Ankaufsvereinbarung

Zur Frage der Sittenwidrigkeit einer mit dem Erbbaurechtsvertrag verknüpften Ankaufsvereinbarung.
Zum Sachverhalt: Der Vater der Kläger bestellte den Beklagten 1963 ein Erbbaurecht an einem 952 qm großen Grundstück. In dem Vertrag verpflichteten sich die Beklagten, das Erbbaugrundstück auf Verlangen des Eigentümers zu kaufen. Diesen Anspruch durfte er ab 1974 geltend machen. Als Kaufpreis war der dann ortsübliche Verkehrswert des Grundstücks entsprechend dem bei Vertragsabschluss gegebenen Zustand zu zahlen, und zwar innerhalb von drei Monaten, jedoch nicht vor Erteilung einer für den Kauf etwa erforderlichen behördlichen Genehmigung. Weiter heißt es im Vertrag: Der Kaufvertrag... kommt zustande, sobald der Eigentümer die käufliche Übernahme durch eingeschriebenen Brief verlangt, ohne dass es eines weiteren Kaufvertrages bedarf.
Der Erbbaurechtsvertrag selbst endet bei Zustandekommen des Kaufvertrages in dem Zeitpunkt, in welchem der Eigentümer die käufliche Übernahme des Grundstücks durch den Erbbauberechtigten gemäß den Vorschriften dieses Vertrages verlangt.
Die Kläger ist als Erbin ihres Vaters Eigentümerin des Grundstücks. Ihre schriftliche Aufforderung vom Januar 1974, das inzwischen mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück zu einem Preis von 100 DM je qm zu kaufen, lehnten die Beklagten ab. Die Klage auf Abschluss eines Kaufvertrages haben Landgericht und Oberlandesgericht abgewiesen. Die Revision der Kläger führt zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen: Das Berufsgericht hält die in dem Erbbaurechts- vertrag getroffene Ankaufsvereinbarung für sittenwidrig, weil nach dieser Regelung das Ankaufsverlangen des Eigentümers nicht nur zur sofortigen Fälligkeit des Kaufpreisanspruches, sondern zugleich auch zum Verlust des Erbbaurechts und damit des Eigenheims der Beklagten geführt hätte; der Vater der Kläger habe die sich daraus ergebende Benachteiligung der Beklagten bei Vertragsabschluss erkannt. Dagegen wendet sich die Revision zu Recht.
Wie der Senat wiederholt entschieden hat, ist die Vereinbarung einer mit dem Erbbaurechtsvertrag verbundenen schuldrechtlichen Ankaufspflicht zulässig, soweit die Abrede nicht im Einzelfall sittenwidrig ist. An dieser Rechtsprechung, die dem Berufsgericht bei Erlass des angefochtenen Urteils noch nicht bekannt sein konnte, wird festgehalten. Die Revisionserwiderung enthält keine Gesichtspunkte, die zu einer abweichenden Beurteilung Anlass geben könnten.
Als sittenwidrig erachtet das Berufsgericht die hier getroffene Ankaufsvereinbarung deshalb, weil darin bestimmt ist, dass im Zeitpunkt des Ankaufsverlangens der Erbbaurechtsvertrag endet. Es schließt aus dieser Regelung, dass die Geltendmachung der Kaufpflicht zum Verlust des Erbbaurechts hätte führen müssen. Hätte die Vereinbarung eine dahingehende Auswirkung, so würde sich allerdings zunächst die Vorfrage stellen, ob damit nicht das Erbbaurecht entgegen dem Verbot des § 1 IV 1 ErbbauVO durch eine auflösende Bedingung beschränkt worden ist, was die Unwirksamkeit des gesamten dinglichen Vertrages zur Folge haben könnte. Indessen hat das Berufsgericht nicht erörtert, wie diese Klausel zu verstehen ist. Sie ist auslegungsbedürftig. Die Auslegung könnte ergeben, dass das Erbbaurecht als solches bedingungslos bestellt worden ist und dass nur schuldrechtlich für den Fall des Ankaufsverlangens der Erbbaurechtsvertrag aufgehoben sein sollte. Auf eine bloß schuldrechtliche Verpflichtung der Beklagten, ihr Erbbaurecht unter der Voraussetzung des Ankaufsverlangens aufzugeben, aber hätte sich die Kläger nach § 1 IV 2 ErbbauVO nicht berufen dürfen. Sie hätte lediglich die Erfüllung der Ankaufspflicht geltend machen können, was auch nur mit der Klage erstrebt wird. Sollte mithin das Berufsgericht zu einer Auslegung der Vereinbarung in dem hier aufgezeigten schuldrechtlichen Sinne kommen, so drohten den Beklagten nicht die Rechtsnachteile, die das Berufungsurteil unterstellt und aus denen es die Sittenwidrigkeit der Regelung herleitet.
