Aktiengesellschaft

Das Flurstück 242 hat eine Größe von 1.852 m².

- Erhöhung des Baurechts: Ausgleich möglicher Schadensersatzansprüche durch angemessene Erhöhung des BGF um ca. 1400 m².

- Direktvergabe des Metropol-Theaters oder einer anderen Immobilie zum Verkehrswert?

- Ggf. Spitzengespräch Berlin/Bahn zur Planungsumsetzung."

Daneben teilte der Investor Staatssekretär Bielka mit, dass es von zentraler Bedeutung sei, dass das Land Berlin eine verbindliche Aussage zu der Frage mache, ob und zu welchem Zeitpunkt das Land Berlin seine vertraglichen Pflichten erfülle. Das Land Berlin möge nunmehr abschließend Stellung zu der Frage nehmen, wie es mit der Situation umzugehen gedenkt, dass es nicht in der Lage sei, das Grundstück vollständig und lastenfrei zu verschaffen. Ferner benötige er eine verbindliche Aussage zu dem Umstand, dass der Bebauungsplan I-50 entsprechend der vertraglichen Zusicherung in Ziffer 3.10 des Vertrages vom 19. Dezember 2000 nicht mehr umgesetzt werden könne. Dasselbe gelte auch für den alternativen Planungsentwurf von Staatssekretär Dr. Stimmann, der die aktuellen Grundstücksgegebenheiten nicht berücksichtige. Die Nichterfüllung des Vertrages sei nicht weiter hinnehmbar und verursache einen erheblichen Schaden.

In der o. g. Besprechung erklärte der Investor Müller-Spreer, er werde noch im November 2002 eine Entscheidung über einen eventuellen Vertragsrücktritt treffen. Er erwarte vom Land Berlin hierfür konkrete Aussagen zu Änderungen des bestehenden Vertrages. Zu klären seien insbesondere die Eigentumsverschaffung, Heranschaffung zusätzlicher Flächen für den Bau einer Tiefgarage unter dem Bahnhofsvorplatz, die Überbauungsproblematik des Bahngrundstücks, der Eingang des „Tränenpalastes", das Bebauungskonzept bzw. die Baumasse sowie die finanzielle Entschädigung. Staatssekretär Bielka räumte in dem Gespräch ein, dass das Land Berlin den Kaufvertrag aufgrund veränderter Grundstückssituation nicht erfüllen könne und durch Flächenänderungen und Erhöhung des Baurechts kompensiert werden solle. Finanzielle Forderungen können hiermit ausgeglichen werden. Neben einer möglichen Anhebung des Baurechts sehe er die Einräumung eines Unterbaurechts für die Errichtung einer Tiefgarage als Äquivalent an. Der Investor Müller-Spreer wurde aufgefordert, seine Forderungen kurzfristig zu konkretisieren, damit sich das Land Berlin noch im November positionieren könne. Staatssekretär Bielka bat darum, intern die Werthaltigkeit eines Unterbaurechts und einer höheren Bruttogeschossfläche pro m² ermitteln zu lassen.

Darüber hinaus sei weiterhin die Überbauung der Bahnfläche zu klären.

Aus dem Gesprächsvermerk der Senatsverwaltung lässt sich ergänzend entnehmen, dass Staatssekretär Bielka gemeinsam mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung eine Lösung herbeiführen wolle, die möglichst ohne finanziellen Ausgleich auskomme.

Des Weiteren wurde festgehalten, dass die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung die Denkmalthematik hinsichtlich des Eingangsbauwerkes „Tränenpalast" hinterfragen solle.

Mit Schreiben vom 31. Oktober 2002 bat die Senatsverwaltung für Finanzen wie in dem Gespräch besprochen, um Ermittlung des Differenzwertes bei Erhöhung der baulichen Ausnutzung je m² Bruttogeschossfläche. Gleichzeitig solle eine Wertermittlung für ein Unterbaurecht an den Flurstücken 242 und 243 für die Errichtung einer Tiefgarage erstellt werden.

