Der Deutschen Bahn AG ist dinglich gestattet die Ausübung der Dienstbarkeit Dritten zu

Der Eigentümer hat ohne Rücksicht auf eine spätere Bebauung des dienenden Grundstücks Einwirkungen aller Art ­ gleich welchen Umfangs und unabhängig vom jeweiligen Betreiber -, die von den Bahnanlagen und dem Bahnbetrieb auf das dienende Grundstück erfolgen, entschädigungslos zu dulden. Zu dem Bahnbetrieb zählen auch Erhaltungs- und Ergänzungsbaumaßnahmen an den Bahnanlagen, Erweiterungen an diesen, die Erhaltung und Ergänzung der Streckenausrüstung, insbesondere Fahr-, Speiseleitungs- und Signalanlagen.

Der Deutschen Bahn AG ist dinglich gestattet, die Ausübung der Dienstbarkeit Dritten zu überlassen."

§ 4 der Vereinbarung regelt die dingliche Absicherung der Rechte und Pflichten an der Tunnelanlage der Nord-Süd-S-Bahn. Danach räumt das Land Berlin der Bahn das Recht ein, die unterhalb der Erdoberfläche befindlichen Tunnelanlage für den öffentlichen Verkehr zu nutzen und das Grundstück zu unterfahren.

Das Land Berlin bewilligt und beantragt weiter die Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der Deutschen Bahn AG mit folgendem Inhalt: „Die Deutsche Bahn AG ist berechtigt, ohne Rücksichtnahme auf eine spätere Bebauung des dienenden Grundstücks unter der Oberfläche des dienenden Grundstücks in dem Bereich, der in dem als Anlage 5 beigefügten Lageplan mit den Buchstaben A, B, C, D, E, F, G, H, I, K, L, A bezeichnet und rot markiert ist, eine eisenbahnrechtlich gewidmete Tunnelanlage einschließlich Nebenanlagen und Zubehör dauernd zu haben, zu betreiben und das dienende Grundstück zum Zwecke des Neubaus, des Betriebes, der Instandhaltung und der Erneuerung der Tunnelanlage jederzeit zu betreten und zu benutzen.

Auf dem Teil des dienenden Grundstücks, auf dem sich die Tunnelanlage einschließlich der erforderlichen Abstandsflächen befindet, darf der Eigentümer für die Dauer des Bestehens der Tunnelanlage keine Bebauungen, keine Einwirkungen oder sonstige Maßnahmen veranlassen oder zulassen, die den ordnungsgemäßen Bestand und den Betrieb der Tunnelanlage beeinträchtigen und/oder gefährden können.

Der Eigentümer hat ohne Rücksicht auf eine spätere Bebauung des dienenden Grundstücks Einwirkungen aller Art ­ gleich welchen Umfangs und unabhängig vom jeweiligen Betreiber, die von den Bahnanlagen und dem Bahnbetrieb auf das dienende Grundstück erfolgen, zu dulden. Zu dem Bahnbetrieb zählen auch Erhaltungs- und Ergänzungsbaumaßnahmen an den Bahnanlagen, Erweiterungen an diesen, die Erweiterung und Ergänzung der Streckenausrüstung, insbesondere Fahr-, Speiseleitungs- und Signalanlagen. Die Dienstbarkeit kann Dritten zur Ausübung überlassen werden."

Es heißt weiter in § 4 Abs. 4 der Vereinbarung: „Durch eine Bebauung des Grundstücks oder sonstige einwirkende Maßnahmen auf dem Grundstück darf eine Beeinträchtigung oder Gefährdung des Bestandes und/oder des Betriebes der auf dem Grundstück befindlichen Tunnelanlage an der Nord-Süd-S-Bahn nicht eintreten. Das Land verpflichtet sich daher, insbesondere bei einer Bebauung des Grundstücks das Einvernehmen mit der Bahn vor Beginn der Baumaßnahmen herzustellen und zu den Bebauungsplänen das Einverständnis der Bahn einzuholen."

Die Vereinbarung sieht darüber hinaus eine Regelung zu dem Fußgängertunnel in § 5 vor.

Danach geht die Bahn davon aus, dass der Fußgängertunnel im Zuständigkeitsbereich des

Einigungsvorschlag der DB AG vom 26. November 2002, F 3, Bl. 1051 ff.

