Durch die Festsetzung der Mindestbreite und höhe wird zum einen gesichert dass die Arkaden raumbildend und nicht einengend wirken

Stadtgestalterische Festsetzungen / Arkaden

Die Fassaden entlang der Rudower Chaussee sollen durch Arkaden zusätzlich gestalterisch betont werden. Die Arkaden sollen den zentralen Charakter der Rudower Chaussee für diesen Bereich betonen und die Attraktivität der Ladennutzungen erhöhen. Der Boulevard soll an seiner Nordseite eine homogene Gestaltung aufweisen, so dass sich die bereits realisierte Arkadierung des Einkaufszentrums bis zum S-Bahnhof durchgängig erstrecken soll. Für die Arkaden soll aus gestalterischen und funktionalen Gründen eine Mindestbreite von 4,00 m und eine Mindesthöhe von 4,50 m festgesetzt werden (textliche Festsetzung Nr. 16). Durch die Festsetzung der Mindestbreite und -höhe wird zum einen gesichert, dass die Arkaden raumbildend und nicht einengend wirken. Treppenhäuser im Bereich der Arkaden sollen deshalb auch nicht ausnahmsweise zugelassen werden können, da sie die gewünschte Durchlässigkeit und Großzügigkeit der Arkaden beeinträchtigen würden. Die Mindestbreite von 4,00 m liegt über derjenigen im angrenzenden Bebauungsplan XV-55ba, weil in der direkten Nähe zum S-Bahnhof Adlershof mit hoher Publikumsfrequenz die Dimensionierung der Arkade großzügiger vorgenommen werden soll als im weiteren Verlauf des Boulevards.

Die Festsetzungen zu den Arkaden und straßenseitigen Eingängen sind auch im angrenzenden Bebauungsplan XV-55ba enthalten, so dass diesbezüglich ein einheitliches Erscheinungsbild planungsrechtlich vorbereitet ist.

II. 4. 3 Gewerbegebiet Art der baulichen Nutzung

Die Ausweisung eines Gewerbegebietes in dieser Lage ist im Kontext mit der Gesamtnutzungsverteilung innerhalb der Entwicklungsmaßnahme zu sehen. Ehemals als Wohn- bzw. Mischgebiet ausgewiesen, ist nunmehr nach Überprüfung der Entwicklungsziele (siehe Kapitel II.1) die Festsetzung als Gewerbegebiet vorgesehen. Ziel der Umsteuerung war, Wohngebiete an privilegierten Standorten vorrangig entlang des Landschaftsparks (Bebauungspläne XV-53a, XV-53b) zu entwickeln und die dort einst geplanten Gewerbegebiete in weniger bevorzugten Lagen beispielsweise entlang der immissionsbelasteten Bahnflächen unterzubringen.

Eine Gliederung des Gewerbegebietes soll mit Ausnahme der textlichen Festsetzungen Nr. 3 und 4 nicht erfolgen, um für die Entwicklung der Fläche den größtmöglichen Spielraum zu erhalten. Weitergehende Regelungen sind zudem nicht erforderlich, da

· im Osten Bahngelände angrenzt,

· im Norden Gewerbegebiet festgesetzt ist,

· im Nordwesten ebenfalls eine gewerbliche Nutzung im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens XV-55c vorgesehen wird

· im Westen Gewerbegebiet im Bebauungsplan XV-55ba festgesetzt ist, und somit eine Konfliktbewältigung nicht durch weitere planerische Maßnahmen erfolgen muss.

Die Größe des Gewerbegebietes beträgt etwa 32.000 m².

Mit Festsetzung des Gewerbegebiets wird die vorhandene Kleingartenanlage der Deutschen Bahn überplant. Bei diesen Kleingärten handelt es sich nicht um eine festgesetzte Kleingartenanlage. Das Land Berlin hat die Flächen mit der Kleingartenanlage im Januar 2009 erworben, um sie dann nach Beräumung mit den angrenzenden Grundstücksflächen einer gewerblichen Nutzung zuzuführen. Die Kündigung des Pachtvertrages ist erfolgt. Die Beräumung und Grundstücksneuordnung müssen noch vor Abschluss der Entwicklungsmaßnahme „Berlin-Johannisthal/Adlershof " abgeschlossen werden.