Vermerk zur Gesprächsvorbereitung, F 3, Bl. 1016; Die Zahlengrundlage für den Lösungsansatz ist aus den Akten nicht ersichtlich.

Schreiben der Rechtsanwaltskanzlei W, C & P vom 28. Oktober 2002, F 3, Bl. 1017.

Gesprächsvermerk der SenFin, F 3, Bl. 1022.

Gesprächsvermerk der SenStadt, F 3, Bl. 1020.

Auftrag an SenStadt, F 3, Bl. 1018.

Hinsichtlich der Frage, ob die Deutsche Bahn AG gegen die zukünftige Baugenehmigung vorgehen könne, erklärte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, dass zum einen bei planfestgestellten Flächen die Zustimmung des Eisenbahnbundesamtes vorliegen und zum anderen, dass die Deutsche Bahn AG als Eigentümerin einer Überbauung des Luftraumes über ihrem Grundstück zustimmen müsse.

Die vom Investor beauftragte Rechtsanwaltskanzlei konkretisierte absprachegemäß mit Schreiben vom 5. November 2002 die Schäden, die dem Investor Müller-Spreer aufgrund der fehlenden Übertragung des Kaufgrundstückes bisher entstanden seien und zeigte alternative Lösungsmöglichkeiten auf.

Danach resultieren aus der Überbauung der Bahngrundstücksteile unmittelbare Baumehrkosten in Höhe von 2.320.000. Diese Summe basiere auf einer Untersuchung der Bauplanungs und Steuerungs Aktiengesellschaft (BAL) vom 4. November 2002.

Die BAL ermittelte in einer überschlägigen Kosteneinschätzung die Mehrkosten, die sich durch die Änderung der Gründungsverhältnisse ergeben haben. Dabei setzte sie voraus, „dass bei Vertragsabschluss von einem lastenfreien Grundstück auszugehen war, auf dem überall, d. h. auch im Bereich etwaiger im Erdreich vorhandener Bauwerke, ohne Erschwernisse gegründet werden konnte. Die sich nun darstellende Sachlage ­ kein Lastabtrag im Bereich der U- bzw. S-Bahn, teilweise ungeklärte Eigentumsverhältnisse ­ führt zu einer Erhöhung der Baukosten durch zusätzlich erforderliche Maßnahmen, die mit überschlägig 2.320.000 Euro brutto bewertet wurden, ausgehend von einer Bebauung im Rahmen der Konzeptstudien von Nalbach + Nalbach."

Für die Neukonzeption des Hauses würden Planungskosten nach HOAI in Höhe von 1.000.000 entstehen.

Ferner ergebe sich eine Wertminderung des Gesamtgrundstücks aufgrund des neuen geografischen Zuschnitts und der veränderten Eingangssituation im Bereich „Tränenpalast". Die Wertminderung des Grundstückswertes werde mit 20 % des Kaufpreises beziffert (3.400.000). Die Wertminderung durch Nichtlastenfreistellung in Abteilung II des Grundbuches betrage 1.200.000. Des Weiteren sei aufgrund der Projektverzögerung sowohl ein Finanzierungsmehraufwand durch aufgelaufene Bankzinsen als auch ein Verlust durch den inzwischen eingetretenen Minderwert aufgrund der allgemeinen Marktsituation entstanden. Dies ergebe einen weiteren Vermögensnachteil in Höhe von 5.200.000. Folglich sei bisher ein Vermögensnachteil in Höhe von insgesamt 13.120.000 entstanden.

Der Rechtsvertreter des Investors wies erneut darauf hin, dass die von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vorgelegte alternative Planung in dieser Form nicht durchführbar sei, weil für die Neukonzeption auch hierzu die erforderlichen Flächen nicht zu Eigentum verschafft werde können und der Baukörper sich zum Teil auf fremden Flächen befinde. Zur Klarstellung sei noch die Feststellung zu treffen, dass die eingetretene Verzögerung allein auf der mangelnden Eigentumsverschaffung am Grundstück und der baurechtlichen Diskussion über das Grundstück beruhe.

