Zusatzvereinbarung

Der Übertragende könne sich nur unter Vorbehalt des Beschlusses des Parlaments bereit erklären, die erhöhte BGF von 17.500 m², den Endtermin für das Baurecht und die Baugenehmigung, die Zulässigkeitsvoraussetzungen und die bauplanungsrechtlichen Verfahrensschritte mit höchster Priorität auf Verwaltungsebene zu bearbeiten. „Es muss formuliert werden, dass die Bearbeitungszeit für den B-Plan nicht als fixes Datum vertraglich geregelt werden kann, sondern in Abhängigkeit von der Wiederaufnahme des Verfahrens steht und das wiederum erst begonnen werden kann, wenn der Erwerber seine verpflichtende Prüfung gemäß 4.2 abgeschlossen hat."

Die Formulierung endet in der oben genannten Fassung. Größere Einwendungen zur Formulierung in der Zusatzvereinbarung sind von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung nicht erhoben worden, sodass im Juni 2004 die Vorlage an das Parlament mitgezeichnet wurde.

Im Wesentlichen erfuhren diese Formulierungen keine weitreichenden Änderungen.

Festzuhalten bleibt, dass der erste Vertragsentwurf des Investors vorsah, dass eine Baugenehmigung für einen der Planungsentwürfe bis spätestens 31. Mai 2005 vorliegen müsse.

Die Fristensetzung für die Aufstellung des Bebauungsplanes findet sich erstmalig in dem Vertragsentwurf vom 11. Juni 2004. Danach solle die bestandskräftige Genehmigung des Vorhabens bis Ende des I. Quartals 2006 vorliegen. Diese beiden Fristvorgaben finden sich sodann in der Vorlage an das Parlament wieder. Zugunsten des Landes Berlin wurde im September 2004 die Frist für die Erteilung der Baugenehmigung bis Oktober 2005 und die des Bebauungsplanes bis zum III. Quartal 2006 verlängert.

Der Ausschuss stellt hierzu ausdrücklich fest, dass das Land Berlin in der Zusatzvereinbarung kein zeitliches Entwicklungsrisiko übernommen hat. In der Zusatzvereinbarung steht lediglich, dass sich der Übertragende dafür einsetzen werde, dass, wenn der Erwerber alle erforderlichen Mitwirkungshandlungen rechtzeitig erbringe, eine Baugenehmigung entsprechend Absatz 1 bis spätestens 31. Oktober 2005 vorliege.

Daneben steht beiden Vertragsbeteiligten ein Rücktrittsrecht für den Fall zu, dass die bestandskräftige Genehmigung des Vorhabens in der vorstehenden Beschreibung nicht bis Ende des III. Quartals 2006 vorliege. Dies habe dann zur Folge, dass es bei der vor Abschluss der Zusatzvereinbarung gegebenen Rechtslage sein Bewenden habe.

Entwicklung der BGF

Die Erhöhung der BGF von 15.000 m² auf 17.500 m² ist auf das Verhandlungsgespräch vom 6. Mai 2004 zurückzuführen. Der Rechtsvertreter des Investors bezifferte seinerzeit die Forderung mit 9,9 Mio.. Um diese Summe herabzusetzen, ist ein weiteres Geschoss zugelassen worden. Die Erhöhung der Geschossfläche führte auf Grundlage des Diener & Diener Entwurfs zu einer Erhöhung der BGF.

Zeuge Zucker: „Ausgangspunkt waren ja immer die 15 000 BGF, die wir seinerzeit schon in dem Kaufvertrag durch die Eckdaten des im Verfahren befindlichen Bebauungsplans I-50 hatten. Darauf legte der Investor Wert; 15 000 waren Minimum für ihn. Wir hatten dann in der Schlussverhandlung ­ darauf kommt es jetzt an ­ von dem Investor eine Forderung auf dem Tisch, von ­ als letztes Wort ­ 9,9 Millionen Euro, plus Erwerb der nördlichen Flächen oder der Flächen nördlich des S-Bahnhofs Friedrichstraße. Das erschien uns auch sehr, sehr hoch, und Staatssekretär Schulte war ja auch bestrebt, den Haushalt so wenig wie möglich zu belasten. Wir suchten dann nach Lösungsmöglichkeiten, und die fanden wir in einem zusätzlichen Geschoss. Es war ja immer von neun Geschossen die Rede, sodass wir gesagt haben, im Einvernehmen mit dem Senatsbaudirektor, der auch an der Besprechung teilgenommen hatte, er solle noch ein 10. Vollgeschoss hinzubekommen. Das wurde dann bewertet mit 1,2 Millionen, sodass dann dieses Endergebnis von 8,7 Millionen auf dem Tisch lag ­ als finanzieller Ausgleich. So kam dieses Vollgeschoss und die BGF von 17 500 zu Stande. Es lagen drei Entwürfe vor, die wahlweise realisiert werden konnten. Wenn Sie den Entwurf Grüntuch nehmen, der etwas mehr BGF hatte ­ nach meiner Erinnerung 15 600 ­, und da noch ein Vollgeschoss dazulegen, dann wäre es auf ungefähr 17 000 gekommen. Weil da noch Unwägbarkeiten waren, wurden ihm ­ wie gesagt, im Einvernehmen mit dem Senatsbaudirektor ­ 17 500 qm BGF zugestanden."

Fehlende Nachzahlungsklausel

Die Zusatzvereinbarung enthält keine Nachzahlungsklausel für den Fall einer höheren baulichen Ausnutzung. Die Aktenlage aus dem Jahr 2006 enthält den Hinweis, dass seinerzeit auf Wunsch der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bewusst darauf verzichtet worden sei, um bei dem Erwerber keine „Begehrlichkeiten" zu wecken und die 17.500 m² als absolute Obergrenze angesehen worden sei.

