Die Rechtsanwaltskanzlei prüfte ob dem Erwerber ein gesetzliches Rücktrittsrecht aus den §§ 440 Abs
Insoweit sei es dem Land Berlin nachträglich nicht möglich gewesen, dem Käufer das vollständige Eigentum an dem Flurstück zu verschaffen. Hierbei handele es sich um einen Fall der (Teil-) Unmöglichkeit.
Die Rechtsanwaltskanzlei prüfte, ob dem Erwerber ein gesetzliches Rücktrittsrecht aus den §§ 440 Abs. 1, 433 Abs. 1 Satz 1, 325 BGB a.F. zustehe.
Im ersten Schritt untersuchte die vom Liegenschaftsfonds mandatierte Rechtsanwaltskanzlei CMS, ob überhaupt die Eigentumsverschaffung an der Teilfläche des Flurstücks 241 unmöglich geworden sei. Eine Unmöglichkeit der Eigentumsverschaffung sei auszuschließen, wenn hier insoweit ein gutgläubiger Erwerb gemäß § 892 BGB in Betracht kommen würde.
Hiernach gelte der Inhalt des Grundbuches zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an dem Grundstück durch Rechtsgeschäft erwerbe, als richtig. Dies gelte nur dann nicht, wenn ein Widerspruch in das Grundbuch eingetragen oder dem Erwerber die Unrichtigkeit bekannt sei.
Im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses sei das Land Berlin als Eigentümer des gesamten Flurstücks 241 in das Grundbuch eingetragen gewesen. Ein Widerspruch gegen die Richtigkeit der eingetragenen Tatsachen habe nicht vorgelegen. Der Widerspruch der Deutschen Bahn AG sei erst zu einem späteren Zeitpunkt in das Grundbuch eingetragen worden.
Gemäß § 892 Abs. 2 BGB sei hinsichtlich des Zeitpunktes der Kenntnis jedoch auf die Stellung des Antrages auf Eintragung abzustellen. Soweit bekannt, sei der Antrag auf Umschreibung des Eigentums nicht vor der Eintragung des Widerspruches der Deutschen Bahn AG gestellt worden. Hiernach komme ein Gutglaubensschutz gemäß § 892 Abs. 1 BGB nicht in Betracht.
Es müsste hier allerdings überprüft werden, wann der Antrag auf Eigentumsumschreibung gestellt worden sei.
Des Weiteren müsste auch geprüft werden, ob vorliegend ggf. ein gutgläubiger Erwerb durch Stellung des Antrags auf Eintragung der Vormerkung gemäß §§ 893, 892 BGB in Betracht komme. Dies könne jedoch erst geprüft werden, wenn die Grundbücher nebst Grundakten vollständig überprüft seien. Ebenso sei zu prüfen, ob und inwieweit die Eintragungen gelöscht worden seien. Für die weitere Prüfung sei zunächst davon auszugehen, dass ein gutgläubiger Erwerb nicht erfolgt sei.
Diesbezüglich hatte der Gutachter schon in einem früheren Schreiben vom 19. Oktober 2006 erklärt, dass die zugunsten des Käufers eingetragene Vormerkung hier nicht helfen dürfte, weil sie nur gegen Verfügungen des Eigentümers schütze. Weder der Widerspruch noch der Vermögenszuordnungsbescheid der OFD seien Verfügungen in diesem Sinne.
Davon unabhängig setze der Rücktritt weiter voraus, dass das Land Berlin die (Teil-) Unmöglichkeit zu vertreten habe. Ein „Vertreten-Müssen" könne immer dann angenommen werden, wenn das Land Berlin bei Abschluss des Vertrages mit der Unmöglichkeit der Leistungserbringung rechnen musste. Hier würden aber keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass dem Land Berlin bekannt gewesen sei, dass es zu einer neuen Zuordnung des Flurstücks komme. Im Übrigen habe der Schuldner Verfügungen der hoheitlichen Hand in der Regel nicht zu vertreten.
Weiter sei fraglich, ob die teilweise Erfüllung des Vertrages für den Käufer nicht mehr von Interesse wäre. Hierfür würden jedoch keine Anhaltspunkte sprechen, zumal es sich lediglich um eine kleine Teilfläche handele, auf dem das Gebäude soweit ersichtlich ohnehin nicht erbaut werden sollte.
Gutachterliche Stellungnahme CMS vom 9.November 2006, F 10, Bl. 735 ff., hier Bl. 748 ff.
Eintrag des Widerspruches vom 10. September 2004.
So auch schon im Schreiben vom 19. Oktober 2006, L 2, Bl. 3885.
