Abwendungsverpflichtung

Bei einem bebauten Grundstück stellt § 26 Nr. 4 nach seinem Wortlaut nur darauf ab, ob das Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der Erhaltungssatzung bebaut ist und genutzt wird. Nicht erfasst sind von vornherein die Fälle, in denen der Käufer Maßnahmen beabsichtigt, die die mit der Erhaltungssatzung verfolgten städtebaulichen Ziele gefährden und deshalb in § 172 Abs. 1 der Genehmigungspflicht unterliegen. Für eine Anwendung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 bleiben daher bei bebauten Grundstücken nur zwei Fälle: Das ist einmal der Fall, dass das Gebäude Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 aufweist und der Käufer keine Abwendungsverpflichtung nach § 27 Abs. 1 Satz 2 eingeht. Der zweite Fall betrifft § 172 Abs. 4 Satz 2, wonach die Genehmigung für den Abbruch usw. einer baulichen Anlage trotz Gefährdung der städtebaulichen Ziele zu erteilen ist, wenn die Erhaltung der baulichen Anlage wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Steht dies bereits beim Verkauf des Grundstücks fest, so kann das städtebauliche Ziel der Erhaltung der Bevölkerungsstruktur durch Ausübung des Vorkaufsrechts erreicht werden. Da aber im Fall des § 172 Abs. 4 Satz 2 auf den Gebäudezustand zum Zeitpunkt der Entscheidung über einen Antrag nach § 172 abzustellen ist, zum Zeitpunkt des Verkaufs jedoch dieser künftige Zustand in der Regel nicht vorhersehbar ist, lässt sich meist beim Verkauf des Grundstücks keine zuverlässige Aussage über die künftige wirtschaftliche Zumutbarkeit der Erhaltung des Gebäudes treffen. Damit bliebe für die Anwendung des § 24 Abs. 1 Nr. 4 bei bebauten Grundstücken nur der erste Fall, der aber in der Praxis selten ist. Die häufigsten Fälle des § 172 könnten also durch das Vorkaufsrecht nicht erfasst werden. Eine derart eingeschränkte Ausübung des Vorkaufsrechts widerspricht angesichts des engen Zusammenhanges zwischen § 24 Abs. 1 Nr. 4 mit § 172 Abs. 1 Satz 1 offenkundig den aus § 172 ersichtlichen Zielen: § 172 Abs. 1 Satz 1 will - wie sich eindeutig aus dessen Wortlaut ergibt - eine vorhandene städtebauliche Situation bewahren und bestimmte Maßnahmen, die diese Situation gefährden, verhindern. Bei buchstabengetreuer Auslegung des § 26 Nr. 4 könnte die Gemeinde durch Ausübung des Vorkaufsrechts nicht verhindern, dass ein Käufer, der gerade diese Maßnahmen beabsichtigt, eine Gefährdung der städtebaulichen Ziele des § 172 durch den Grundstückserwerb vorbereitet und insbesondere im Fall des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 sogar den Verdrängungsprozess überhaupt erst einleitet. Damit würde das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 - bezogen auf den wesentlichen Inhalt des § 172 - seinen Sinn verlieren. Da dies vom Gesetzgeber nicht gewollt sein kann, ist der Wortlaut des § 26 Nr.4 zumindest unklar, soweit er - bei bebauten Grundstücken - die vom Käufer beabsichtigten und in § 172 aufgeführten Maßnahmen offenlässt und nur darauf abstellt, dass ein Grundstück in bestimmter Weise bebaut ist und genutzt wird. Der zumindest unklare Wortlaut des § 26 Nr. 4 öffnet den Weg zu einer am Zweck der Vorschrift des § 24 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 3 Satz 1 orientierten Gesetzesauslegung unter Berücksichtigung der Entstehungsgeschichte.
Entstehungsgeschichte und Zweck des § 24 Abs. 1 Nr. 4: Mit § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB hat der Gesetzgeber die frühere Vorschrift des §24 a BBauG mit einzelnen inhaltlichen Änderungen übernommen: Die gesetzlichen Vorkaufsrechte sollten der Gemeinde weiterhin u. a. nach dem § 39h zustehen. § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB entspricht nach der Vorstellung des Gesetzgebers dem § 24 a BBauG. § 24 a BBauG ließ die Ausübung des Vorkaufsrechts generell zu, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigten, dass durch den Erwerb des Grundstücks und die damit verfolgten Zwecke die in § 39 h BBauG bezeichneten Belange beeinträchtigt würden. Der Ausschluss des Vorkaufsrechts galt nur für Verwandtengeschäfte. Mit der generellen Feststellung, dass das gesetzliche Vorkaufsrecht nach dem bisherigen § 39 h BBauG der Gemeinde weiterhin zustehen sollte und dass § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB dem § 24a BBauG entspreche, wollte der Gesetzgeber also den Inhalt des alten §24a BBauG erhalten, soweit er nicht Einschränkungen aussprach. Solche Einschränkungen sind jeweils ausdrücklich hervorgehoben. Aus der Entstehungsgeschichte ergibt sich also, dass das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 nach Sinn und Zweck weiterhin ein eigenständiges Instrument zur Sicherung städtebaulicher Erhaltungsziele bleiben soll. Dem steht der Wortlaut des § 26 insofern entgegen, als die Nr. 4 dieser Bestimmung zumindest unklar ist, soweit sie - jedenfalls bei bebauten Grundstücken - den Hauptanwendungsfall des Vorkaufsrechts- Erhaltungssatzung - nicht erfasst. Der Widerspruch zwischen Normtext und gesetzgeberischer Absicht rechtfertigt eine Auslegung über den Wortlaut hinaus. Für eine wortgetreue, also sehr eingeschränkte Auslegung in obigem Sinne könnte sprechen, dass der Grundstücksverkehr einen Vertrauensschutz genießt. Diesem durchaus gewichtigen Argument ist jedoch entgegenzuhalten, dass Sinn und Zweck des § 24 Abs. 1 Nr. 4 unter Berücksichtigung der Entstehungsgeschichte eine erweiterte Auslegung nahe legen und im übrigen - was den Vertrauensschutz angeht - Gesetze heute wegen ihres komplizierten Regelungsinhalts häufig eine den Wortlaut überlagernde qualifizierte Auslegung erfordern. Eine Auslegung über den Wortlaut hinaus ist daher vertretbar.
Für eine Auslegung über den Wortlaut hinaus bietet sich an, dass nach den Worten bebaut ist und genutzt wird die Worte oder entsprechend den Zielen und Zwecken der Erhaltungssatzung genutzt werden soll eingefügt werden. Das gleiche Ergebnis lässt sich erzielen, wenn man in § 26 nach den Worten. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist das Wort insbesondere einfügt mit der Folge, dass § 26 dann keine abschließende Aufzählung der Ausschlussgründe enthält. § 26 wäre dann auf den besonderen Fall des § 24 Abs. 1 Nr.4 von vornherein nicht anzuwenden, so dass es insoweit bei der allgemeinen Vorschrift des §24 Abs. 3 Satz 1 verbleibt und sich die Ausübung des Vorkaufsrechts ausschließlich nach dieser Vorschrift richtet.