Abschluss des Erbbaurechtsvertrag

Die Parteien hätten beim Abschluss des Erbbaurechtsvertrages unstreitig keine Erwägungen zur planungsrechtlichen Seite des Bauvorhabens angestellt. Sie hätten dem Umstand, dass das zur Bebauung vorgesehene Gelände im Flächennutzungsplan 1960 als Grünland ausgewiesen war und im Außenbereich lag, keine Beachtung geschenkt und darin auch keinen Hinderungsgrund für die Verwirklichung des Projekts gesehen. Diese Vernachlässigung planungsrechtlicher Gesichtspunkte mache die Beklagten aber weder aus Vertrag noch wegen Amtspflichtverletzung schadensersatzpflichtig, da ein Verschulden der Bediensteten der Beklagten nicht erkennbar sei. Diese hätten im Einklang mit dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 21. 5. 1968 und der zunächst betriebenen Planung gehandelt. Die später in der Stadtverordnetenversammlung wegen des Widerstandes von Gemeindebürgern eingetretene Meinungsänderung sei nicht voraussehbar gewesen und habe letztlich im Risikobereich des Klägers gelegen.
Eine andere rechtliche Beurteilung müsse aber für die Zeit nach der Einreichung des Bauantrages für das Alten- und Altenpflegeheim Platz greifen. Die Bauaufsichtsbehörde der Beklagten habe die Baugenehmigung vom 4. 5. 1970 für den 1. Abschnitt des Vorhabens im Hinblick auf die planungsrechtliche Situation rechtswidrig erteilt. Durch diese Amtspflichtverletzung sei bei dem Kläger das verfestigte Vertrauen erzeugt worden, auch dem 2. Abschnitt des Gesamtprojekts stünden keine planungsrechtlichen Hindernisse entgegen. Den Kläger treffe jedoch ein Mitverschulden. Die Frage, in welcher Weise die Erfordernisse des Quellenschutzes das Gesamtvorhaben beeinflussen würden, sei von Anfang an problematisch und unsicher gewesen. Daher müsse es dem Kläger angelastet werden, dass er die Frage des Quellenschutzes und der Bebauungsfähigkeit des Geländes nicht vorab durch eine Bauvoranfrage habe klären lassen, sondern sofort einen umfassenden Architektenauftrag erteilt habe. Somit könne ihm als Schadensersatz nur ein Betrag in Höhe der Architektengebühren, die für die Bearbeitung einer Bauvoranfrage angefallen wären, nämlich 6084,53 DM, zugebilligt werden. Weitergehende Ansprüche stünden dem Kläger schon deshalb nicht zu, weil die sonstigen geltend gemachten Aufwendungen nicht auf das - erst mit der Bearbeitung des Bauantrages vom 29. 12. 1969 einsetzende - Fehlverhalten der Beklagten zurückzuführen sei.
Die gegen diese Beurteilung gerichteten Angriffe der Revision haben Erfolg.
Nicht zu beanstanden ist allerdings Auffassung des Berufsgericht, die negative Bescheidung der Bauvoranfrage des Kläger durch den Magistrat der Beklagten am 26. 10. 1973 sei nicht rechtswidrig. Das Berufsgericht geht, ohne dass die Revision das angreift, davon aus, dass das fragliche Gelände seinerzeit im Außenbereich, lag. Das Gesamtprojekt gehörte nicht zu den nach § 35 I Nr. 4 BBauG im Außenbereich privilegierten Vorhaben. Dieses wurde von dem Alten- und Altenpflegeheim geprägt. Solche Einrichtungen erfüllen im Allgemeinen nicht die Voraussetzungen der genannten Vorschrift. Sie gehören schon wegen der notwendigen Integration alter Menschen in die Gesellschaft in der Regel nicht in den Außenbereich. Auch Sanatorien fallen nicht unter die privilegierten Vorhaben, wenn sie auch in einem Kurviertel oder Sondergebiet ihrer Funktion gerecht würden.
