Ankaufsrecht

Falls ein Ankaufsrecht noch nicht ausgeübt ist, steht dem Ankaufsberechtigten ein Anspruch auf Herausgabe der Brandversicherungsentschädigung, die für die Zerstörung eines dem Ankaufsrecht unterliegenden Gebäuden an den Eigentümer gezahlt worden ist, nicht zu.
Zum Sachverhalt: Die Beklagten verkaufte der Kläger mit Vertrag von 1970 ein zu ihrem landwirtschaftlichen Hof gehöriges Grundstück. Gleichzeitig überließ sie der Kläger die übrigen Grundstücke ihres Hofes und das dazu gehörige Anwesen mit Nebengebäuden zur Nutzung. Die Kläger behauptet, mit der Beklagten über den restlichen Grundbesitz einen Pachtvertrag abgeschlossen zu haben. Nach ihrem Vorbringen haben die Parteien vereinbart, dass als Gegenleistung für die Gewährung der Nutzung der Grundstücke der Betrag der Zinsforderung maßgebend sei, welche die Kläger gegen die Beklagten aufgrund eines nach privatschriftl. Vorvertrag 1970 abgeschlossenen notariellen Darlehensvertrages erworben hat. Nach den Angaben der Kläger haben die Parteien die Verrechnung der genannten beiderseitigen Forderungen vereinbart. Unstreitig hat. die Beklagten keine Darlehenszinsen entrichtet.
Zu dem Grundbesitz, den die Beklagten der Kläger zur Nutzung überlassen hat, gehört ein Grundstück, auf dem eine Scheune stand. Sie brannte 1972 bis auf die Grundmauern nieder. Die landschaftliche Brandkasse hat als Feuerversicherer des Gebäudes an die Beklagten eine Zeitwertentschädigung gezahlt und mitgeteilt, die Entschädigung erhöhe sich um den Neuwertanteil, wenn die Beklagten die Scheune binnen 2 Jahren nach dem Schadenstag an der alten Stelle wieder errichte. Das hat die Beklagten nicht getan. Mit der Klage begehrt die Kläger die Verurteilung der Beklagten zum Wiederaufbau der Scheune. Hilfsweise beantragt sie die Verurteilung der Beklagten zu einer Zahlung für den Wiederaufbau der Scheune.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Die Revision der Kläger führt zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen: Das Berufsgericht führt aus: Auf die Einräumung des Ankaufsrechts in dem Darlehensvertrag von 1970 könne die Kläger das Klagebegehren nicht stützen. Sie könne den Wiederaufbau der Scheune vielmehr nur unter der Voraussetzung verlangen, dass die Parteien einen Pachtvertrag über das Grundstück, auf dem die Scheune errichtet war, abgeschlossen haben. Das Zustandekommen eines Pachtvertrages könne aber nicht festgestellt werden. Beweis hierfür habe die Kläger nicht angetreten. Durch schlüssiges Verhalten hätten die Parteien einen Pachtvertrag nicht abgeschlossen. Aus dem Darlehensvorvertrag von 1970 ergebe sich, dass die Beklagten die Nutzung jedenfalls bis dorthin ohne Vereinbarung eines Rechtsgrundes überlassen habe. Es sei deshalb denkbar, dass auch in der Folgezeit eine entsprechende Abrede nicht getroffen worden sei. Der Umstand, dass die Beklagten für das ihr später gewährte Darlehen die vereinbarten Zinsen nicht entrichtet habe, könne mit der Erwägung erklärt werden, dass die Kläger möglicherweise ausschließlich mit Rücksicht auf die Übereignung des verkauften Grundstücks und die Vereinbarung eines Ankaufsrechtes für den restlichen Grundbesitz ihre Zinsforderung nicht geltend gemacht habe.
Diese Erwägungen sind nicht frei von Rechtsirrtum.
Keinen Erfolg hat die Revision allerdings, soweit sie rügt, dass das Berufsgericht dem Hauptantrag nicht bereits aufgrund des indem Darlehensvertrag von 1970 vereinbarten Ankaufsrechtes stattgegeben hat. Nach den Feststellungen des Berufsgericht ist nämlich kein Anhalt für. die Annahme gegeben, dass die Parteien der Kläger aufgrund des genannten Vertrages das Recht einräumen wollten, den Wiederaufbau der Scheune zu verlangen.
Auch soweit die Revision geltend macht, in der privatschriftlichen Vereinbarung der Parteien von 1970 sei ein Pachtvorvertrag zu sehen, aus dem die Verpflichtung der Beklagten zum Wiederaufbau der Scheune folge, hat sie keinen Erfolg. Ein Vorvertrag muss nämlich so vollständig sein, dass der Inhalt des demnächst abzuschließenden Hauptvertrages hinreichend bestimmt oder doch mindestens bestimmbar ist. Hieran fehlt es hier. Außer der Bezeichnung des Pachtgegenstandes und der Erklärung, dass der Abschluss eines Pachtvertrages hierüber beabsichtigt sei, enthält die Vereinbarung keine Angaben über den Inhalt des abzuschließenden Hauptvertrages.
