Integration

Dabei sind als Grundsatz enge funktionale Zuordnungen ebenso wichtig wie definierte Anforderungen zur baulichen Gestaltung.

Wichtige Neuerungen werden im Folgenden (4.3.1 - 4.3.5) dargestellt.

Begrenzung der Randsortimente in Fachmärkten Fachmärkte sind in der Begrifflichkeit der Berliner Planung nur großflächige Einzelhandelsbetriebe, die nicht-zentrenrelevante Kernsortimente führen (vor allem Bau- und Möbelmärkte, Gartencenter, nicht dagegen Lebensmittel-, Drogerie- und Sportartikelmärkte o.ä.). Dies wird der StEP Zentren im Zusammenhang mit der Überprüfung der Fachmarktstandorte ausdrücklich betonen. Auch die so definierten Fachmärkte bieten allerdings zentrenrelevante Waren als Randsortimente an. Deren Anteil an der Gesamtverkaufsfläche soll gemäß AV Einzelhandel auf 10%, höchstens jedoch 800 m² begrenzt sein. Für die Zukunft wird die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung im Rahmen der Beteiligungsverfahren konsequent darauf achten, dass die zuständigen Stadtplanungsämter diese vorhandenen Maßgaben anwenden.

Ziel des Ausschlusses von Einzelhandel in Gewerbegebieten

Bisher enthält der StEP Zentren 2020 Leitlinien, die in generalisierter Form und mit einem erläuternden Text die gesamtstädtischen Vorgaben umreißen. Diese Leitlinien werden in dem neuen StEP Zentren gestrafft, systematisiert und durch Steuerungsgrundsätze ergänzt.

Ein Steuerungsgrundsatz hat den Ausschluss von Einzelhandel in Gewerbegebieten (auch) zum Schutz zentraler Versorgungsbereiche zum Inhalt. Er ist in der bauleitplanerischen Abwägung zu berücksichtigen. Die verbindliche Umsetzung erfolgt in Bebauungsplänen. Bestehende Pläne sind zu überprüfen und anzupassen. Neue Pläne sollen eine entsprechende textliche Festsetzung aufnehmen. Der Bestand kann festgeschrieben werden. Gegebenenfalls können Ausnahmen für Läden im Zusammenhang mit produzierendem Gewerbe (bis zu einer gewissen Größenordnung) zugelassen werden (Handwerkerprivileg). Um diesen Vorgaben ausreichend Gewicht zu verleihen, kann ihre Umsetzung im Rahmen der Erhaltung der Zentrenstruktur zum dringenden Gesamtinteresse erhoben werden.

In Verbindung mit den beabsichtigten veränderten Darstellungen im FNP ergibt sich mit den Modifikationen in den Stadtentwicklungsplänen Zentren sowie Gewerbe eine noch konsequentere Standortsteuerung des Einzelhandels.

Qualitätskriterien für die Ansiedlung von Einzelhandelsvorhaben

Der StEP Zentren 2020 beinhaltet Maßgaben zur Einzelfallprüfung von Vorhaben sowie Orientierungswerte (Zielkorridore, in deren Rahmen die Verkaufsflächenentwicklung der einzelnen Zentren als stadtverträglich anzusehen ist) für die geplante Entwicklung der einzelnen Zentren.

Der neue StEP Zentren wird dagegen nur allgemeine Größen für Zentren einer Hierarchiestufe festlegen und dafür in höherem Maß differenzierte Qualitätsanforderungen an die zentralen Versorgungsbereiche und die städtebauliche Integration anzusiedelnder Einzelhandelsbetriebe stellen. Hierzu gehören auch Gestaltungsrichtlinien für neue Vorhaben.

Stellplatzbegrenzung zur Sicherung der Nahversorgung

Die Nahversorgung der Bevölkerungsgruppen, die über keinen eigenen Pkw verfügen, wird in nicht unerheblichem Maß durch den Trend zu rein pkw-orientierten Standorten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche beeinträchtigt. Diese Entwicklung erzeugt längere Einkaufswege und zusätzlichen Verkehr. Zur besseren Sicherung der Nahversorgung arbeiten andere Großstädte bereits mit Stellplatzbeschränkungen für Nahversorger. Der Senat wird prüfen, ob dies auch für Berlin ein geeignetes Steuerungsinstrument sein kann.

Überarbeitung der Verwaltungsvorschriften

Die genannten Verwaltungsvorschriften (AV Einzelhandel, AV FNP sowie AV Zentrenkonzepte) werden nach Verabschiedung der neuen Stadtentwicklungspläne und Abschluss der Änderungen des FNP an die neue Rechtslage angepasst. Sie setzen damit die Erfordernisse der Raumordnung des LEP B-B von 2009 sowie die aktualisierten Ziele des StEP und neuen Darstellungen des FNP in Vorgaben für das konkrete Verwaltungshandeln um.

Verhinderung zentrenrelevanter Agglomerationen

Das Problem der Agglomeration von Betrieben unterhalb der Großflächigkeit (800 m² VKF) außerhalb der Zentren bedarf einer einheitlichen Lösung. Das dringende Gesamtinteresse kann in solchen Fällen nicht nur vorhabenbezogen, sondern muss auch standortbezogen gesehen werden. Hierzu bedarf es einer klarstellenden Regelung in der AV Einzelhandel, dass Vorhaben auch dann, wenn sie erst in Verbindung mit bereits genehmigten Betrieben an einem Standort oder im erwarteten Einzugbereich Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche haben, die Zentrenstruktur berühren.