Schreiben vom 19. Oktober 2006, L 2, Bl. 3885.
Das Land Berlin habe die (Teil-) Unmöglichkeit nicht zu vertreten. Die Voraussetzungen für einen Rücktritt gemäß § 325 BGB würden mithin nicht vorliegen. Im vorliegenden Fall habe aber auch der Käufer die Unmöglichkeit nicht zu vertreten. Gemäß § 323 Abs. 1, 2. Halbsatz BGB a.F. habe dies zur Folge, dass sich der Anspruch auf die Gegenleistung entsprechend mindere. Nach § 472 BGB wäre der Kaufpreis hiernach in dem Verhältnis herabzusetzen, in dem der Wert des nicht veräußerten Teilstücks zum Wert des Gesamtgrundstücks stehe.
Die Rechtsanwaltskanzlei CMS ergänzte ihre Stellungnahme im Jahr 2008, da die Gutachter durch weitere Akteneinsichtnahme neue Erkenntnisse gewonnen haben. Hier werden nur solche Aspekte geschildert, die Auswirkungen auf die Übertragung der Teilfläche haben könnten.
So prüften die Gutachter, ob unter Berücksichtigung des Vermögenszuordnungsbescheides vom 9. Mai 1995 nunmehr ein Fall der anfänglichen Unmöglichkeit und damit eine Garantiehaftung gegeben sei. Anlass dafür sei der Passus in dem Vermögenszuordnungsbescheid, dass der Bescheid „vorbehaltlich des Eigentums, der Rechtsinhaberschaft oder sonstiger privater Rechte Dritter" ergangen sei.
Die Gutachter kommen dabei aber zu dem Ergebnis, dass mit überwiegender Wahrscheinlichkeit weiterhin von einer nachträglichen Unmöglichkeit auszugehen sei, da das Eigentum der Deutschen Bahn AG mit weit überwiegender Wahrscheinlichkeit nicht von dem Vorbehalt erfasst werde. Die Rechte potenziell zuordnungsberechtigter öffentlicher Träger, die zu Unrecht nicht an dem Vermögenszuordnungsverfahren beteiligt worden waren, werden von diesem Vorbehalt nicht geschützt. Zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses sei das Land Berlin aufgrund der Gestaltungswirkung des Zuordnungsbescheides vom 9. Mai 1995 nach Auffassung der Gutachter noch verfügungsbefugter Eigentümer gewesen. Die Unmöglichkeit der Eigentumsverschaffung sei erst nachträglich durch die Eigentumszuordnung eingetreten.
Auch die Rückwirkung des Änderungsbescheides begründe mit überwiegender Wahrscheinlichkeit keine anfängliche Unmöglichkeit, da die sich auf die dingliche Rechtslage beziehende Rückwirkung eine bloße Fiktion sei, die nichts daran ändere, dass dem Land Berlin im Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Erfüllung ihrer Vertragsverpflichtung noch möglich gewesen sei.
Darüber hinaus überprüften die Gutachter, ob sich nunmehr nach näherer Durchsicht der Akten ein Verschulden des Landes Berlin daraus ergeben könnte, dass dieses ggf. Kenntnis vom Vermögenszuordnungsantrag der Deutschen Bahn AG gehabt habe. Ferner könnte sich ein Verschulden daraus ergeben, dass die Fehlerhaftigkeit des ursprünglichen Zuordnungsbescheides für das Land Berlin erkennbar gewesen sei. Schließlich untersuchten die Gutachter, ob das Land Berlin schuldhaft das Einverständnis zu dem Änderungsbescheid abgegeben habe.
Die Gutachter wiesen dabei ausdrücklich darauf hin, dass die Akten lediglich die Behauptungen enthielten, dass das Land Berlin Kenntnis von dem Antrag der Deutschen Bahn AG gehabt habe. Hier sei davon auszugehen, dass keine Stelle des Landes Berlin Kenntnis vom Antrag der Deutschen Bahn AG gehabt habe. Von daher sei ein Verschulden zu verneinen.
Ein Verschulden könnte sich weiter daraus ergeben, wenn sich das Land Berlin uneingeschränkt zur Leistung verpflichtet habe, obwohl das später auftretende Leistungshindernis schon bei Vertragsschluss voraussehbar gewesen sei. Grundsätzlich dürfe der Adressat auf die Richtigkeit hoheitlichen Handelns vertrauen. Fraglich sei, ob sich das Land Berlin darauf verlassen durfte, da es sich bei dem Land nicht um eine Privatperson handele. Hier bestehe
Gutachterliche Stellungnahme CMS vom 31. Januar 2008, S 21, Bl. 218 ff.
