Einzelhandel

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Begründung zum Bebauungsplan 3-9 - 29 6 im allgemeinen Wohngebiet ist dies jeweils die westliche Gebäudeseite, im Mischgebiet die nördliche oder die westliche Seite.

Bei der geplanten städtischen Reihenhausbebauung ist davon auszugehen, dass dieser Mindestanforderung in jedem Fall genüge getan werden kann. In aller Regel wird es sogar möglich sein, eine größere Anzahl von Wohn-, Schlafund Kinderzimmern mit den notwendigen Fenstern nach Westen zu orientieren.

Da im Mischgebiet zwei potenzielle Gebäudeseiten nicht von erhöhtem Verkehrslärm betroffen sind, ist auch hier die Einhaltung der Grundrissbindung realistischerweise möglich.

· Für einen ausreichenden Schallschutz innerhalb der Gebäude sind die erforderlichen Schalldämm-Maße der Außenbauteile nach DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau, Ausgabe November 1989) einzuhalten. Für die dem Lärmpegelbereich III zuzuordnenden Südfassaden im Baufeld 5 und 6 ergibt sich z. B. laut schalltechnischem Gutachten ein resultierendes Luftschalldämm-Maß (R?w, res nach DIN 4109) von mindestens 35 dB für Wohnräume. Für die Südfassade des Mischgebietes (Lärmpegelbereich IV) liegt der entsprechende Wert bei mindestens 40 dB für Wohnräume bzw. 35 dB für Büroräume.

Im Unterschied zu den auf die Nutzungsart nach Bebauungsplan bezogenen Richt- bzw. Orientierungswerte der TA-Lärm und der DIN 18005 ist hier die tatsächliche Nutzung innerhalb des Gebäudes maßgeblich.

Seit Einführung der DIN 4109 als technische Baubestimmung ist diese i.V.m. der Berliner Lärmkarte oder einer Schallschutzuntersuchung wie der hier vorliegenden grundsätzlich anzuwenden. Auf eine entsprechende Schallschutzregelung im Bebauungsplan kann deshalb verzichtet werden.

· Zum Schutz der von erhöhten gewerblichen Lärmbelastungen betroffenen Teile des allgemeinen Wohngebiets ist entlang der nördlichen Grenze des Kerngebiets, also unmittelbar gegenüber der Anlieferungszone des Einzelhandels, aufgrund entsprechender gutachterlicher Empfehlung eine mindestens 2 m hohe Lärmschutzwand zu errichten (vgl. II.3.6, TF 7.).

Durch eine gesonderte Berechnung der Lärmausbreitung bei Errichtung der Lärmschutzwand wurde in der schalltechnischen Untersuchung belegt, dass in diesem Fall nur noch minimale Überschreitungen des Tages-Richtwertes von 55 dB (A) nach TA-Lärm um maximal 0,5 dB (A) an der Südfassaden des Baufeldes 1 bzw. der südwestlichen Seite des Baufeldes 3 auftreten werden. Alle übrigen Bereiche liegen unterhalb des Richtwertes. In der Nacht waren ohnehin keine Richtwertüberschreitungen ermittelt worden.

Mit den dargestellten Festsetzungen zur Grundrissbindung und zur Errichtung einer Lärmschutzwand sowie mit den Regelungen der DIN 4109 kann ein ausreichender Schallschutz erreicht werden, mit dem sichergestellt wird, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-9 gewahrt werden.

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Begründung zum Bebauungsplan 3-9 - 30 II.3.5 Erschließung

Das Plangebiet ist von drei öffentlichen Straßen ­ Eldenaer Straße, AugustLindemann-Straße und Zum Langen Jammer ­ eingefasst. In diesen Straßen liegen sämtliche erforderlichen Erschließungsmedien (Regen- und Schmutzwasserkanäle, Trinkwasser, Fernwärme, Strom, Fernmeldeanlagen) an. Straßen und Erschließungsmedien wurden teilweise im Rahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Alter Schlachthof neu hergestellt. Das Plangebiet ist somit bereits vollständig öffentlich-rechtlich erschlossen.

Zwischen der südlichen Giebelseite der ehemaligen Rinderauktionshalle und dem früheren Hammelstall westlich der August-Lindemann-Straße besteht eine Zuwegung zum Hermann-Blankenstein-Park. Diese Verbindung soll östlich der AugustLindemann-Straße geradlinig durch das Plangebiet bis an die Eldenaer Straße fortgeführt werden. Da ein wesentliches öffentliches Interesse an einer kurzen und direkten Fußwegeverbindung zwischen dem östlichen Abschnitt der Eldenaer Straße und dem Hermann-Blankenstein-Park besteht, welche gleichzeitig die zu erhaltenden historischen Giebelfassaden und die Wiederaufnahme der ursprünglichen Bebauungsstruktur unmittelbar erfahrbar macht, erfolgt die Ausweisung einer Fläche, die mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit in einer Breite von mindestens 3,0 m zwischen der August-Lindemann-Straße und der Eldenaer Straße zu belasten ist (Fläche Z, vgl. II.3.6, TF 14.).

