Ankaufsverpflichtung

Die Vereinbarung einer mit dem Erbbaurechtsvertrag verbundenen schuldrechtlichen Ankaufspflicht ist grundsätzlich zulässig, soweit sie nicht im Einzelfall sittenwidrig ist.
Eine solche Abrede kann jedoch, wenn sie in der notariellen Vertragsurkunde nur formularmäßig geregelt ist, eine unwirksame Überraschungsklausel darstellen.
Anmerkung: 1. Das Urteil bestätigt die in BGHZ 68, 1 = LM § 823 [Ad] BGB Nr. 10 entwickelte Rechtsprechung, dass die Vereinbarung einer schuldrechtlichen Ankaufsverpflichtung im Rahmen eines Erbbaurechtsvertrages zulässig ist. Daran hat der V. Zivilsenat auch in dem späteren Urteil vom 22. 2. 1980 LM vorstehend Nr. 27 festgehalten. Die grundsätzliche Zulässigkeit einer solchen Vereinbarung bejaht der Senat jedoch nur mit dem Vorbehalt, dass in jedem Einzelfall die Prüfung geboten ist, ob die Vereinbarung etwa sittenwidrig erscheint oder ob sich das Ankaufsverlangen als rechtsmißbräuchlich erweist. Diesem Prüfungserfordernis muss im Hinblick auf die rechtspolitische Zielsetzung der ErbbauVO, auch einkommensschwächeren Bevölkerungsgruppen zu einem Eigenheim zu verhelfen, besonderes Gewicht beigemessen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber in § 2 Nr. 7 ErbbauVO zwar eine Verkaufspflicht des Eigentümers, nicht aber einen Ankaufszwang des Erbbauberechtigten zum möglichen dinglichen Inhalt des Erbbaurechtsvertrages gemacht hat. Wenn gleichwohl schuldrechtliche Kaufpflichtvereinbarungen als zulässig angesehen werden, weil dem Gesetz eine über den dinglichen Regelungsbereich hinausgehende Einschränkung der Vertragsfreiheit insoweit nicht zu entnehmen ist, so muss doch gewährleistet sein, dass durch eine solche Vereinbarung nicht der Sinn und Zweck des Erbbaurechts zum Nachteil des Erbbauberechtigten unterlaufen wird. Ausgeschlossen ist nach § 1 IV 2 ErbbauVO die Berufung des Eigentümers auf eine Vereinbarung, durch die sich der Erbbauberechtigte verpflichtet hat, mit Fälligkeit der Ankaufspflicht sein Erbbaurecht aufzugeben und die Löschung des Rechts im Grundbuch zu bewilligen. Es besteht also nicht die Gefahr, dass etwa bereits mit dem Ankaufsverlangen des Eigentümers das Erbbaurecht hinfällig wird. Die vereinbarte. Kaufpflicht begründet für den Eigentümer vielmehr lediglich einen Anspruch auf Abschluss eines entsprechenden Kaufvertrages. Dann aber unterliegt selbstverständlich nicht nur die im Erbbaurechtsvertrag getroffene Vereinbarung der Kaufpflicht, sondern auch die Ausgestaltung des Kaufvertrages, dessen Abschluss der Eigentümer mit der Klage verlangt, der Inhaltskontrolle nach den §§ 138, 242 BGB. Soweit dem Eigentümer das Recht zur Bestimmung der Kaufvertragsbedingungen zusteht, muss diese Bestimmung im Zweifel nach billigem Ermessen getroffen werden und schon aus diesem Grunde der Sinngebung des Erbbaurechts Rechnung tragen.