Die Revision rügt aber mit Recht, das Berufsgericht habe bei Entscheidung der Frage, ob die Parteien einen Pachtvertrag abgeschlossen haben, die Vorschrift des § 286 ZPO verletzt. Das Oberlandesgericht hatte bei seiner Würdigung den gesamten Streitstoff zu erschöpfen. Das hat es aber nicht getan. Die Bindung des RevGer. an die tatsächlichen Feststellungen des Berufsgericht gilt deshalb nicht. Die Beklagte hat nicht bestritten, Darlehenszinsen nicht entrichtet zu haben. Einen Grund hierfür hat sie nicht angegeben, obwohl es nahe lag und von der Klägerin auch behauptet wurde, dass solche Zahlungen im Hinblick auf die Nutzung der nicht verkauften Grundstücke unterblieben sind. Bereits diesen Gesichtspunkt hätte das Berufsgericht als Beweisanzeichen für das Zustandekommen der von der Klägerin behaupteten Verrechnungsvereinbarung beachten müssen. Außerdem hat das Berufsgericht nicht berücksichtigt, dass die Beklagte in der Berufungserwiderung eingeräumt hat, es habe eine Überlassung zur Nutzung als Gegenleistung für Zinsen stattgefunden. Das spricht dafür, dass die Beklagten der Kläger die Nutzung des restlichen Grundbesitzes nicht unentgeltlich, sondern gegen eine Vergütung überlassen hat und dass ihr Vergütungsanspruch dadurch beglichen worden ist, dass er mit der Forderung der Kläger auf Zahlung von. Zinsen aus dem Darlehensvertrag von 1970 verrechnet wurde. Dass die Beklagten gleichwohl das Zustandekommen eines Pachtvertrages bestreitet, ist unerheblich. Die Nutzung eines Gegenstandes gegen Entgelt ist der typische Inhalt eines Pachtvertrages. Auf die Bezeichnung durch die Parteien kommt es nicht an.
Schon deshalb, weil das Berufsgericht die dargelegten Gesichtspunkte nicht berücksichtigt hat, konnte das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Weil dem Senat eine eigene Sachentscheidung nicht möglich ist, musste die Sache zu anderweiter Verhandlung und Entscheidung an das Berufsgericht zurückverwiesen werden. Dieses wird folgendes zu beachten haben:
Ist ein Pachtvertrag zustande gekommen, so steht damit noch nicht fest, dass die Beklagte zum Wiederaufbau der Scheune verpflichtet ist. Zwar hat der Verpächter die Pachtsache in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Er hat aber keine Verpflichtung, die ohne sein Verschulden zerstörte Pachtsache wiederherzustellen. § 275 BGB. Hier ist allerdings lediglich ein Teil der Pachtsache zerstört worden. Gleichwohl kann die Beklagten nach § 275 BGB von der Verpflichtung zur Lieferung frei geworden sein. Dass von der genannten Vorschrift auch die teilweise Unmöglichkeit erfasst wird, ist in der Rechtsprechung und im Schrifttum nicht bestritten. Die Annahme teilweiser Unmöglichkeit setzt aber voraus, dass die Leistung teilbar ist. Teilbarkeit kann hier nur dann nicht angenommen werden, wenn ohne die Scheune die Bewirtschaftung des zur Nutzung überlassenen landwirtschaftlichen Anwesens nicht möglich war. Hierzu liegen einander widersprechende Parteibehauptungen vor, deren Richtigkeit erst erklärt werden muss. Sollte sich ergeben, dass ohne die Scheune die Bewirtschaftung des Hofes nicht möglich ist, so entfällt eine zur Leistungsfreiheit führende Teilunmöglichkeit. Dann aber ist zu beachten, dass eine Verpflichtung zum Wiederaufbau auch dann nicht besteht, wenn die dem Verpächter nach Treu und Glauben zumutbare Opfergrenze überschritten wird. Falls die Kläger, wie sie behauptet, die Brandversicherungsbeiträge für den Hof entrichtet haben sollte, folgt hieraus nicht ohne weiteres ein Anspruch auf den Wiederaufbau der Scheune. Im Allgemeinen ist in der Zahlung solcher Beiträge durch den Pächter nicht mehr zu sehen als die Entrichtung eines Teiles des Pachtzinses. Durch Auslegung kann sich allerdings ausnahmsweise auch der Wille der Vertragspartner ergeben, dem Pächter das Recht einzuräumen, den Wiederaufbau eines durch Brand zerstörtes Gebäude zu verlangen. Die Auslegung ist aber Aufgabe des Tatrichters.
Dem Pächter steht aus dem Pachtvertrag ein Anspruch auf Herausgabe der dem Verpächter als Ersatz für die zerstörte Pachtsache gezahlten Versicherungssumme nach § 281 BGB nicht zu. Auch aufgrund des vereinbarten Ankaufsrechtes kann die Kläger die Herausgabe der Versicherungssumme nicht fordern. Ein solches Recht lässt sich sowohl vertraglich - mittels durch Ausführung einer Option bedingten Kaufvertrages oder Vorvertrages - als auch einseitig durch befristetes Vertragsangebot einräumen. Welche dieser Möglichkeiten hier in Betracht kommt, kann dahingestellt bleiben. Selbst wenn anzunehmen ist, dass die Parteien einen bedingten Kaufvertrag oder einen Kaufvorvertrag abgeschlossen haben, steht der Kläger ein Anspruch auf die Versicherungssumme gemäß § 281 BGB nach dem bisherigen Akteninhalt nicht zu. Zwar bestehen jedenfalls bei Annahme eines bedingten Kaufvertrages keine Bedenken dagegen, die Vorschriften über die nachträgliche Unmöglichkeit anzuwenden, wenn wie hier, die Leistung nach Abschluss des Vertrages teilweise unmöglich wird. Der Gläubiger hat aber nach § 281 BGB Anspruch nur auf die Ersatzleistung, die für den geschuldeten Gegenstand gewährt worden ist. Solange er von dem Ankaufsrecht keinen Gebrauch macht, ist die Übereignung des Gebäudes, für das die Entschädigung gezahlt wird, nicht geschuldet. Nach dem bisherigen Akteninhalt ist kein Anhalt für die Annahme gegeben, die Kläger habe das Ankaufsrecht bereits vor der Zerstörung der Scheune ausgeübt. Ausdehnend ausgelegt werden darf § 281 BGB nicht.