Ausschluss der Zulässigkeit von Einzelhandel im Gewerbegebiet

Durch die textliche Festsetzung Nr. 3 soll insbesondere die Ansiedlung von Discountern der Lebensmittelbranche auf (günstigen) Gewerbegrundstücken ausgeschlossen werden. Auch soll sich der Einzelhandel entlang der Rudower Chaussee konzentrieren. In die Abwägung wird eingestellt, dass die Gewerbegebietsnutzung innerhalb der Entwicklungsmaßnahme sich nicht alleine auf den Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-67a konzentriert, sondern in Bezug auf die Wahrung der Gebietstypik umfassend betrachtet werden muss. So ist Einzelhandel in den übrigen Gewerbegebieten nördlich und südlich der Rudower Chaussee und beispielsweise auch im Gewerbegebiet im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-53a zulässig, so dass die Gebietstypik insgesamt gewahrt ist. Zur Klarstellung wird in der textlichen Festsetzung Nr. 3 ausgeführt, dass der Abverkauf von Waren an ihren Betriebsstätten nicht ausgeschlossen ist. Beim Abverkauf handelt es sich nicht um eigenständige Einzelhandelsbetriebe. Die Einzelhandelsnutzungen müssen deshalb allerdings in unmittelbarem räumlichem und betrieblichem Zusammenhang mit einem Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetrieb stehen und flächenmäßig untergeordneter Bestandteil dieser Nutzung sein.

Ausschluss von Lagerflächen

Die Gliederung des Gewerbegebietes durch die textliche Festsetzung Nr. 4, die den Ausschluss von nicht betriebseigenen Lagerflächen und Lagerhäusern regelt, zielt in erster Linie darauf, dass die Ansiedlung von städtebaulich minderwertigen Nutzungen im Gewerbegebiet vermieden wird. Lagerhäuser und Lagerplätze sind auf Grund ihrer Bauweise bzw. als nicht überbaute Lagereinrichtungen und ihrer Großflächigkeit städtebaulich nicht oder nur sehr unzureichend in das bauliche Umfeld zu integrieren. Dies wäre gerade in der Nähe des neu hergestellten bedeutenden Entrees zum Entwicklungsbereich kontraproduktiv.

Durch die angrenzende Bahntrasse in Höhenlage ist das Gewerbegebiet nicht nur vom angrenzenden Straßenraum einzusehen, sondern gerade auch von den Nutzern des öffentlichen schienengebundenen Personennahverkehrs. Zudem können diese Nutzungen zu hohen Immissionsbelastungen durch einen verstärkten LKW-Verkehr durch gebietsfremden Individualverkehr führen und damit den Charakter des gesamten Umfeldes negativ prägen.

Maß der Nutzung

Mit einer Geschossflächenzahl von 1,6 und einer Grundflächenzahl von 0,6 liegen die Nutzungsmaße unterhalb der Obergrenzen des § 17 BauNVO. Wie beim Kerngebiet ist auch im Gewerbegebiet eine Versickerung des anfallenden Regenwassers erforderlich, so dass die Versiegelung beschränkt werden muss. Dies ist durch die textliche Festsetzung Nr. 6 planungsrechtlich gesichert.

Die auf 18 m über Gehweg festgesetzte Oberkante entspricht der zulässigen Regelhöhe für gewerblich genutzte Gebäude innerhalb der Entwicklungsmaßnahme Johannisthal/Adlershof. Notwendige Dachaufbauten werden gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 8 ermöglicht.

II. 4. 4 Dachaufbauten

Da Handels- oder sonstige Dienstleistungseinrichtungen erfahrungsgemäß mit einem erhöhten technischen Aufwand errichtet werden, der zu höheren Geschossen führt, wurde im Bebauungsplan eine Ausnahmemöglichkeit zur Überschreitung der Traufhöhe von 18,0 m aufgenommen. Durch die textliche Festsetzung Nr. 8 wird geregelt, dass diese Ausnahme nur gewährt werden kann, wenn Dachaufbauten ausschließlich der Aufnahme technischer Einrichtungen dienen. Die Wirkung von einzelnen Dachaufbauten ist anders als bei einem durchgängigen Geschoss zu beurteilen; umgekehrt sind keine Dachaufbauten zulässig, bei denen der Eindruck eines Vollgeschosses entsteht wie z. B. bei der Errichtung eines durchgehenden „Technikgeschosses". Da es sich bei der Zulässigkeit von Dachaufbauten um einen Ausnahmetatbestand handelt, hat die Bauaufsicht die Möglichkeit, Anzahl und/oder Umfang der einzelnen Dachaufbauten zu steuern. Die Höhe der zulässigen Dachaufbauten ist mit 3,5 m einheitlich innerhalb der Entwicklungsmaßnahme festgelegt und gilt auch für

Gewerbegebiete. Der flächenmäßige Anteil der Dachaufbauten darf max. 70 % der Dachfläche betragen, um den in der Gesamtausgleichskonzeption zugrunde liegenden Wert von min. 30 % Dachbegrünung Rechnung zu tragen. Mit dieser Festsetzung wird auch die Aufstellung von Solaranlagen, die als technische Aufbauten verstanden werden können, ermöglicht.