Landes liege. Dennoch seien sämtliche Maßnahmen, insbesondere im Zusammenhang mit dem geplanten Bauvorhaben, rechtzeitig vor Baubeginn mit der Bahn abzustimmen. Ferner sei die schriftliche Zustimmung der Bahn einzuholen. Es sei sicherzustellen, dass die öffentliche Widmung nach Abschluss der Baumaßnahmen erhalten bleibe. Dazu sei die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten des Landes Berlin und der Bahn erforderlich. Umfang und Inhalt dieser Dienstbarkeit werden zwischen dem Land und der Bahn nach Abschluss des Bauvorhabens vereinbart.

Ablehnung des Vergleichsvorschlages

Der Einigungsvorschlag der Deutschen Bahn AG ist seitens des Landes Berlin nicht angenommen worden. Folgende Stellungnahmen der Senatsverwaltung für Finanzen sind den Akten zu entnehmen.

In einem Vermerk vom 28. November 2002 heißt es: „Die vorgelegte Vereinbarung kommt einen enteignungsgleichen Eingriff nahe. Der Eigentümer des dienenden Grundstücks, also zukünftig der Käufer, hat sich Bedingungen zu unterwerfen, die weit über die normalen Eigentumsrechte hinausgehen, und Einwirkungen aller Art ­ gleich welchen Umfangs ­ entschädigungslos zu dulden sowie Ergänzungsmaßnahmen und Erweiterungen an Bahnanlagen und Streckenausrüstung, insbesondere Fahr- Speiseleitungs- und Signalanlagen, hinzunehmen.

Darüber hinaus verlangt die DB eine Entschädigung in Höhe 1.295.175,60 Euro, die von einem Kaufpreis von 33,6 Mio. DM abgeleitet und für eine Teilfläche von 159 m² berechnet ist."

Es sei nicht zu erwarten, dass der Käufer das Grundstück mit diesen Belastungen aus der Vereinbarung übernehme. Insoweit könne die Schlechterstellung der Käuferseite nur durch Zugeständnisse der Stadtplanung ausgeglichen werden. Die Wertanpassung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sehe einen Anpassungsbetrag von rund 2.200 DM/1.125 je m² Bruttogeschossflächenänderung vor. Das Unterbaurecht werde mit 369 /m² bewertet.

Es heißt weiter: „Da die Bedingungen der Bahn unannehmbar sind und die Verhandlungen kurzfristig nicht abgeschlossen werden können, sollten von Herrn Müller-Spreer und SenStadt die Bereitschaft eingefordert werden, intensiv an einer konstruktiven Lösung mitzuarbeiten. Ohne den guten Willen der Beteiligten ist der Vertrag in modifizierter Fassung nicht umsetzbar. Es sollte versucht werden, eine Lösung zu finden, die uns unabhängig von zusätzlichen Einflussnahmen der Bahn macht, d. h. einvernehmlich die Planung entsprechend zu ändern und den neuen Gegebenheiten anzupassen."

In einem weiteren Vermerk heißt es zusammenfassend: „Die Vereinbarung ist in der vorliegenden Fassung unannehmbar. Es dürfte Schwierigkeiten bereiten, die Rangrücktrittserklärung der Bank zu erhalten. Es müsste auch geklärt werden, ob die Bahn bereit wäre, für eine erstrangige Eintragung ggf. eine Stillhalteerklärung analog unseres Vorkaufsrechtes abzugeben. Eine Entschädigung sollte nicht gezahlt, sondern in angemessener Höhe mit einem anderen Grundstück verrechnet werden. Die Verpflichtungen des dienenden Grundstücks müssen auf den Ausübungsbereich beschränkt und bestimmbar sein. Sofern keine

Siehe Wertermittlung vom 3. Dezember 2002, F 3, Bl. 1080 ff.

Stellungnahme zum Einigungsvorschlag der Bahn, F 3, Bl. 1062.

Einigung zustande kommt, sollte eine planungsrechtliche Lösung gefunden werden, die das Land resp. den Erwerber unabhängig von der Bahn macht.