Was den weiteren Inhalt der Abrede anbelangt, so ist der Revisionserwiderung zuzugeben, dass eine - wie hier - an die volle Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages gekoppelte Bindungsdauer der Ankaufspflicht mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren ist. Darauf hat der Senat schon in BGHZ 68, 1 = NJW 1977, 761 = LM § 138 BGB Nr. 25 = MDR 1977, 566 = BB 1977, 517 hingewiesen. Er hat dort aber zugleich ausgesprochen, dass sich eine solche Vereinbarung dann mit einer angemessenen kürzeren Frist aufrechterhalten lässt. Zwar darf ein wegen Sittenwidrigkeit unwirksamer Vertrag grundsätzlich nicht in ein gültiges Rechtsgeschäft umgedeutet werden; darum geht es hier aber auch nicht. Vorliegend handelt es sich darum, dass eine Ankaufsvereinbarung, die allein im Hinblick auf ihre übermäßig lange Bindungsdauer anstößig ist, die indessen bei kürzerer Dauer nicht zu beanstanden wäre, auf den nach Treu und Glauben angemessenen Zeitraum beschränkt wird. Insoweit lässt sich eine gewisse Parallele ziehen zu der Rechtsprechung in Fällen langfristiger Bierlieferungsverträge. Diese Verträge werden entsprechend § 139 BGB nach Möglichkeit mit einer noch vertretbaren Frist aufrechterhalten. Allerdings werden Bierlieferungsverträge, die ohne zeitliche Begrenzung geschlossen sind, schlechthin als sittenwidrig angesehen. Auf eine unbefristete Bindungsdauer läuft zwar auch die hier mit 99 Jahren bemessene Ankaufspflicht hinaus; an diese Regelung ist jedoch in der Frage der Sittenwidrigkeit ein anderer Maßstab anzulegen als an zeitlich unbegrenzte Bierlieferungsverträge. Während diese Verträge dem Vertragspartner eine ständige Bezugsverpflichtung auferlegen und ihn dadurch fortlaufend in seiner wirtschaftlichen Bewegungsfreiheit einengen, kann sich eine im Rahmen des Erbbaurechtsvertrages getroffene Ankaufsvereinbarung nur dann sittenwidrig auswirken, wenn der Ankauf zur Unzeit verlangt wird. Das könnte der Fall sein, wenn etwa das Ankaufsverlangen erst zu einer Zeit gestellt würde, zu der ein Kauf dem Erbbauberechtigten beispielsweise deshalb nicht mehr zumutbar wäre, weil er inzwischen ein Alter erreicht hat, in dem er aus dem Berufsleben ausgeschieden ist oder alsbald ausscheiden wird und aus diesem Grunde den Kaufpreis nur unter außergewöhnlichen Opfern aufbringen könnte. Andererseits ist es aber auch denkbar, dass eine weiträumige Ankaufsfrist gerade im Interesse des Erbbauberechtigten liegt, etwa dann, wenn er aufgrund der voraussehbaren Entwicklung seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse erst erhebliche Zeit nach Ablauf der ihm ohnehin in der Regel zu gewährenden Schonfrist von 10 Jahren zum Kauf in der Lage ist. Eine lange Bindungsdauer macht die Ankaufsvereinbarung daher nicht von vornherein in jedem Falle sittenwidrig; es bedarf vielmehr von Fall zu Fall der Prüfung, für welchen Zeitraum sich der Kaufzwang mit den Belangen des Erbbauberechtigten redlich- - erweise noch vereinbaren lässt und ab wann das Ankaufsverlangen sittenwidrig erscheint. Bei dem hier nach Ablauf von 10 Jahren seit Vertragsabschluss verlangten Ankauf ist diese zeitliche