II. 4. 5 Überbaubare Grundstücksfläche / Baugrenzen

Die überbaubaren Grundstücksflächen im Kerngebiet und im Gewerbegebiet werden ausschließlich durch Baugrenzen ­ und nicht durch Baulinien ­ definiert, um den Spielraum für die architektonische Ausgestaltung der zukünftigen Gebäude nicht einzuschränken.

Städtebaulich gewünscht ist im Regelfall jedoch die Schließung der Straßenfronten, insbesondere der Eckbereiche. Demnach ist die gesamte Kerngebietsfläche bzw. Gewerbegebietsfläche im Rahmen der zulässigen GRZ und mit Ausnahme der Fläche um den festgesetzten Einzelbaum überbaubar.

Um planungsrechtlich eine Vorkehrung dafür zu treffen, dass an die Baugrenzen im Bereich des potentiellen städtebaulichen Solitärs im MK 1 herangebaut werden kann, wurde eine ausdrückliche Festsetzung gemäß § 6 Abs. 8 BauO Bln in den Bebauungsplan aufgenommen (textliche Festsetzung Nr. 7). Belange des vorbeugenden Brandschutzes oder sonstige öffentliche Belange stehen einer solchen Festsetzung nicht entgegen. Die durch das potentielle Hochhaus hervorgerufene Verschattung betrifft in erster Linie das eigene Baugrundstück sowie die angrenzenden Bahnanlagen. Eine Beeinträchtigung gesunder Wohnverhältnisse kann nicht erfolgen, da keine Wohnungen im Umfeld vorhanden oder geplant sind. Für die zukünftigen Arbeitsplätze durch das potentielle Punkthochhaus keine Beeinträchtigung erkennbar.

Die Festsetzung ermöglicht die Unterschreitung der Abstandsflächen für die Errichtung des Hochhauses als städtebaulich gewünschter Akzent. Dieser kann jedoch erst im Zusammenhang mit der Freistellung der noch planfestgestellten Bahnanlagen von der Planfeststellung realisiert werden. Die maximale Ausdehnung des Hochhauses beträgt 35 x 38 m, erlaubt folglich eine Streckung parallel zur Bahnanlage. Der rautenförmige Zuschnitt ist keine Zwangsvorgabe für das Hochhaus, innerhalb der Baugrenze hat der Bauherr freie Gestaltungsmöglichkeit.

Zum Schutz der vorhandenen sehr wertvollen Eiche im Kerngebiet wird eine Grundstücksfläche von der Überbaubarkeit und Unterbaubarkeit ausgenommen, die den Kronentraufbereich berücksichtigt und gleichzeitig dem Schutz des Wurzelbereiches dient.

Die etwa 200 jährige Eiche soll an dieser Stelle erhalten werden, weil sie auch einen städtebaulichen Akzent darstellt. Der Kerngebietsnutzung steht sie nicht entgegen, da etwa eine gastronomische Nutzung oder Präsentationsflächen ­unter Wahrung der Anforderungen an den Baumschutz ­ im Bereich der nicht überbaubaren Grundstücksfläche vorstellbar sind.

Darüber hinaus basiert die Abwägung zur Nichtüberbaubarkeit dieses Grundstücksteiles im Kreuzungsbereich der Rudower Chaussee / Wagner-Regeny-Straße auf der Bedeutung, die der Platzaufweitung mit dem prägnanten Baum im Zusammenhang mit der Umsetzung des im Flächennutzungsplan dargestellten Grünzuges zukommt. Der Platzbereich bildet den „Auftakt" für die Grünzugsfunktion. Die als Allee auszubildende Wagner-Regeny-Straße übernimmt die verkehrliche Verbindungsfunktion für die Erholungsnutzung (siehe auch Abwägung zu den Themen Grünzug und Straßenverkehrsflächen). Gleichzeitig stellt die Eiche eine Beziehung zur gegenüberliegenden öffentlichen Parkanlage her, die ebenfalls einen alten Eichenbestand aus der gleichen Entstehungszeit aufweist.

II. 4. 6 Vorgartenzonen

Die Vorgartenzone stellt eine wichtige Schnittstelle zwischen dem öffentlichen Raum und den privaten Grundstücken dar.