Angebot des Maklers

Ist auf Grund des Maklervertrags ein Angebot des Maklers in den Bereich des Auftraggebers gelangt und hat der Auftraggeber danach einen dem Angebot entsprechenden Vertrag abgeschlossen, so lässt das den Schluss zu, dass zwischen dem Angebot und dem Vertragsschluss ein ursächlicher Zusammenhang besteht. Demgegenüber muss der Auftraggeber beweisen, dass ihm das Objekt bereits bekannt war. Alsdann hat der Makler wieder zu beweisen, dass gleichwohl das Angebot mitursächlich für den Vertragsschluss war.
Die Kläger betreibt die Vermittlung von Grundstücksgeschäften, Beteiligungen und Finanzierungen. Die Beklagte, die in den Jahren 1964 und 1965 in den Genuss steuerlicher Vergünstigungen nach Maßgabe des Berlinhilfegesetzes durch die Beteiligung an Baumaßnahmen in Berlin zu gelangen wünschte, erhielt von der Klägerverschiedentlich Hinweise auf verkäufliche Baugrundstücke oder auf Bauvorhaben in Berlin, bei denen sich die Möglichkeit einer geschäftlichen Beteiligung bot. Im Lauf des Jahres 1964 führte einer der Geschäftsführer der persönlich haftenden Gesellschafterin der Beklagte zusammen mit dem Steuerbevollmächtigten M., der die Beklagte in ihren steuerlichen Angelegenheiten beriet, und dem Bankdirektor S. der in dem vorliegenden Rechtsstreit der Beklagte als Nebenintervenient beigetreten ist, eine Besprechung mit dem Geschäftsführer der Kläger, in der die Möglichkeit einer derartigen Geldanlage erörtert wurde. In der Folgezeit wechselten die Parteien einige Schreiben in dieser Angelegenheit. Durch Vertrag vom 14. 9. 1965 beteiligte sich die l3ek1. als Kommanditistin mit einer Einlage von 100 000 DM an der K.-Gesellschaft.
Die Kläger beansprucht wegen der der Beklagte geleisteten Maklerdienste von dieser eine Provision in Höhe von 5 000 DM nebst Zinsen. Die Beklagte und der Nebenintervenient sind dem Klagevorbringen entgegengetreten.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die Beklagte hat Berufung mit dem Ziel der Abweisung der Klage eingelegt und hilfsweise mit einem Schadensersatzanspruch aufgerechnet, der ihr nach ihrer Ansicht zustehen würde, falls die Kläger ihr die Beteiligung an der K.-Gesellschaft nachgewiesen hätte. Der Nebenintervenient hat sich ihrem Antrag angeschlossen.
Das KG hat das Urteil des Landgerichts geändert und die Klage in vollem Umfang abgewiesen. Die zugelassene Rev. der Kläger führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen: 1. In dem angef. Urteil wird zunächst ausgeführt, dass zwischen den Parteien ein Maklervertrag, der den Ankauf von Grundstücken oder die Beteiligung an Grundstücksgesellschaften zum Gegenstand gehabt habe, zustande gekommen sei und, dass das Vertragsverhältnis zwischen ihnen auch im Jahre 1965 fortbestanden habe. Diese Ausführungen sind unangreifbar. Das Schreiben des Vertreters der Beklagte vom 8. 6. 1965 mit der Mitteilung, dass er wegen seiner stärkeren Arrangierung im Bundesgebiet von einem bestimmten Berliner Angebot keinen Gebrauch machen könne, lässt sich nach der Ansicht des Berufungsgerichts nicht so auffassen, dass die Beklagte damit den erteilten Auftrag habe widerrufen wollen. Die Beurteilung des Schreibens dahin, dass es keinen Widerruf des Maklerauftrags enthalte, ist rechtlich möglich und nicht zu beanstanden.
2. Das Berufungsgericht verneint, dass die Kläger den Beitritt der Beklagte zur K.- Gesellschaft vermittelt habe. Auch das ist unangreifbar. Die Entscheidung wird insoweit dadurch getragen, dass die Kläger selbst keine Vermittlungstätigkeit behauptet hat.