Der hier entschiedene Fall wies die Besonderheit auf, dass zunächst eine Stadtgemeinde das Erbbaurecht erworben hatte und dann die von ihr gebildeten Teilrechte, wie von vornherein mit dem Eigentümer vereinbart, an zahlreiche Einzelpersonen vergab, die ihrerseits auch die Kaufpflicht der Stadtgemeinde übernahmen. Wenn der Senat bei dieser Sachlage gegenüber dem Einwand der Sittenwidrigkeit hervorgehoben hat, dass die Stadt bei Abschluss des Vertrages mit dem Eigentümer weder wirtschaftlich noch intellektuell in einer unterlegenen Verhandlungsposition gewesen sei und der Vertragsinhalt ihrem eigenen Vorschlag entsprochen habe, so sind damit keine Kriterien ausschlaggebender Art bezeichnet. Es sind aber doch Gesichtspunkte, die im Rahmen der Gesamtwertung Bedeutung erlangen können. Der Umstand, dass sich der Eigentümer aus dem späteren Verkauf in Erwartung steigender Grundstückspreise einen höheren Gewinn als bei sofortigem Verkauf erhofft, mag auf ein spekulatives Interesse hindeuten; dies aber ist jedenfalls dann nicht verwerflich; wenn der Kaufpreis auf den Verkehrswert des Grundstücks bei Fälligkeit der Kaufpflicht abgestellt wird. Denn der Erbbauberechtigte erhält dann ja auch eine gleichwertige Gegenleistung für den Kaufpreis. Nicht zu verkennen ist allerdings, dass dem Erbbauberechtigten mit dem Ankauf eine besondere wirtschaftliche Belastung auferlegt wird. Darauf muss der Eigentümer bei Ausübung des Verkaufsrechts Rücksicht nehmen. Vor Ablauf von 10 Jahren darf deshalb der Kauf grundsätzlich nicht verlangt werden. Darüber hinaus muss das Ankaufsverlangen des Eigentümers entweder mit einer Ankündigungsfrist oder mit einer Zahlungsfrist von mindestens sechs Monaten verbunden sein, damit dem Erbbauberechtigten hinreichende Gelegenheit zur Aufbringung des Kaufpreises gegeben ist. Nach Lage des Einzelfalles kann auch eine längere - kaum aber eine kürzere - Frist angebracht sein. Die Belange des Erbbauberechtigten erfordern in dieser Hinsicht eine sorgfältige tatrichterliche Würdigung. Gleiches gilt für die Frage, ob eine an die volle Dauer des Erbbaurechts gekoppelte Kaufpflicht jederzeit, also auch noch viele Jahre nach Ablauf der zehnjährigen Schonfrist, geltend gemacht werden kann. Dazu hat der Senat in der Entscheidung LM vorstehend Nr. 27 Stellung genommen.
Die Zulässigkeit einer schuldrechtlichen Ankaufspflicht in Erbbaurechtsverträgen kann anders zu beurteilen sein, wenn die Abrede im Rahmen Allgemeiner Geschäftsbedingungen getroffen ist. Ihnen gleichgestellt sind Formularverträge oder einzelne Formularklauseln, wie sich aus § 1 I AGBG in Übereinstimmung mit dem Rechtszustand vor Erlass dieses Gesetzes ergibt. Das trifft auch auf notarielle Verträge zu. Insoweit ging es vorliegend nicht um die Frage, ob ein notarieller Vertrag allein schon durch Verwendung eines in der notariellen Praxis üblichen Vertragsmusters als Formularvertrag anzusehen sein kann. Der Formularcharakter der Kaufzwangklausel ergab sich hier konkret aus der inhaltsgleichen Verwendung in allen von der Stadtgemeinde geschlossenen Erbbaurechtsverträgen und aus dem Umstand, dass diese Klausel einseitig von der Interessenlage und dem Willen der Stadt diktiert war. Bei diesen Voraussetzungen spielt es keine Rolle, dass der Vertrag unter Mitwirkung eines Notars geschlossen worden ist. Trotz notarieller Beurkundung muss nachgewiesen werden, dass die fragliche Klausel zwischen den Vertragsparteien ausgehandelt worden ist, um als Individualabrede Anerkennung zu finden. Handelt es sich bei der Kaufzwangklausel nur um eine Formularvereinbarung, dann könnte sich ihre Unwirksamkeit schon als Ergebnis der allgemeinen Inhaltskontrolle herausstellen. Jedenfalls aber kann dieser Klausel als einer so genannten überraschenden Klausel die Anerkennung zu versagen sein. Dafür spricht ihr ungewöhnlicher, von dem gesetzlichen Leitbild des Erbbaurechtsvertrages abweichender Inhalt. Nach Lage der Dinge konnte sich der Senat auf diesen Gesichtspunkt beschränken. Der Sachverhalt gab keinen Anlass, die Klausel revisionsrechtlich auch noch im Hinblick auf eine etwaige inhaltliche Unangemessenheit zu werten und Ausführungen darüber zu machen, wie § 3 AGBG von der allgemeinen Inhaltskontrolle abzugrenzen ist, zumal sich der Fall nach dem Rechtszustand vor Einführung des AGBG beurteilte.