Altenteilsvertrag

Es muss ein rechtsgültiger Kaufvertrag vorliegen. Ein Kaufangebot genügt nicht. Zu einem Kaufangebot, das im Zusammenhang mit anderen Vereinbarungen eine Vertragsgestaltung ergibt, mit der das Vorkaufsrecht umgangen werden soll. Erforderliche zivil- oder öffentlich-rechtliche Genehmigungen müssen erteilt sein. Da sich das Vorkaufsrecht nur auf Kaufverträge erstreckt, die nach Entstehen des Vorkaufsrechts abgeschlossen werden, kann es einen vorher abgeschlossenen Kaufvertrag auch dann nicht erfassen, wenn die Genehmigung des Vertrages nach Entstehen des Vorkaufsrechts erteilt wird. Zu dem Fall, dass ein vor Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplanes abgeschlossener Kaufvertrag nach Rechtsverbindlichkeit geändert wird, anschließend die erforderliche Genehmigung erteilt und dann das Vorkaufsrecht ausgeübt wird. Die Gemeinde hat keinen Anspruch gegen die Vertragspartner auf das Zustandekommen des Vertrages durch Herbeiführung der erforderlichen Genehmigung. Das Vorliegen der Genehmigung ist Voraussetzung für die Mitteilungspflicht des Verkäufers nach § 28 Abs. 1 Satz 1 und den Beginn der Frist nach §28 Abs. 2 Satz 1. Keine Voraussetzung für die Wirksamkeit des Kaufvertrages ist die Teilungsgenehmigung nach § 19, da diese nur für die Teilung i. S. des § 19 Abs. 2, nicht aber für den der Teilung zugrunde liegenden schuldrechtlichen Vertrag gilt. Von ihr hängt nur die Möglichkeit der Erfüllung des Kaufvertrages ab. Die Vertragsparteien können den Kaufvertrag aufheben, solange der Vertrag - wegen Fehlens einer erforderlichen Genehmigung - noch nicht endgültig wirksam geworden ist, da das Vorkaufsrecht erst nach Rechtsgültigkeit des Kaufvertrages entsteht. Die Aufhebung des Kaufvertrages ist daher insbesondere auch dann zulässig, wenn die Gemeinde das Vorkaufsrecht während des Schwebezustandes ausgeübt hat, da die Ausübung in diesem Fall unwirksam war. Nach dem Wirksamwerden des Kaufvertrages können hingegen die Vertragsparteien den Kaufvertrag nicht mehr aufheben, auch nicht in der Zeitspanne bis zur Ausübung des Vorkaufsrechts. Das mit der Rechtsgültigkeit des Kaufvertrages entstandene Vorkaufsrecht ist in seinem Bestand grundsätzlich unabhängig von dem weiteren Schicksal des Kaufvertrages zwischen dem Verkäufer und dem Käufer, so dass z.B. die Ausübung eines vertraglich vereinbarten Rücktrittsrechts durch den Käufer das Vorkaufsrecht unberührt lässt. Änderungen und Ergänzungen des Kaufvertrages sind hingegen auch nach dessen Wirksamwerden zulässig, solange das Vorkaufsrecht noch nicht ausgeübt worden ist. Dabei können auch Änderungen vereinbart werden, die für die Gemeinde ungünstig sind, z.B. eine Erhöhung des Kaufpreises oder eine Nebenleistung des Käufers, wie überhaupt die Vertragsparteien in der Gestaltung des Vertragsinhalts grundsätzlich frei sind, da die Gemeinde keinen Anspruch auf einen bestimmten Vertragsinhalt oder auf Eintritt des Vorkaufsfalles hat. Die Parteien dürfen nur nicht Bedingungen vereinbaren, die sich gegen den Bestand des Vorkaufsrechts wenden oder die Gemeinde bewusst schlechter stellen sollen. Eine Einschränkung gilt insbesondere für Umgehungsversuche. Ein nichtiger Kaufvertrag ist kein Vorkaufsfall. Nichtig kann ein Kaufvertrag sein als Scheingeschäft, wegen Formmangels, wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot oder gegen die guten Sitten. In Einzelfällen kann jedoch trotz Nichtigkeit des Kaufvertrages ein Anspruch der Gemeinde gegeben sein, so gestellt zu werden, wie wenn ein gültiger Kaufvertrag vorläge, so dass sich im Ergebnis das Vorkaufsrecht ausnahmsweise auch gegen einen nichtigen Vertrag durchsetzt.
Unstreitig dürfte sein, dass das Vorkaufsrecht ausscheidet, wenn die Nichtigkeit wegen Gesetzes- oder Sittenverstoßes auf Gründen beruht, die mit dem Vorkaufsrecht nichts zu tun haben. Erkennt die Gemeinde die Nichtigkeit, weil sie sich aus dem Vertragsinhalt ergibt und der Notar, der die Beurkundung eigentlich hätte ablehnen müssen, dies übersehen hat, oder weil ein Vertragsteil, um vom Vertrag loszukommen, die Nichtigkeit geltend macht, so darf die Gemeinde keinen Ausübungsbescheid erlassen oder muss einen erlassenen Bescheid wieder aufheben. Sie braucht aber dann auch kein Negativzeugnis nach §28 Abs. 1 Satz 3 zu erteilen, da kein Kaufvertrag besteht. Der gesamte Abs. 1 des § 28 und damit auch die Pflicht zur Erteilung des Zeugnisses setzen einen Kaufvertrag voraus. Zu einer Eigentumseintragung des Käufers kann es daher wegen der Grundbuchsperre des § 28 Abs. 1 Satz 2 nicht kommen.