Auch als sonstiges Vorhaben war das Sanatorium nicht genehmigungsfähig, da seine Ausführung öffentliche Belange beeinträchtigt hätte. Von dem Begriff der öffentlichen Belange werden alle Gesichtspunkte erfasst, die für das Bauen im Außenbereich irgendwie rechtserheblich sein können, z. B. auch Flächennutzungspläne. Die Beklagten hatte zunächst dadurch, dass sie das fragliche Gelände im Flächennutzungsplan 1960 als Grünfläche auswies, ihren Planungswillen in hinreichend konkreter Form dahin zum Ausdruck gebracht, dass diese Flächen nicht bebaut werden sollten. Sie hat allerdings in der Folge- zeit, wie sich insbesondere aus den Beschlüssen der Stadtverordnetenversammlung vom 21. 5. 1968, vom 20. 4. und 11. 4. 1972 ergibt, ein anderes planerisches Konzept verfolgt. Schließlich griff sie jedoch schon vor der Ablehnung der erwähnten Bauvoranfrage auf ihre ursprünglichen, im Flächennutzungsplan 1960 verlautbarten Planungsabsichten zurück, nachdem sich in der Stadtverordnetenversammlung im Hinblick auf den Widerstand von Gemeindebürgern ein Meinungsumschwung vollzogen und auch der Regierungspräsident aus Gründen des Quellenschutzes der Bebauung der Salzwiesen zurückhaltend gegenüberstand. Zudem hatte der Regierungspräsident, worauf die Beklagten in dem Bescheid vom 26. 10. 1973 ebenfalls abhebt, in der Zwischenzeit den geänderten Flächennutzungsplan und den beschlossenen Bebauungsplan wegen Verfahrensmängeln, die auf die Gebietsreform zurückzuführen waren, ungenehmigt zurückgegeben.
Das Berufsgericht hat ausgeführt: Die für das Alten- und Altenpflegeheim am 4. 5. 1970 erteilte Baugenehmigung sei nicht als Teilbaugenehmigung für das Gesamtprojekt i. S. des § 71 HessBauO vom 6. 7. 1957 anzusehen. Daher habe für die Beklagten bei der Entscheidung über die Bauvoranfrage für das Sanatorium keine Bindungswirkung nach § 71 II HessBauO bestanden. Diese Auffassung des Berufsgerichts beruht auf der Anwendung irrevisiblen Landesrechts und ist daher der Nachprüfung durch den erkennenden Senat entzogen.
Entgegen der Ansicht der Revision stellt es auch im Hinblick auf das frühere Verhalten der Beklagten keine Amtspflichtverletzung dar, dass sie die Bauvoranfrage für das Sanatorium abgelehnt hat. Diese Entscheidung entsprach der damaligen Rechtslage. Zwar wusste die Beklagten schon bei der Erteilung der Baugenehmigung für das Alten- und Altenpflegeheim, dass dieses Vorhaben nur einen Teil eines umfassenderen Bauprojekts bildete. Die Amtspflicht zu konsequentem Verhalten gebot der Beklagten jedoch nicht, ein mit dem geltenden Bauplanungsrecht unvereinbares, also rechtswidriges Vorhaben zu genehmigen. Es gibt keine Amtspflicht zur Konsequenz im Unrecht.
Im übrigen ist folgendes zu bedenken: Ein Bauherr, der wie hier ein Gesamtvorhaben in mehreren Teilabschnitten verwirklichen will, kann durch eine auf das Gesamtprojekt bezogene Bauvoranfrage oder durch einen Antrag auf eine Teilbaugenehmigung eine Entscheidung über die Zulässigkeit der umfassenden Baumaßnahmen herbeiführen. Macht er von diesen für solche Fälle eigens vorgesehenen rechtlichen Möglichkeiten keinen Gebrauch, so kann er sich im Allgemeinen nicht auf das an sich auch für die Bauaufsichtsbehörden geltende Gebot widerspruchsfreien Verhaltens berufen.