3. Das Berufungsgericht ist ferner davon ausgegangen, dass der Beitritt der Beklagte zur K.-Gesellschaft nicht auf eine Nachweistätigkeit der Kläger zurückgehe. Es hat zunächst die Möglichkeit erörtert, dass die BAU wie sie behauptet hat, von der Gelegenheit, sich an der K.-Gesellschaf, zu beteiligen, nicht durch die Kläger, sondern den Bankdirektor S. erfahren hat, ohne jedoch insoweit eindeutige Feststellungen zu treffen, Es ist richtig, dass die Kläger wegen einer durch S. vermittelten Kenntnis von der Beklagte auch dann keine Provision verlangen könnte, wenn er selbst seine Kenntnis entsprechend der Darstellung der Kläger von ihr erhalten hätte. Die Kläger habe nicht vorgetragen, so heißt es in dem angef. Urt., dass S. als ihr Bote oder in ihrem Auftrag gehandelt habe. Ihr Verhalten zeige, dass sie dem S. nicht gestattet habe, die Kenntnisse, die er sich von ihr verschafft habe, an die Beklagte weiterzugeben. Mit Recht sagt das Berufungsgericht, es könne nicht mehr von einem durch die Kläger verschafften Nachweis gesprochen, werden wenn S. diesem Verbot zuwidergehandelt habe. Dabei hat das Berufungsgericht unangreifbar angenommen, die Beklagte habe jedenfalls nicht gewusst, dass der von S. gegebene Hinweis von der Kläger herrührte.
4. Die Kläger hat nicht behauptet, dass sie unmittelbar der Geschäftsleitung der Beklagte eine Nachricht über die Beteiligungsmöglichkeiten an der K.-Gesellschaft habe zukommen lassen. Dagegen hat sie erklärt, sie habe am 26. 8. 1965, also einige Zeit, bevor die Beklagte als Kommanditistin in die K.-Gesellschaft eintrat, dem Steuerbevollmächtigten M. von der Möglichkeit einer Beteiligung an dieser Gesellschaft Kenntnis gegeben.
Aus dieser Mitteilung an M. leitet die Kläger Rechte gegen die Beklagte her. Soweit es darauf ankommt, muss deshalb die Kläger beweisen, dass die Mitteilung bei M. eingegangen ist. Das Berufungsgericht hat Zweifel daran, ob dieser Nachweis zu erbringen ist, es hat darüber aber keine abschließenden Feststellungen getroffen. In der Revisionsinstanz ist deshalb davon auszugehen, dass M. die Nachricht über die Beteiligungsmöglichkeiten an der K.-Gesellschaft erhalten hat.
Mit Bestimmtheit hat M. als Zeuge in Abrede gestellt, ein derartiges Angebot an die Beklagte weitergeleitet zu haben. Das Berufungsgericht hält es deshalb nicht für nachweisbar, dass die Mitteilung der Kläger auf dem Weg über M. die Geschäftsleitung der Beklagte erreicht hat. Es hat daraus die Folgerung gezogen, dass durch das an M. gerichtete Angebot eine Provisionsverpflichtung der Beklagte nicht begründet worden sei. Dem kann jedoch für den Fall, dass das Angebot der Kläger bei M. eingegangen ist, nicht uneingeschränkt beigetreten werden.
Entgegen der Ansicht der Rev. lassen sich die Angebote über Beteiligungsmöglichkeiten, die die Kläger auf Grund des abgeschlossenen Maklervertrags an den Steuerbevollmächtigten M. sandte, nicht als rechtsgeschäftliche Willenserklärungen auffassen, denn diese Mitteilungen waren nicht darauf gerichtet, unmittelbar Rechtswirkungen hervorzubringen. Welche rechtlichen Folgerungen im Verhältnis zwischen den Parteien daraus zu ziehen sind, dass Angebote der Kläger über Beteiligungsmöglichkeiten an Berliner Gesellschaften an M. gelangten, kann, unabhängig von den allgemein für Willenserklärungen geltenden Grundsätzen, nur unter Berücksichtigung der zwischen den Parteien bestehenden vertraglichen Beziehungen und der Stellung, die M. zwischen ihnen einnahm, beurteilt werden.
Der Steuerbevollmächtigte M. trat, wie das angef. Urteil ergibt, gegenüber der Kläger von vornherein als Berater der Beklagte auf. Dieser ging es darum, Angebote zu erhalten, die ihr die Möglichkeit einer mit einer besonderen Steuervergünstigung verbundenen Geldanlage boten. M. sollte unter den von der Kläger gelieferten Angeboten diejenigen auswählen, die für die Zwecke der Beklagte geeignet erschienen. Das war dem Geschäftsführer der Kläger bekannt In der Erwartung, dass M. etwas Geeignetes unter ihren Angeboten finden und der Beklagte zum Gebrauch empfehlen werde, nahm die Kläger seine Einschaltung in den Geschäftsgang in Kauf, zumal sie mit der Möglichkeit rechnete, dass M. auch noch andere Interessenten auf die Angebote aufmerksam machte und auf diese Art neue Kunden für sie gewann.
