Allgemeinheit

Das Vorkaufsrecht darf nach Abs. 3 Satz 1 nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Zum Begriff des Wohls der Allgemeinheit. Das BauGB verwendet diesen Begriff in mehreren Vorschriften. Das Wohl der Allgemeinheit ist nicht gleichzusetzen mit ähnlichen Begriffen wie dem öffentlichen Interesse, z. B. in § 80 Abs. 1 Satz 1 und § 136 Abs. 1 oder den öffentlichen Belangen in § 1 Abs. 6, eher schon mit dem Begriff der Interessen der Allgemeinheit. Der BGH hat allerdings im Urteil vom 17.12.1958 zu §4 Nds. AufbauG das öffentliche Interesse dem Wohl der Allgemeinheit gleichgesetzt, wollte damit aber offensichtlich in erster Linie den Gegensatz zum fiskalischen Interesse, das die Ausübung des Vorkaufsrechts verbietet, herausstellen. Als Wohl der Allgemeinheit kann bezeichnet werden das aus vielen besonderen, privaten und öffentlichen Einzel- und Teilinteressen abgeleitete, möglicherweise aber auch im Widerstreit zu ihnen bestehende wahre Gemeininteresse. Der abstrakte Begriff bedarf jedenfalls - gleich, wie man ihn definiert - der Konkretisierung im Einzelfall.
Rechtfertigung durch das Wohl der Allgemeinheit. Für die Inhaltsbestimmung des Allgemeinwohls beim Vorkaufsrecht ist dessen Stellung im Zweiten Teil unter der Überschrift Sicherung der Bauleitplanung maßgebend. Die Überschrift ist jedoch - bezogen auf das Vorkaufsrecht - nicht in dem engen Sinne zu verstehen, dass das Vorkaufsrecht nur die Durchführung eines Flächennutzungsplanes oder eines Bebauungsplans sichern soll, da der sachliche Anwendungsbereich des Abs. 1 Nr. 1-4 weiter reicht. Das allgemeine Vorkaufsrecht des § 24 soll vielmehr primär den konkreten städtebaulichen Zielen dienen, wie sie sich aus Sinn und Zweck der jeweiligen Vorschrift in Abs. 1 Nr. 1-4 ergeben. Allgemeine städtebauliche Ziele, wie sie in § 1 Abs.5 formuliert sind, genügen nicht. Die Gemeinde darf daher das Vorkaufsrecht nicht ausüben, um im Rahmen eines sog. Einheimischenmodells Grundstücke für Gemeindeangehörige zu beschaffen. Dasselbe gilt für den Erwerb von Grundstücken aus strukturpolitischen Erwägungen, z. B. um - unter Hinweis auf § 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 8 - die Grundstücke für mittelständische Gewerbebetriebe zu sichern. Wenn auch das Vorkaufsrecht nach dem BauGB ein Instrument zur Steuerung der gemeindlichen Bodenpolitik ist und in seinem sachlichen Anwendungsbereich über die Sicherung der Bauleitplanung hinausgeht, darf es die Gemeinde dennoch nicht einsetzen, um allgemeine auf das Gemeinwohl ausgerichtete bodenpolitische Ziele zu erreichen. Unzulässig ist daher auch der Erwerb von Grundstücken lediglich zur Aufstockung des allgemeinen Grundstücksvorrats, auch wenn die Gemeinde infolge ihrer öffentlichen Funktion ihren Grundstücksvorrat letztlich immer für irgendeinen öffentlichen Zweck verwenden wird. Wohl der Allgemeinheit bedeutet nicht, dass die Ausübung des 2 Vorkaufsrechts der Gesamtheit der Gemeindeangehörigen zugute kommen muss. Es genügt ein Nutzen für eine unbestimmte, wenn auch bestimmbare Vielzahl von Personen. Die Ausübung muss auch nicht ausschließlich dem Wohl der Allgemeinheit dienen; es genügt, dass sie auch dem Wohl der Allgemeinheit dient. Dies ist z.B. der Fall, wenn die Gemeinde ein als Versorgungsfläche ausgewiesenes Grundstück zur Errichtung einer Energieversorgungsanlage erwirbt, um die Bevölkerung mit Strom zu versorgen, und gleichzeitig damit einen Gewinn zum Ausgleich von Verlusten anderer Teile ihres Eigenbetriebs erwirtschaften will. Das