Stellungnahme SenStadt vom 4. November 2002, F 3, Bl. 1117.

Schreiben der Rechtsanwaltskanzlei W, C & P vom 5. November 2002, F 3, Bl. 1025.

Bewertung der BAL vom 4. November 2002, MS 1, Bl. 217.

Schreiben der Rechtsanwaltskanzlei W, C & P vom 5. November 2002, F 3, Bl. 1025.

Zu den von der Rechtsanwaltskanzlei genannten Schadensposten gab der Mitarbeiter Zucker in einem Vermerk folgende Stellungnahme ab:

Ein Ausgleich der Überbauungskosten in Höhe von 2.320.000 sollten abgelehnt werden.

Nach Auffassung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wären diese Kosten auch bei der ursprünglichen Planung angefallen, da die Bahnanlagen einschließlich des Fußgängertunnels bereits planfestgestellt und die Zugänge zur U- und S-Bahn sowie der Verbindungstunnel durch ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu sichern waren.

Für die Erstattung der Planungsmehrkosten müsste der Investor die fertige Planung nachweisen, da nur tatsächlich entstandene Mehrkosten anrechnungsfähig seien.

Eine Wertminderung in Höhe von 20 % des Grundstückswertes könne nicht nachvollzogen werden. Die Eingangsituation des „Tränenpalastes" sei immer kritisch gesehen worden.

Ferner werde die zugesicherte Bauausnutzung erfüllt, daher solle in diesem Zusammenhang lediglich eine Kaufpreisreduzierung für die der Deutschen Bahn AG zugeordnete Fläche angesetzt werden.

Für die Nichtlastenfreistellung seien allenfalls 5 % des Grundstückswertes, also 850.000 anzuerkennen.

Der Finanzierungsaufwand werde für 3 Jahre berechnet. Diese Position erscheine dem Grunde nach berechtigt, jedoch sollte dem Investor hier ein Mitverschulden angelastet werden. Seine Aktivitäten im politischen Raum für eine Hochhausbebauung führten erst zur Aussetzung der Planung. Daher sollte die Summe halbiert werden.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung habe einen Wertverfall in Höhe von 5 % aufgrund der Marktlage bestätigt. Auch dieser Betrag sei aufgrund eines Mitverschuldens seitens des Investors zu halbieren.

Der Mitarbeiter Zucker empfahl, dass die Verhandlungen mit folgenden anerkannten Positionen geführt werden: „Überbauungskosten: zunächst ohne Ansatz Mehrplanungskosten 1.000.000 jedoch auf Nachweis Grundstückswertminderung 750.000 (100 x 7.500) Nichtlastenfreistellung 850.000 Finanzierungsmehraufwand 1.750.000 (1/2 der Kosten) Wertverfall 850.000 (1/2 des Ansatzes) 5.200.000 " Folglich stand zu diesem Zeitpunkt die Forderung des Investors in Höhe von 13 Mio. der empfohlenen Ausgleichsbereitschaft des Landes Berlin in Höhe von ca. 5 Mio. gegenüber.

Vergleichsvorschlag der Deutschen Bahn AG vom 26. November 2002

Im Rahmen einer internen Besprechung zwischen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und der Senatsverwaltung für Finanzen kam es dann erstmals zu der Idee, der Bahn einen abweichenden Einigungsvorschlag zu unterbreiten.

Staatssekretär Bielka bat zunächst um Unterstützung bei der Minimierung etwaiger Schadensersatzansprüche durch Kompensation im Planungsbereich. Auf Nachfrage des Senatsbaudirektors Dr. Stimmann, warum die Leistungserfüllung unmöglich sei, antwortete einer der Beteiligten, dass zum Zeit502

Vermerk zur Schadensaufstellung vom 6. November 2002, F 3, Bl. 1037.

Besprechungsvermerk vom 8. November 2002, F 3, Bl. 1039; S 17, Bl. 87.