Eine feste Abrede zwischen den Parteien darüber, dass die Kläger ausschließlich mit M. verkehren sollte, bestand nach den Feststellungen des angef. Urteil nicht, und das Berufungsgericht hat auch keine besonderen Vereinbarungen darüber als erwiesen angesehen, dass die Kenntnis des M. von den zugegangenen Angeboten im Verhältnis zur Klage der Kenntnis der Beklagte habe gleichstehen sollen. Einer solchen Vereinbarung bedurfte es jedoch nicht, wenn die Parteien übereingekommen waren, dass für die Beklagte bestimmte Angebote der Kläger zunächst an M. gehen sollten, damit dieser für die Empfängerin eine Vorprüfung vornahm. Soweit die Kläger sich an diese Vereinbarung hielt und die Angebote dem M. zusandte, geschah das vornehmlich im Interesse der Beklagte, die den Empfang der an sie gerichteten Angebote durch ihren Steuerberater, also eine ihrem eigenen Interessenbereich angehörende Person, so gelten lassen muss, wie wenn die Angebote bei ihr selbst eingegangen wären (§ 157 BGB). Unerheblich ist es bei so gestalteten vertraglichen Beziehungen der Parteien, dass M. die Angebote in geeigneten Fällen auch an andere Interessenten weitergeben durfte und demnach für die Kläger, wenn sie mit der Einschaltung des M. einverstanden war, daneben auch ein eigenes Interesse im Spiel war.
Anders wäre es dann, wenn die Behauptung der Beklagte zuträfe, die Kläger habe, anders als verabredet, die für sie, die Beklagte, bestimmten Angebote ihr selbst zugesandt, während die an M. geschickten Angebote nicht für sie bestimmt gewesen seien; aus den an M. geschickten Angeboten sei meist nicht ersichtlich gewesen, an wen sie weiterzuleiten seien.
5. Ist der Eingang des Angebots über die Möglichkeit einer Beteiligung an der K.-Gesellschaft bei dem Steuerbevollmächtigten M. dem Eingang bei der Beklagte selbst gleichzusetzen, so kann nicht unbeachtet bleiben, dass die Beklagte einige Zeit später einen dem Angebot entsprechenden Beteiligungsvertrag abschloss. Ein solcher zeitlicher Zusammenhang zwischen dem Angebot des Maklers und dem diesem Angebot entsprechenden Vertragsschluss lässt den Schluss zu, dass das Angebot ursächlich für den Vertragsschluss war und eine Verpflichtung des Auftraggebers zur Zahlung der Provision ausgelöst hat. Demgegenüber müsste der Auftraggeber, wenn er den Zusammen- hang in Abrede stellt, beweisen, dass das Objekt bereits bekannt war, als es ihm von dem Makler angeboten wurde. Hätte er diesen Beweis geführt, so träfe den Makler wieder die volle Darlegungs- und Beweislast für sein Vorbringen, dass gleichwohl sein Angebot mitursächlich für den Vertragsabschluss gewesen sei (ähnlich weitgehend die bisherige Rechtsprechung und das Schrifttum, vgl. RGZ 148, 354, 357; BG, JW 1937, 222; BGH, LM vorstehend Nr. 29; Palandt-Thomas, BGB, 29. Aufl., § 652 Anm. 5; Soerget-Siebert-liformann BGB, 10. Aufl., § 652 Anm. 29; Staudinger-Riedel, BGB, 11. Aufl., § 652 Anm. 38; Schmidt-Scdzer, Betr. 69, 1137; Knieper, NJW 70, 1293, 1296).
Würde also die Beklagte den Nachweis führen, dass sie bereits früher durch den Bankdirektor S. auf die Beteiligungsmöglichkeit an der K.-Gesellschaft hingewiesen worden sei, was im angefochtenen Urteil unterstellt, aber nicht festgestellt ist, so wäre es Sache der Kläger nachzuweisen, dass sich trotzdem ihr eigener an M. gegebener Hinweis auf den Abschluss des Beteiligungsvertrags vom 14. 9. 1965 noch mit ausgewirkt hat. Die Kläger müsste dazu zunächst beweisen, dass M. ihr Angebot an die Geschäftsleitung der Beklagte, die den Beteiligungsvertrag abschloss, weitergeleitet hat. Dieser Beweis ist, wie das angef. Urteil ergibt, bisher nicht erbracht.