Grenze jedenfalls nicht überschritten. Entsprechendes gilt für die Bemessung der Frist zur Kaufpreiszahlung. Dem Erbbauberechtigten muss eine angemessene, seine wirtschaftlichen Verhältnisse und die Höhe des Kaufpreises berücksichtigende Zeitspanne zur Beschaffung der erforderlichen Geldmittel zugestanden werden. Dies kann dadurch geschehen, dass die Fälligkeit der Kaufpreiszahlung hinausgeschoben oder das Ankaufsverlangen rechtzeitig vorher angekündigt wird. In der Entscheidung BGHZ 75, 15 [19] = NJW 1979, 2387 hat der Senat eine Ankündigungsfrist von sechs Monaten, wie sie dort gegeben war, für ausreichend gehalten. Der vorliegend vereinbarte Fälligkeitszeitraum von nur drei Monaten seit dem - nicht vorher angekündigten - Ankaufsverlangen ist im Allgemeinen zu kurz. Das Berufsgericht wird im Hinblick auf die Zinsforderung zu prüfen haben, welche Frist hier nach Treu und Glauben angebracht war.
Anhaltspunkte dafür, dass der Vater der Kläger in unlauterer Weise die Bekl, zu der Ankaufsvereinbarung veranlasst haben könnte, sind nicht ersichtlich. Es ist nicht sittenwidrig, dass er von einer solchen Vereinbarung die Bestellung des Erbbaurechts abhängig gemacht hatte und sich durch einen späteren Verkauf wirtschaftliche Vorteile erhoffte. Der Vorwurf der Sittenwidrigkeit kann auch nicht dem Umstand entnommen werden, dass als Kaufpreis der zur Zeit des Ankaufsverlangens bestehende ortsübliche Verkehrswert des Grundstücks vertraglich festgelegt worden ist. Soweit Macke - wenn auch nicht unter dem Gesichtspunkt der Sittenwidrigkeit - eine Ankaufspflicht des Erbbauberechtigten nur zu einem Kaufpreis gelten lassen will, der entsprechend § 9a ErbbauVO lediglich eine im Rahmen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse liegende Wertsteigerung und nicht den tatsächlichen Verkehrswert abdeckt, ist der Senat dieser Ansicht schon in BGHZ 75, 15 [18] = NJW 1979, 2387 entgegengetreten. Durch den Ankauf fällt dem Erbbauberechtigten das Grundstück mit dessen vollem Bodenwert zu. Infolge des Eigentumserwerbs kann er daher über das Grundstück, sei es durch Weiterveräußerung oder Belastung mit Grund- pfandrechten, wirtschaftlich zu dem tatsächlichen Verkehrswert verfügen. Es ließe sich mithin nicht rechtfertigen, wenn ihm die bis zum Ankauf eingetretene Werterhöhung ohne entsprechende Gegenleistung zugute käme.
Für die Entscheidung des Rechtsstreits kommt es demnach darauf an, wie die Regelung, dass der Erbbaurechtsvertrag im Zeitpunkt des Ankaufsverlangens enden solle, auszulegen ist. Zur Prüfung dieser Frage ist die Sache unter Aufhebung des angefochtenen Urteils an das Berufsgericht zurückzuverweisen. Es wird, falls es die in Rede stehende Klausel nicht, als auflösende Bedingung i. S. des § 1 IV 1 ErbbauVO versteht, auch der weiteren- in den Vorinstanzen aufgeworfenen - Frage nachzugehen haben, ob die Ankaufsvereinbarung etwa nur formularmäßig Vertragsinhalt geworden ist und sich als unwirksame Überraschungsklausel darstellt. Strittig ist schließlich noch, ob der von dem Kläger beanspruchte Kaufpreis dem Verkehrswert des Grundstücks zur Zeit des Ankaufsverlangens entspricht.