Zentrenrelevante Randsortimente - Berichtspflicht Fachmärkte außerhalb der Zentren bieten in erheblichem Umfang Waren an, die regelmäßig zum Einzelhandelssortiment der Zentren gehören und zu deren Attraktivität beitragen (z.B. Haushaltswaren, Elektroartikel, Textilien). Die Ausführungsvorschriften schreiben für solche Sortimente eine funktionalen Bezug zum Hauptsortiment und eine Begrenzung der Verkaufsfläche vor. Da die Bauaufsichtsämter nur über wenig Personal verfügen, das die Kontrolle von Verkaufsflächenbeschränkungen übernehmen kann, soll hierzu ­ unter Beachtung der EU-Dienstleistungsrichtlinie ­ eine Berichtspflicht der Betriebe eingeführt werden.

Künftige Änderungen des Landesrechts

Künftige Änderungen des AGBauGB

Mit der Abschaffung der Fachaufsicht über die Bezirke im Zuge der Verwaltungsreform der neunziger Jahre wurden die Einflussmöglichkeiten der Hauptverwaltung auf die Rechtsaufsicht sowie das Eingriffsrecht bei Beeinträchtigung dringender Gesamtinteressen Berlins zurückgeführt. Die Vorschriften des AGBauGB geben der Hauptverwaltung die in diesem Rahmen erforderlichen Steuerungsmöglichkeiten an die Hand.

Nach § 7 Abs. 1 Nr. 7 AGBauGB kann ein dringendes Gesamtinteresse Berlins vorliegen, wenn ein Bebauungsplan Vorhaben ausweist, die die Zentrenstruktur des FNP berühren. In diesen Fällen kann die zuständige Senatsverwaltung Einzelweisungen erteilen und, wenn diese nicht befolgt werden, das Verfahren an sich ziehen. Diese Verfahrensregelung hat sich

­ soweit ersichtlich ­ bewährt. In aller Regel erweist sich die gegenseitige Unterrichtung und kooperative Zusammenarbeit zwischen Hauptverwaltung und Bezirken als hinreichend, um eine den gesamtstädtischen Interessen gemäße Planung zu erreichen. Es gibt aber auch Vollzugsdefizite der verbindlichen Bauleitplanung, insbesondere bei der Anpassung älterer Bebauungspläne und des Baunutzungsplans von 1961 an die aktuellen gesamtstädtischen Planungsziele. Der Senat wird im Rahmen der Trägerbeteiligung verstärkt darauf dringen, dass die Bezirke diese Mängel beheben.

Im Rahmen einer vorgesehenen grundlegenden Überarbeitung des AGBauGB werden unter anderem die gemeinsamen Ziele, Leitlinien und Grundsätze zur Erhaltung der Nahversorgung (Ziff. 3.1-3.2.6 AV Zentrenkonzepte), sowie Grundsätze der Fachmarktansiedlung als dringendes Gesamtinteresse Berlins im Sinn des § 7 AGBauGB zu definieren sein.

Gestaltungsverordnungen

Für den Erlass einer Rechtsverordnung über besondere Gestaltungsanforderungen an (großflächige) Einzelhandelsbetriebe (vgl. oben 3.5.1) werden tragfähige und angemessene Anforderungen erarbeitet. Über die mit dem neuen StEP Zentren zu formulierenden Gestaltungsanforderungen sollen zunächst Maßstäbe zur Anpassung an das Stadtbild und die Stadtstruktur geschaffen werden, die einer Umsetzung durch die verbindliche Bauleitplanung bedürfen (vgl. 4.6.3).

Neue informelle Instrumente

Aufbau eines Einzelhandelsinformationssystems

Es ist beabsichtigt, ab 2011 ein geografisches Informationssystem zum Einzelhandel aufzubauen. Ziel ist es, die stadtentwicklungsplanerischen Steuerungsgrundlagen u.a. durch eine differenziertere Datengrundlage zu verbessern.

Konsultationskreis

Der Senat beabsichtigt, die bereits bisher bei wichtigen Projekten praktizierte Abstimmung mit Vertreterinnen und Vertretern von Hauptverwaltung und Bezirken, der Industrie- und Handelskammer sowie des Handelsverbandes Berlin-Brandenburg zu systematisieren und zu intensivieren.

Ziel ist es, städtebaulich unerwünschte Einzelhandelsprojekte im Vorfeld eines Antragsverfahrens auf konsensualem Wege abzuwenden und Interessenten auf stadtverträgliche Einzelhandelsstandorte und Verkaufsflächengrößen hinzuweisen, bei denen sie mit einem schnellen Planungs- und Genehmigungsverfahren rechnen können.

Im Rahmen möglicher Konsultationsrunden sollen nicht die stadtentwicklungsplanerischen Zielvorgaben und verbindliches Planungsrecht verhandelt werden. Vielmehr soll das Verfahren dazu dienen, Projekte besser zu koordinieren und Zielvorgaben zu kommunizieren, um so die Akzeptanz und Umsetzung der planerischen Vorgaben zu erhöhen.