Durch eine solche Beweisverteilung, die bereits unmittelbar den zwischen dem Makler und seinem Auftraggeber bestehenden vertraglichen Beziehungen und allgemein geltenden Beweislastgrundsätzen entnommen werden kann, wird dem Interesse des Maklers daran angemessen Rechnung getragen, dass berechtigte Provisionsansprüche nicht durch eine vom Auftraggeber fälschlich behauptete Vorkenntnis hintertrieben werden.
6. Die Kläger hat sich jedoch eine noch günstigere Rechtsstellung verschaffen wollen, indem sie in Nr. 4 ihrer Geschäftsbedingungen eine Klausel aufgenommen hat, die lautet:
Sind unsere Angebote bereits von anderer Seite unterbreitet worden oder werden bereits darüber Verhandlungen geführt, dann ist uns dies schriftlich mitzuteilen, von welcher Seite das Angebot erfolgt ist. Erfolgt eine derartige Mitteilung später als b Tage für Berliner Offertnehmer, für auswärtige Offertnehmer, 10 Tage, so gilt der Nachweis des Objekts als durch uns erfolgt.
Auch wenn davon ausgegangen werden kann, dass die Beklagte von den Geschäftsbedingungen der KlägerKenntnis erhielt und sich grundsätzlich damit einverstanden erklärte, dass diese Bestandteil des zwischen den Parteien abgeschlossenen Maklervertrags wurden, vermag die Kläger doch aus der Klausel keine weiteren Rechte herzuleiten, als sie ihr ohnehin zustehen.
Vorkenntnisklauseln dieser oder ähnlicher Art finden sich in den Geschäftsbedingungen vieler Makler aus dem ganzen Bundesgebiet. Durch sie soll der Makler in dem größtmöglichen Umfang gegenüber dem Einwand gesichert werden, der von dem Auftraggeber über das betreffende Objekt abgeschlossene Vertrag beruhe nicht auf dem von dem Makler gegebenen Hin- Weis, und es sollen von vornherein Rechtsstreitigkeiten darüber ausgeschlossen werden. Da der Anwendungsbereich solcher Klauseln über den Bezirk eines Oberlandesgericht hinausgeht, hat das Revisionsgericht ihren Inhalt und ihre Bedeutung selbständig zu ermitteln.
Oft ist die Vorkenntnisklausel dahin verstanden worden, durch sie werde für den Fall der nicht fristgerechten Mitteilung, dass das nachgewiesene Objekt bereits bekannt sei, das Kausalitätserfordernis zwischen Nachweis und Vertragsschluss abbedungen oder fingiert (OLG Karlsruhe, NJW 59, 1638; Oberlandesgericht Düsseldorf, AIZ 63, 61, 62; Oberlandesgericht Gelle, AIZ 64, 94; Landgericht Freiburg, AIZ 64,203, 204). In manchen Entscheidungen wird angenommen, es werde durch sie eine unwiderlegbare Beweis Vermutung dafür begründet, dass das Objekt dem Auftraggeber vor dem vom Makler gegebenen Hinweis noch nicht bekannt gewesen sei, woraus sich ohne weiteres die Ursächlichkeit der Nachweistätigkeit des Maklers für den Vertragsabschluss ergeben würde (OLG Koblenz, AIZ 61, 168; Oberlandesgericht. Köln, NJW 68, 2011). Andere Urteile machen zwischen Fiktion und unwiderlegbarer Vermutung keinen Unterschied und stellen allein darauf ab, dass der Auftraggeber die Vorkenntnis und damit die Nichtursächlichkeit nur bei fristgerechter Mitteilung geltend machen dürfe (BGH, NJW 62, 2099 vorstehend Nr. 9; KG, AIZ 1965, 117; Landgericht Köln, Betr. 67, 1259). Allen diesen Auslegungen der Vorkenntnisklausel ist gemeinsam, dass dem Auftraggeber eine Obliegenheit zu Mitteilungen an den Makler auferlegt wird, die er ohne das nicht hätte, und dass für den Fall der Nichterfüllung dieser Obliegenheit im Grunde das zum Typus des Maklervertrages gehörende Merkmal der Ursächlichkeit zwischen der Nachweistätigkeit des Maklers und dem vom Auftraggeber vorgenommenen Vertragsschluss abbedungen wird. Die Verletzung der Obliegenheit, für deren Erfüllung meist kurze Fristen gesetzt sind, kann danach für den Auftraggeber die Verpflichtung zur Provisionszahlung begründen, obwohl die Tätigkeit des Maklers für ihn wertlos war.