Da die Fläche Z eine Breite von fast 15 m aufweist, führt die Belastung mit einem Gehrecht in einer Mindestbreite von 3,0 m nicht dazu, dass diese Fläche nicht auch für andere private Nutzungszwecke (Z.B. interne Erschließungsflächen, private Grünflächen etc.) genutzt werden kann. Außerdem kann die Gehrechtsfläche gleichzeitig beispielsweise auch als Fußwegerschließung innerhalb des allgemeinen Wohngebiets genutzt werden. Die Nutzbarkeit des Grundstückes wird durch die Gehrechtsausweisung nicht wesentlich eingeschränkt, eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit für den Eigentümer ist nicht gegeben.

II.3.6 Textliche Festsetzungen

1. Im allgemeinen Wohngebiet und im Mischgebiet sind Tankstellen und Gartenbaubetriebe nicht zulässig.

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 6 BauNVO)

Diese im allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise und im Mischgebiet regelmäßig zulässigen baulichen Nutzungen ließen sich nutzungsstrukturell und städtebaulich nicht konfliktfrei in das Plangebiet integrieren. Die potenziellen Störungen in Form zusätzlichen Verkehrs, Lärms und Schadstoffbelastungen würden sich nachteilig auf die geplante Wohnnutzung wie auch auf den benachbarten öffentlichen Grünzug auswirken. Dies ist insbesondere auch vor dem Hintergrund der bestehenden Verkehrslärmbelastung von Bedeutung (vgl. II.3.4). Tankstellen und Gartenbaubetriebe fügen sich außerdem auf Grund ihres Flächenanspruchs und ihrer üblichen baulichen Ausprägung nicht in die durch die Ziele der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Begründung zum Bebauungsplan 3-9 - 31 Denkmalpflege geprägte städtebauliche Struktur ein und sind auch nicht mit der geplanten höherwertigen Wohnnutzung vereinbar.

Abschließend ist zu berücksichtigen, dass Tankstellen und Gartenbaubetriebe auf anderen Flächen des „Alten Schlachthofes", so z. B. in den Gewerbegebieten östlich der James-Hobrecht-Straße (festgesetzt in den Bebauungsplänen IV-2e bzw. IV-2e1) und östlich der Hermann-Blankenstein-Straße (Bebauungsplan IV-2b, f. 29. März 1999) planungsrechtlich zulässig sind.

2. Im Kerngebiet sind Vergnügungsstätten nur ausnahmsweise zulässig.

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 BauNVO)

Diese textliche Festsetzung ist bereits Regelungsgegenstand des festgesetzten Bebauungsplans IV-2e-1.

Vergnügungsstätten zählen zu den gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO in Kerngebieten allgemein zulässigen Nutzungen.

Von bestimmten Vergnügungsstätten, z. B. von Diskotheken, Nacht- und Tanzlokalen können jedoch erhebliche Störungen durch Lärm und ein erhöhtes Verkehrsaufkommen in den späten Abend- und Nachtstunden ausgehen, wenn sich in räumlicher Nähe empfindliche Nutzungen befinden. Hier wären von diesen Störungen vor allem das geplante allgemeine Wohngebiet sowie die benachbarten Friedrichshainer Wohnblöcke an der Südseite der Eldenaer Straße und rund um den Forckenbeckplatz betroffen.

Es soll daher sichergestellt werden, dass Vergnügungsstätten dann nicht genehmigungsfähig sind, wenn anzunehmen ist, dass von ihnen wesentlich störende Auswirkungen auf das Wohnen zu erwarten sind. Dies ist in der Regel dann der Fall, wenn diese Einrichtungen von zentraler Bedeutung, d.h. für ein größeres Publikum bestimmt sind und deren Einzugsbereich deutlich über das nähere Umfeld hinaus geht. Gleichwohl können im Einzelfall auch dann wesentliche Störungen für das Wohnen auftreten, wenn die vorgenannten Kriterien nicht erfüllt sind.

Die derzeitige Nutzung des historischen Hammelstalls beinhaltet keine Vergnügungsstätte, sondern Einzelhandelsbetriebe. Eine Nutzungsänderung im Rahmen der planungsrechtlichen Festsetzungen ist jedoch jederzeit möglich.

Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass durch die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets anstelle des im Bebauungsplan IV-2e-1 festgesetzten Gewerbegebiets die Störungssensibilität in unmittelbarer Nachbarschaft des Kerngebietes zugenommen hat.

Andererseits sollen die Nutzungsmöglichkeiten des zu erhaltenden Denkmalbaus nicht unnötig eingeschränkt werden.

Aus diesen Gründen sollen Vergnügungsstätten dann ausnahmsweise zulässig sein, wenn im Einzelfall gewährleistet werden kann, dass sie das benachbarte Wohnen nicht wesentlich stören. Dies wird in der Regel dann der Fall sein, wenn sie nur von verhältnismäßig geringer Größe sind und ihr Einzugsbereich nicht wesentlich über das Quartier hinausgeht.