grundfläche (GR) oder der Grundflächenzahl (GRZ) entbehrlich, da diese Werte durch die Baukörperausweisung bereits zeichnerisch bestimmt werden (vgl. II.3.2.1). Somit kann die im Bebauungsplan IV-2e-1 erfolgte numerische Festsetzung der GRZ (0,4) nunmehr entfallen.

Aufgrund der inzwischen erfolgten Grundstücksteilung muss die ursprünglich ebenfalls um ca. 5 m gegenüber dem Hammelstall abgerückte östliche Baugrenze im Bebauungsplan 3-9 um ca. 2,5 m nach Westen zurückversetzt werden (vgl. II.3.1.3).

Im Übrigen werden alle im Bebauungsplan IV-2e-1 für das Kerngebiet getroffenen Festsetzungen in den Bebauungsplan 3-9 übernommen.

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Begründung zum Bebauungsplan 3-9 - 22 Das Maß der Nutzung wird durch die Festsetzung der Zahl der zulässigen Vollgeschosse abschließend bestimmt. Die Höhe des Baukörpers soll aus Gründen des Denkmalschutzes nicht verändert werden, weshalb dem Bestand entsprechend nur ein Vollgeschoss zulässig ist. Somit entspricht die Größe der Geschossfläche (GF) der Größe der Grundfläche (GR). Es ergibt sich rechnerisch eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,4. Deren numerische Festsetzung ist aus den o.g. Gründen ebenfalls entbehrlich.

Zum Schutze des Wohnens im Vorhabengebiet sowie auf der südlichen Seite der Eldenaer Straße und rund um den Forckenbeckplatz sollen Vergnügungsstätten im Kerngebiet nur ausnahmsweise zulässig sein (vgl. II.3.6, TF 2).

Um eine für kerngebietstypische Nutzungen ausreichende Zahl von Stellplätzen innerhalb des Baugebietes zu ermöglichen, kann die festgesetzte Grundfläche durch die Grundflächen von Stellplätzen mit ihren Zufahrten bis zu einer GRZ von 0,9 überschritten werden (vgl. II.3.6, TF).