Warum dieser Einigungsvorschlag unannehmbar war, erklärte der Zeuge Zucker auch vor dem Untersuchungsausschuss: Zeuge Zucker: „[...] Das hatte ja zum Inhalt, dass der Eigentümer ­ ohne Rücksicht auf eine zukünftige Bebauung ­ hier sämtliche Einwirkungen ­ also Einwirkungen aller Art, gleich welchen Umfangs, unabhängig vom jeweiligen Betreiber ­ entschädigungslos zu dulden hat. Ich meine, das ist doch schon sehr hart, ein sehr harter Eingriff. Wenn Sie ein Grundstück haben und darauf eine Dienstbarkeit haben und er sagt: Egal, was Du dort machst, ich kann jederzeit zugreifen, kann dort alles

Mögliche machen ­ wer weiß, was die Bahn sich dann hat einfallen lassen, denn für die Zukunft weiß sowieso keiner, wie das mal aussieht ­, sodass man sich als Eigentümer ­ das ist ja wie ein Persilschein ­ darauf nicht einlassen wird.

Das Problem war ja auch immer: Dieser Vereinbarung mit der Bahn musste ja auch Herr Müller-Spreer zustimmen. Wir waren ja nicht autark, sondern er musste dieser Vereinbarung zustimmen. Das hatte er dann unter diesen Voraussetzungen abgelehnt."

Das Land Berlin versuchte letztmalig, sich mit der Deutschen Bahn AG in einer Besprechung am 12. Dezember 2002 zu einigen. Ein Mitarbeiter der Deutschen Bahn AG, Herr Sonnenschein, erklärte in der Besprechung, dass der Vertragsentwurf vom 26. November 2002 nicht verhandelbar sei. Der Tunnel müsse quasi als „Käfig" überbaut werden und die Bahn müsse jederzeit uneingeschränkten Zugang zum Tunnel und Bahneingang haben. Die Senatsverwaltung für Finanzen habe geäußert, dass dieser Entwurf nur Ausgangsbasis aber nicht der endgültige Vertrag sein könne, da gewisse „essentials" nicht realistisch seien. Rechtsanwältin Dr. Dornberger habe darauf hingewiesen, dass der Inhalt der Dienstbarkeit nicht über die bereits 1935 geschlossenen Vereinbarungen mit den Reichseisenbahnvermögen hinausgehe. Der Abteilungsleiter der Senatsverwaltung für Finanzen, Herr Dr. Baumgarten, habe eine Ausgleichszahlung in der vorgeschlagenen Höhe abgelehnt und einen Flächentausch in angemessener Wertigkeit angeboten. Aus dem Vermerk geht hervor, dass der Abteilungsleiter von Lojewski die Bahn an ihre Stellungnahme im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange erinnerte, in dieser seien keine Bedenken zur städtebaulichen Zielsetzung vorgetragen worden. Herr Sonnenschein habe ihm den Unterschied öffentlichund privatrechtlicher Zustimmung entgegengehalten. Herr Debuschewitz wies ferner darauf hin, dass technisch alles machbar sei, jedoch keine Stützen auf dem Tunnel errichtet werden dürften.

Das Gespräch endete damit, dass die Eigentumsverhältnisse des Verbindungstunnels geklärt werden und der Investor die erhöhten Gründungskosten nach den Vorgaben der Bahn klären solle.

Zu diesem Gespräch erklärte der Zeuge Zucker: Zeuge Zucker: „[...] Seinerzeit gab es ja eine Verhandlung im Dezember 2002 mit der Deutschen Bahn, an der nach meiner Erinnerung auch der Investor beteiligt war und unsere Rechtsvertreter. Es war also eine große Runde. Es wurde versucht, sich hier auf einen Text zu verständigen. Der Vertreter der Bahn hatte ja sofort erklärt, gleich am Anfang der Sitzung schon: Der von der Bahn vorgelegte Einigungsvorschlag ­ sage ich jetzt mal so in Anführungsstrichen ­ ist nicht verhandelbar. ­ Entweder wir schlucken

Stellungnahme zur Vereinbarung der DB AG, F 3, Bl. 1083.

Wortprotokoll vom 15. Januar 2010, Seite 13.

Besprechungsvermerk vom 12. Dezember 2002, F 3, Bl. 1085.