Gutachterliche Stellungnahme CMS vom 31. Januar 2008, S 21, Bl. 214 ff. ein Risiko, dass ein Gericht das Vertrauen des Landes Berlin auf die Rechtmäßigkeit der Eigentumszuordnung bereits als sorgfaltswidrig ansehen würde.
Darüber hinaus komme ein Vertretenmüssen des nachträglichen Leistungshindernisses insofern in Betracht, als sich die Beteiligten über die geänderte Eigentumsfeststellung geeinigt haben. Dieses Einvernehmen müsste allerdings für den Änderungsbescheid ursächlich gewesen sein, denn der Bescheid erging ausdrücklich auch nach § 48 VwVfG. Bei Rechtswidrigkeit der Rücknahme könnte ein Vertretenmüssen der Unmöglichkeit damit begründet werden, dass das Land Berlin gegen die Teilaufhebung hätte Rechtsbehelfe einlegen müssen. Fraglich sei somit, ob eine allein auf § 48 VwVfG gestützte Teilaufhebung rechtmäßig gewesen wäre. Problematisch sei hier, ob die Rücknahmeentscheidung ermessensfehlerfrei gewesen sei. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes könne eine Behörde gegenüber einer anderen sich nicht auf Vertrauensschutz berufen. Die Träger öffentlicher Verwaltung seien an dem Grundsatz der Gesetzmäßigkeit der Verwaltung gebunden und können sich nicht auf den Fortbestand eines rechtswidrigen Zustandes berufen. Der Ausschluss von Vertrauensschutz im Verhältnis zwischen Trägern öffentlicher Verwaltung habe zur Folge, dass die den Vertrauensschutz sichernden Absätze 2 und 3 des § 48 VwVfG für die von der Zuordnungsbehörde zu treffende Rücknahmeentscheidung anwendbar gewesen sei. Das Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes aus dem Jahr 2006 könne hier nicht berücksichtigt werden, da dieses zum Zeitpunkt der Aufhebung noch nicht existiert habe. Die Vorgängerinstanz sei noch im Jahr 2004 davon ausgegangen, dass innerhalb des innerstaatlichen Bereichs im Verhältnis öffentlicher Verwaltungsträger nur die Aufhebung eines rechtswidrigen Zuordnungsbescheides in Betracht kommen würde (Ermessensreduzierung auf Null).
Rechtsgutachten CMS: Kein Schadensanerkenntnis durch das Land Berlin
Ferner prüfte die Rechtsanwaltskanzlei CMS die Aktenlage dahin gehend nach, ob das Land Berlin möglicherweise die Schadensersatzpflicht im Rahmen der Vergleichsverhandlungen dem Grunde nach bereits anerkannt hat und der Erwerber daraus im Falle eines Rücktritts von der Zusatzvereinbarung Ansprüche herleiten könne.
Danach sei zunächst festzuhalten, dass zwischen einem konstitutiven Anerkenntnis i. S. v.
§ 781 BGB, einem sog. deklaratorischen Schuldanerkenntnis und dem sog. Tatsachenanerkenntnis zu unterscheiden sei. Dies sei durch Auslegung zu ermitteln.
In der vorliegenden Konstellation liegen jedenfalls auch nach Auffassung der Rechtsanwaltskanzlei CMS keine Anhaltspunkte für ein selbstständiges Schuldanerkenntnis i. S. v. § 781 BGB vor. Die Äußerungen seitens des Landes Berlin seien erkennbar nicht auf Begründung einer vom Grundgeschäft losgelösten Verpflichtung gerichtet gewesen.
Auch ein sog. deklaratorisches Schuldanerkenntnis sei hier nicht gegeben, da die Äußerungen im Rahmen von Vergleichsgesprächen getätigt worden seien und insbesondere der Vorbereitung der Zusatzvereinbarung dienen sollten.
Die Frage, ob eine Anerkennung von Ansprüchen seitens der Senatsverwaltung für Finanzen erklärt worden ist, beschäftigte den Untersuchungsausschuss in seinen Zeugenvernehmungen eingehend.
Keiner der im Ausschuss befragten Zeugen war der Auffassung, dass das Land Berlin ein Anerkenntnis abgegeben habe.
Gutachterliche Stellungnahme CMS vom 31. Januar 2008, S 21, Bl. 212 f.
Gutachterliche Stellungnahme CMS vom 31. Januar 2008, S 21, Bl. 211 ff.
Siehe Rechtsausführungen der Rechtsanwaltskanzlei CMS zum Anerkenntnis, S 21, Bl. 208 ff.