Dasselbe gilt, wenn der Kaufvertrag wegen Formmangels nichtig ist. Einer Heilung nach § 313 Satz 2 BGB steht die Grundbuchsperre entgegen. Die Heilung würde zwar das Vorkaufsrecht auslösen, der Gemeinde jedoch den Grundstückserwerb nicht ermöglichen, da der Verkäufer den durch das Vorkaufsrecht zustande gekommenen Kaufvertrag mit der Gemeinde wegen des zwischenzeitlichen Eigentumserwerbs des Käufers nicht mehr erfüllen kann und die Gemeinde gegen den Käufer mangels Rechtsbeziehungen keinen Anspruch auf Eigentumsverschaffung hat.
In diesen Fällen ist es von der Rechtsordnung hinzunehmen, dass das Vorkaufsrecht nicht entsteht. Die Gemeinde steht nicht schlechter da, als wenn ein Kaufvertrag überhaupt nicht abgeschlossen worden wäre. Anders sind die Fälle zu beurteilen, in denen der Gesetzes- oder Sittenverstoß gerade darin besteht, dass die Vertragsparteien das Vorkaufsrecht ausschalten wollen. Hier setzt sich im Ergebnis das Vorkaufsrecht durch. Auch das Scheingeschäft steht im Ergebnis dem Vorkaufsrecht nicht entgegen. Die Frage, wie sich eine Anfechtung des Kaufvertrages auf das ] Vorkaufsrecht auswirkt, ist nicht eindeutig geklärt. Nach Ansicht des BGH sind die Kaufvertragsparteien grundsätzlich nicht gehindert, ihre Willenserklärungen anzufechten und den Vertrag dadurch rückwirkend zu Fall zu bringen, wenn rechtlich relevante Willensmängel vorliegen; jedoch muss deshalb nicht stets auch das Vorkaufsverhältnis rückwirkend entfallen, wenn der Verkäufer erst nach Ausübung des Vorkaufsrechts von seinem Anfechtungsrecht Gebrauch macht. Die h. M. schließt offenbar das Vorkaufsrecht aus, wenn die Anfechtung vor Ausübung des Vorkaufsrechts erklärt wird. Zur Frage, ob die Anfechtung nach Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber dem Vorkaufsberechtigten wirksam ist, wird auf die Person des Anfechtenden und den Anfechtungsgrund abgestellt. Eine Anfechtung durch den Käufer soll das Vorkaufsrecht in der Regel unberührt lassen. Beim Verkäufer soll es auf den Grund der Anfechtung ankommen. Die Unterscheidung, ob die Anfechtung vor oder nach der Ausübung des Vorkaufsrechts erklärt wird, löst - von der Dogmatik her - das Problem nicht. Eine Anfechtung vor Ausübung lässt zwar an sich das Vorkaufsverhältnis nicht entstehen, da im Zeitpunkt der Ausübung kein Kaufvertrag vorliegt. Aber auch eine nach Ausübung des Vorkaufsrechts erklärte Anfechtung beseitigt den Kaufvertrag rückwirkend und entzieht damit dem Vorkaufsverhältnis die Grundlage. Geht man von der in der Rechtsprechung und im überwiegenden Schrifttum vertretenen Ansicht aus, dass eine Aufhebung des Kaufvertrages durch die Vertragsparteien auch vor Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber dem Vorkaufsberechtigten unwirksam ist, wenn der Kaufvertrag (nach Erteilung einer erforderlichen Genehmigung) erst einmal gültig zustande gekommen ist, so ist nicht einzusehen, weshalb eine einseitige Loslösung vom Kaufvertrag durch Anfechtung vor Ausübung des Vorkaufsrechts im jedem Fall der Gemeinde gegenüber wirksam sein soll. Mit dem gültig zustande gekommenen Kaufvertrag erhält die Gemeinde das Gestaltungsrecht auf Begründung eines Kaufvertrages zwischen ihr und dem Verkäufer nach § 505 Abs. 2 BGB. Ein sinnvoller Grund, dieses Gestaltungsrecht nicht wirksam werden zu lassen, kann nur darin gesehen werden, dass im konkreten Fall bei einem Vergleich der Interessen der Vertragsparteien mit denen der Gemeinde ein Festhalten am Vertrag für den Verkäufer oder den Käufer unzumutbar ist, wobei es aber dann nicht darauf ankommen kann, ob die Anfechtung vor oder nach Ausübung des Vorkaufsrechts erklärt wird. Daher wird eine Anfechtung durch den Käufer in der Regel das Vorkaufsrecht unberührt lassen, da es dem Käufer gleichgültig sein kann, ob der Erwerb des Grundstücks an seiner Anfechtung oder am Vorkaufsrecht scheitert und im übrigen seine eventuell weitergehenden Ansprüche aus dem Erstvertrag gegen den Verkäufer - z.B. aus culpa in contrahendo - durch das Vorkaufsrecht nicht beseitigt werden. Anders ist die Situation, wenn der Verkäufer anficht. Hier wird es auf den Anfechtungsgrund ankommen. Hat sich der Verkäufer z. B. über eine verkehrswesentliche Eigenschaft des Grundstücks geirrt, so dürfte eine Anfechtung nach § 119 Abs. 2 BGB auch gegenüber der Gemeinde wirksam sein, da ihm das Festhalten am Vertrag nicht zumutbar ist. Betrifft sein Irrtum hingegen z.B. die Kreditwürdigkeit des Käufers, so scheidet dieser Anfechtungsgrund gegenüber der Gemeinde aus.