In der Rechtsprechung ist versucht worden, allzu unbillige Ergebnisse zu verhindern, indem man die grundsätzlich angenommene unwiderlegliche Vermutung dann nicht hat durchgreifen lassen, wenn die Vorkenntnis des Auftraggebers unstreitig war (OLG Köln, NJW 68, 2011, 2012). Das widerspricht aber dem Begriff der unwiderlegbaren Vermutung. Bisweilen ist angenommen worden, durch die in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklers enthaltene Vorkenntnisklausel werde für den Fall der nicht fristgerechten Mitteilung der Vorkenntnis eine widerlegbare Vermutung dafür begründet, dass das Objekt dem Auftraggeber vor dem Angebot des Maklers noch nicht bekannt gewesen sei (LG Frankfurt, NJW 70, 431; Siegers, NJW 68, 2011, 2012; Kubisch, NJW 69, 53, 54; inieper, NJW 70, 1293, 1297). Wird die Klausel so aufgefasst, so erlangt der Makler durch sie keine günstigere Rechtsstellung, als er sie ohnehin hat. Sie wäre insoweit ohne praktische Bedeutung und kann deshalb nicht in dieser Weise verstanden werden.
Nimmt man die Klausel, so wie sie gemeint ist, dass die Vorkenntnis im Fall ihrer nicht fristgerechten Mitteilung nicht mehr gemacht werden darf, so ist nicht daran vorbeizukommen, dass sie den Typus des Maklervertrags einseitig zum Nachteil des Auftraggebers stark verändert. Eine solche Änderung kann von vornherein als wirksam nur anerkannt werden, wenn sie ausdrücklich zwischen den Beteiligten vereinbart worden ist Sie kann dagegen nicht durch die bloße allgemeine Anerkennung der die Klausel enthaltenden Geschäftsbedingungen des Maklers seitens des Auftraggebers oder durch die Unterzeichnung eines vom Makler formularmäßig vorbereiteten Vertragsentwurfs, der die Klausel neben anderen enthält, verbindlich gemacht werden; denn der Auftraggeber braucht, wenn er nicht ausdrücklich auf eine solche Klausel hingewiesen worden ist, nicht damit zu rechnen, dass er im Falle einer Verletzung seiner Anzeigepflicht sogar dann ohne weiteres zur Provisionszahlung herangezogen werden kann, wenn er zu beweisen vermag, dass ihm das vom Makler nachgewiesene Objekt schon vorher bekannt war (ebenso Schmidt-Salzer, Betr. 69, 1137). Es ist der in der Rechtsprechung herausgestellte Grundsatz heranzuziehen, dass Allgemeine Geschäftsbedingungen sowie jedenfalls umfangreiche vorformulierte Klauseln in Formularverträgen unwirksam sind, soweit in ihnen von den gesetzlichen Vertragstypen abweichende Regelungen getroffen werden, in denen die missbräuchliche Verfolgung einseitiger Interessen auf Kosten des Geschäftspartners zum Ausdruck kommt und die daher bei Abwägung der Interessen der Billigkeit widersprechen (BGHZ 41, 151, 154, 155 = Nr. 17 zu Allg. Geschäftsbedingungen = NJW 64, 1123; BGHZ 51, 55, 59 = Nr. 6 zu § 138 (Bc) BGB = NJW 69, 230; BGHZ 54, 106, 109 = NJW 70, 1596). Soweit in ziem vorstehend zu Nr. 9 veröffentlichten Urteil des BGH eine andere Auff. vertreten worden ist, wird daran nicht festgehalten.
Eine andere Frage. ist es, ob dem weiter für den Auftraggeber tätigen Makler, der auf eine bestehende Kenntnis einer mitgeteilten Vertragsgelegenheit nicht hingewiesen wurde, wegen Verletzung einer etwa durch eine Vorkenntnisklausel für den Auftraggeber begründeten Mitteilungspflicht Schadenseisatzansprüche aus positiver Vertragsverletzung auf Ersatz seiner Unkosten zustehen könnten. Die baldige Mitteilung einer Vorkenntnis wird auch deshalb im Eigeninteresse des Auftraggebers liegen, weil er sich dadurch für spätere Auseinandersetzungen den Beweis der Vorkenntnis zu erleichtern vermag.
7. Der Sachverhalt bedarf nach allem weiterer Aufklärung, da die bislang erfolgten Feststellungen nicht ausreichen, um abschließend darüber zu entscheiden, ob die Klage begründet ist.