Gemeinwohl bleibt auch dann gewahrt, wenn die Gemeinde eine Einrichtung nicht ausschließlich für öffentliche Zwecke verwendet, sondern erst durch eine Mischung von privaten und gemeindlichen Aufgaben ermöglicht. Dem Wohl der Allgemeinheit steht ferner nicht entgegen, dass der endgültige Nutzer des im Wege des Vorkaufsrechts erworbenen Grundstücks primär einen wirtschaftlichen Zweck verfolgt. Entscheidend ist, dass die Gemeinde bei der Ausübung des Vorkaufsrechts eine dem Gemeinwohl dienende Nutzung sichern will. Die Nutzung für das allgemeine Wohl braucht sich generell - wie bei der Enteignung - nicht aus dem Gegenstand der privaten Unternehmertätigkeit zu ergeben, sondern darf auch deren mittelbare Folge sein. Die Gemeinde kann daher z. B. ein als Entsorgungsfläche festgesetztes Grundstück durch das Vorkaufsrecht erwerben, um dieses an einen auf Gewinnerzielung ausgerichteten privaten Träger weiterzugeben, damit dieser - aufgrund entsprechender vertraglicher Verpflichtung - eine Entsorgungsaufgabe der Gemeinde wahrnimmt. Selbst wenn der endgültige Nutzer eines Grundstücks keine öffentliche Aufgabe erfüllt und die mit dem Vorkaufsrecht beabsichtigte Maßnahme nur wenigen Personen individuelle Vorteile verschafft, kann das Wohl der Allgemeinheit gegeben sein, z. B. bei der Ausübung des Vorkaufsrechts im Sanierungsgebiet für ein Grundstück, dessen Wohngebäude zu sanieren ist. Hier dient die im öffentlichen Interesse liegende Sanierungsmaßnahme als solche dem Wohl der Allgemeinheit und überlagert individuelle Nutzungsvorteile.Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigt die Ausübung des Vorkaufsrechts, wenn die Ausübung dem Wohl der Allgemeinheit dient. Es genügt, wenn im Hinblick auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden. Dabei sind städtebauliche Gründe maßgebend. Die Vertragsparteien können sich daher gegenüber der Gemeinde z.B. nicht darauf berufen, dass deren Finanzlage schlecht sei und der Grundstückserwerb durch die Gemeinde wegen der damit verbundenen Belastung des Haushalts dem öffentlichen Interesse widerspreche. Dem Allgemeinwohl und damit der Ausübung des Vorkaufsrechts steht es grundsätzlich entgegen, wenn das Grundstück entsprechend den vorhandenen oder von der Gemeinde geplanten zukünftigen baurechtlichen Festsetzungen, somit im Einklang mit den städtebaulichen Vorstellungen der Gemeinde genutzt wird, selbst wenn der Erwerber eine Änderung der Nutzung beabsichtigt. Dies dürfte jedoch nur soweit gelten, als es für die Beurteilung des Gemeinwohls allein darauf ankommt, dass die ausgeübte Nutzung mit den vorhandenen baurechtlichen Festsetzungen oder den von der Gemeinde beabsichtigten städtebaulichen Maßnahmen übereinstimmt. Geht der Zweck eines Vorkaufsrechts über das Ziel, eine plankonforme oder maßnahmegerechte Nutzung zu sichern, hinaus, müssen noch weitere Gründe geprüft werden. Darin, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts dem Gemeinwohl nur dienen muss, liegt der maßgebliche Unterschied zur Enteignung, welche voraussetzt, dass das Wohl der Allgemeinheit die Enteignung nach § 87 Abs. 1 erfordert. Die Erleichterung in den Voraussetzungen zur Ausübung des Vorkaufsrechts im Verhältnis zur Enteignung ist sachlich gerechtfertigt. Denn mit der Ausübung des Vorkaufsrechts wird weder dem Verkäufer noch dem Käufer etwas genommen; aus der Sicht des Verkäufers tritt nur ein anderer Käufer in den Vertrag ein. Die Erwerbsaussicht des Käufers war von vornherein mit der Möglichkeit des Vorkaufsrechts belastet.