Zeuge Zucker: „Die Überprüfung der baurechtlichen Zulässigkeit obliegt ja der Stadtentwicklungsverwaltung. Wir haben ja hier in dem Vertrag keine Nachbesserungspflicht vereinbart aus zweierlei Gründen: Zum einen sollte die Geschäftsgrundlage festgezurrt werden und sollte ja nicht herausfordern, mehr zu bauen. Zum anderen geht es hierbei auf den Grundstückskaufvertrag von 2000 zurück, in dem ja auch keine Nachbesserungsklausel vereinbart wurde, weil das Grundstück ja doch sehr behaftet war mit Schwierigkeiten in der Bebauung, Untergrund etc. Und da hat man so, auch vom Abgeordnetenhaus abgesegnet, hier auf eine Kaufpreisanpassung bei abweichender Bebauung verzichtet."

Vollziehung der Rechte der Deutschen Bahn AG

Nachdem Ende des Jahres 2002 die Einigungsversuche mit der Deutschen Bahn AG gescheitert waren, gab es keinerlei Versuche, die Rechte der Bahn umzusetzen. Vor Abschluss der Zusatzvereinbarung kam es dann erneut zu einer Kontaktaufnahme zwischen der Deutschen Bahn AG und dem Land Berlin, damit die Rechte der Deutschen Bahn AG aus dem Zuordnungsbescheid vom 11. September 2001 vollzogen werden konnten.

Antrag der Deutschen Bahn AG auf Vollstreckung des Vermögenszuordnungsbescheides

Mit Schreiben vom 23. August 2004 unterrichtete die Vertreterin der Deutschen Bahn AG das Land Berlin darüber, dass sie aus einer Pressenotiz entnommen habe, dass das Land Berlin sich mit dem Investor nunmehr geeinigt habe und nur noch die Zustimmung des Parlamentes ausstehe. Sie wies darauf hin, dass eine Einigung ohne Beteiligung der Deutschen Bahn AG in Anbetracht der im Zusammenhang mit der Grundstücksveräußerung an den Investor abgegebenen Grundbucherklärungen und der darauf erfolgten Eintragungen äußerst problematisch sei.

Zur Wahrung der Eigentumsrechte der Deutschen Bahn AG forderte die Rechtsanwältin Dr. Dornberger daher das Land Berlin auf, Auskunft über die mit dem Investor getroffenen Dispositionen zu erteilen sowie verbindlich mitzuteilen, wann die Deutsche Bahn AG mit dem Abschluss einer Vereinbarung in der Variante vom 18. März 2002 oder 26. November 2002 rechnen könne.

Einem Schreiben der Rechtsvertreterin der Deutschen Bahn AG lässt sich entnehmen, dass die Senatsverwaltung für Finanzen „Informationen" übermittelt hat. Aufgrund dieser übermittelten Informationen sei die Deutsche Bahn AG zu der Erkenntnis gekommen, dass das Land Berlin als Adressat des bestandskräftigen Zuordnungsbescheides seine aus dem Bescheid resultierenden Pflichten nicht erfüllen werde. Dies habe zur Folge, dass die Zuordnungsbehörde von Amts wegen das Ersuchen zum grundbuchlichen Vollzug nicht ausfertigen könne. Die Ausfertigung des Ersuchens der Zuordnungsbehörde scheitere daran, dass das Land Berlin es verweigere, den Eingangsbereich aus der Mithaft zu entlassen und die pfandfreie Abschreibung der Teilfläche zu gewährleisten. Darüber hinaus verweigere das Land Berlin, der Zuordnungsbehörde den zur Eintragung vereinbarten Text der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der Deutschen Bahn AG vorzulegen. Infolgedessen werde die Deutsche Bahn AG nunmehr weitere Schritte einleiten, um ihre Eigentumsrechtsposition zu sichern.

Infolgedessen beantragte die Deutsche Bahn AG, vertreten durch die Rechtsanwältin Dr. Dornberger, mit Schreiben vom 2. September 2004 beim BARoV den unanfechtbaren Bescheid vom 11. September 2001 gemäß § 6 Abs. 1 Verwaltungsvollstreckungsgesetz (VwVG) zu vollziehen.

Die Rechtsvertreterin begründete ihren Antrag damit, dass die Vermessung des S-BahnEinganges daran scheitere, dass das Land Berlin sich weigere, bevor die Trennvermessung in Auftrag gegeben werde, die betroffenen Teilflächen aus der Mithaft für die im Grundbuch bestellte Grundschuld zu entlassen, und die pfandfreie Abschreibung der Teilfläche zu gewährleisten.

Darüber hinaus bewillige das Land Berlin die Eintragung der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit nicht. Die Deutsche Bahn AG habe dem Land Berlin einen Textvorschlag unterbreitet. Dieser Textvorschlag würde der bis zur Schließung der Grundbücher am 9. September 1976 im Vorgänger-Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit entsprechen. Der Text der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit im Vorgänger-Grundbuch lautet wie folgt: „Ein Recht zugunsten der Deutschen Reichs (Reicheisenbahnvermögen), ohne Rücksicht auf eine spätere Bebauung des Grundstücks unter der Oberfläche des Grundstücks in dem im Lageplan vom 26. Januar 1934 mit den Buchstaben a, b, c bezeichneten und rot angelegten Grundstücksteil eine Tunnelanlage herzustellen.