Almgrundstück

Die Kläger boten durch Zeitungsanzeige vom 30. 5. 1980 ihr 0,0195 ha großes Almgrundstück mit Almhütte auf einer Verhandlungsbasis von 200000 DM möglichst für Barzahler zum Verkauf an. Nach Besichtigung des Grundstücks vereinbarten die Beklagte zu 1 und 3 unter dem 1. 6. 1980 mit der Klägerprivatschriftlich, dass sie es erwerben sollten; als Kaufpreis wurde dort ein Betrag von 100000 DM genannt. Am 6. 6. 1980 schlossen die Parteien einen notariellen Kaufvertrag, in dem der Kaufpreis ebenfalls mit 100000 DM angegeben wurde. Unmittelbar bevor sich die Parteien zum Notar begaben, überwies der Beklagte zu 1 einen Teilbetrag in Höhe von 50784,22 DM zugunsten des Klägers zu 1 an das Zentralfinanzamt, den Restbetrag von 49215,78 DM händigten die Beklagte den Kläger aus. Die Kläger zu 2 quittierte an demselben Tag den Empfang von 100000 DM. Zugunsten der Beklagte wurde eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen. Die Kläger haben behauptet, es sei ein Kaufpreis von 200000 DM vereinbart, aus Gründen der Steuerersparnis aber auf Wunsch der Beklagte nur ein Kaufpreis von 100000 DM beurkundet worden. Sie haben beantragt, die Beklagte zur Herausgabe des Grundstücks und zur Einwilligung in die Löschung der Auflassungsvormerkung Zug um Zug gegen Zahlung von 100000 DM zu verurteilen. Die Beklagte haben eine Unterverbriefung bestritten.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen. Die Revision der Kläger führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen: I. Das Oberlandesgericht hat als nicht bewiesen angesehen, dass die Parteien einen höheren als den beurkundeten Kaufpreis von 100000 DM vereinbart haben. Die dagegen erhobenen Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet.
II. Das angefochtene Urteil kann jedoch aus einem anderen Grunde keinen Bestand haben.
1. Auf dem Boden der bisherigen tatrichterlichen Feststellungen lässt sich nicht ausschließen, dass der Vertrag vom 6. 6. 1980 deswegen nichtig ist - und die Klageansprüche infolgedessen begründet sind -, weil nach dem Sach- und Streitstand in der Revisionsinstanz zunächst davon auszugehen ist, dass auch nach dem Vorbringen der Beklagte die getroffenen Vereinbarungen nicht vollständig beurkundet sind, so dass der gesamte Vertrag wegen Verstoßes gegen § 313 S. 1 BGB nichtig sein könnte (§§ 125 S. 1, 139 BGB). Beurkundungsbedürftig sind bei Grundstücksgeschäften alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Vertragspartner das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt (BGHZ 63, 359 [361] = LM vorstehend Nr. 67 = NJW 1975, 536 m. w. Nachw.; st. Rspr.).
Für die Revisionsinstanz ist von dem unstreitigen Tatbestand des Berufungsurteils auszugehen, der gemäß § 314 ZPO Beweis für das mündliche Parteivorbringen liefert; dieser Beweis wird hier durch die Sitzungsniederschrift des Berufungsgerichts vom 17. 2. 1982 nicht entkräftet. Danach wurde von dem Beklagten zu 1 ein Teilbetrag in Höhe von 50784,22 DM zugunsten des Klägers zu 1 an das Zentralfinanzamt überwiesen und der Restbetrag auf 100000 DM (49215,78 DM) den Kläger in bar übergeben; beides geschah am 6. 6. 1980, und zwar unmittelbar bevor sich die Parteien zum Notar begaben. Selbst wenn die Erfüllungswirkung in Höhe von 50784,22 DM frühestens im Zeitpunkt der Bankgutschrift zugunsten des Zentralfinanzamts hätte eintreten sollen, wäre im übrigen davon auszugehen, dass in Höhe des in bar vorausbezahlten Betrages (49215,78 DM) der Kaufpreis von vornherein getilgt sein sollte. Eine solche Abrede über die Anrechnung der Vorauszahlung ist in der notariellen Niederschrift aber nicht enthalten. Dort heißt es vielmehr, der Restbetrag von 49215,78 DM sei binnen acht Tagen fällig, nachdem der Notar den Vertragsteilen mitgeteilt habe, dass (a) die Auflassungsvormerkung für den Käufer (die Kläger) im Grundbuch eingetragen sei und (b) das Zentralfinanzamt bestätigt habe, dass die Löschungsbewilligung vom 3. 6. 1980 bezüglich der Grundpfandrechte des Finanzamts bedingungslos verwendet werden dürfe.
Der Senat hat bereits in BGHZ 85, 315 (317, 318) = LM vorstehend Nr. 96 = NJW 1983, 563, für einen Fall unbewiesener Unterverbriefung ausgesprochen, er neige zu der Ansicht, dass die Abrede über die Anrechnung der Vorauszahlung auf die beurkundete Kaufpreisforderung als Teil der vertraglichen Gesamtregelung hätte mit beurkundet werden müssen. Er entscheidet die Frage nun in diesem Sinne und bejaht die Beurkundungspflicht: Eine solche Abrede hätte konstitutive, rechtserzeugende Bedeutung, weil im Zeitpunkt der Vorauszahlung die Kaufpreisforderung noch nicht besteht und die Vorauszahlung daher - ohne eine dahingehende Vereinbarung - nicht schon von Rechts wegen zu einer Teilerfüllung der Kaufpreisschuld (in der logischen Sekunde des Vertragsschlusses) führen könnte. Der Beurkundungszwang erstreckt sich deshalb auf diese Abrede.
2. Auch wenn die Anrechnungsvereinbarung formunwirksam ist, steht damit noch nicht fest, dass der gesamte Vertrag nichtig ist. Die Auslegungsregel des § 139 BGB stellt hierfür zwar eine Vermutung auf, doch bedarf es tatrichterlicher Würdigung, ob diese Vermutung nicht durch die besonderen Umstände des Falles widerlegt ist. Eine solche Annahme liegt bei im Voraus erbrachten Teilleistungen nicht ganz fern (vgl. BGHZ 85, 315 [318] = LM vorstehend Nr. 96 = NJW 1983, 563). Insbesondere wenn der Käufer sofort bei der Vorauszahlung eine Quittung erhält und damit seine Leistung problemlos beweisen kann, mag es für ihn von untergeordneter Bedeutung sein, ob seine Kaufpreisschuld schon im Zeitpunkt ihrer Entstehung von Rechts wegen erlischt oder ob die Tilgung der Schuld noch von weiteren Rechtshandlungen abhängt. Das Berufungsgericht hat jedoch lediglich festgestellt, dass die Kläger zu 2 eine Empfangsquittung am Tage der Beurkundung unterzeichnet hat; ob dies vor oder nach der Beurkundung und in welchem zeitlichen Zusammenhang es mit der Vorauszahlung geschehen ist, lässt sich dem Berufungsurteil nicht entnehmen.