Anspruch des Mieters

Der Anspruch des Mieters aus § 538 Abs. 2 BGB ist ein Anspruch auf Verwendungsersatz und verjährt deshalb nach § 558 BGB.
Ob Baumaßnahmen des Mieters, der zugleich Miteigentümer des Mietgrundstücks ist, nach §§ 744 Abs. 2, 748 BGB oder nach §§ 538 Abs. 2,547 BGB zu ersetzen sind, richtet sich danach, auf welchem Rechtsverhältnis (Gemeinschaft oder Mietverhältnis) die Aufwendungen beruhen.
Zur Frage der Abgrenzung von Ansprüchen des Mieters und Grundstücksmiteigentümers gegen seine Teilhaber aus §§ 744 Abs. 2, 748 BGB einerseits und aus §§ 538 Abs. 2, 647 BGB andererseits.
Die kurze Verjährung des § 558 BGB gilt auch dann nicht für Ansprüche des Miteigentümers nach §§ 744 Abs. 2, 748 BOB gegen seine Teilhaber, wenn der Miteigentümer zugleich Mieter des gemeinschaftlichen Grundstücks ist.
Die Kläger, eine Brauerei, mietete sämtliche Räumlichkeiten eines Grundstücks zum Betrieb eines Bierrestaurants. Vermieter waren die beiden Beklagten und der Kaufmann R. als Grundstücksmiteigentümer zu je 1/.. Der Vertrag läuft bis 1977. Die Kläger zahlt eine Umsatzmiete.
1965 erwarb die Kläger den Miteigentumsanteil des R. 1968 verhandelten die Parteien über an dem Grundstück vorzunehmende Umbau- und Instandsetzungsarbeiten. Die Beklagte stimmten der Errichtung eines neuen Eingangs und dem dadurch notwendigen Umbau der Küche zu und erklärten sich bereit, die von der Klägerhierfür veranschlagten Kosten in Höhe von 2/ zu übernehmen. Darüber, wie die weitaus höheren Kosten der übrigen Arbeiten zu verteilen seien, konnten die Parteien keine Einigung erzielen. Jedoch erklärten sich die Beklagte damit einverstanden, dass auch diese Arbeiten begannen.
1969 haben die Beklagte ihre Miteigentumsanteile an Rechtsanwalt F. veräußert.
Mit der am 2. März 1971 eingereichten Klage hat die Kläger 2/, der nach ihrer Ansicht von den Eigentümern zu tragenden Kosten der Bauarbeiten verlangt.
Die Klage blieb in allen Rechtszügen ohne Erfolg.
Aus den Gründen: Landgericht und Oberlandesgericht haben die von den Beklagten erhobene auf § 558 BGB gestützte Verjährungseinrede durch- greifen, Die RevRügen haben keinen Erfolg.
1. Durch den Erwerb des Miteigentums am Grundstück trat die Kläger nach § 571 BGB anstelle des Veräußerers R. in dessen Mitvermieterstellung ein. Der Mietvertrag erlosch nicht etwa (teilweise) wegen des Zusammentreffens der Eigentümer- und Vermieterstellung in der Person der Kläger (vgl. zu einem Fall des Alleineigentums des Mieters .ROZ 49, 285). Vermieter blieb auch nach dem Ausscheiden des R. die Gemeinschaft der Miteigentümer, zu der allerdings nunmehr anstelle von R. die Kläger gehörte.
2. Aus dieser Miteigentümer- und Vermietergemeinschaft schieden die Beklagte 1969 durch die Veräußerung ihrer Grundstücksanteile an Rechtsanwalt F. aus (§ 571 BGB). Damit endete zwischen ihnen und der Kläger der Mietvertrag, und es begann die Frist für die Verjährung etwaiger Ansprüche der Kläger auf Ersatz ihrer Verwendungen zu laufen: § 558 BGB (BGH, Urteil vom 19. 3. 1965 - V ZR 268/62 = NJW 65, 1225 = Nr. 8 zu § 558 BGB).
3. Kein Streit besteht zwischen den Parteien darüber, dass die 6-Monatsfrist des § 558 BGB abgelaufen war, als die Kläger ihre Klage erhob. Die Klage ist daher zur Recht abgewiesen worden, wenn sie einen Anspruch auf Verwendungsersatz zum Gegenstand hat (s. unten Nr. II) und auch etwaige konkurrierende Ansprüche, die auf einem außermietrechtlichen Grunde beruhen, von der Verjährungsregelung des § 558 BGB erfasst werden (s. unten Nr. III).
II. Dass es sich jedenfalls unter mietrechtlichen Gesichtspunkten um Verwendungen handelt, ist offensichtlich.
1. Da das BGB an den zahlreichen Stellen, an denen es den Begriff der Verwendungen gebraucht, stets Aufwendungen meint, die einer bestimmten Sache oder einem bestimmten Gegenstand zugute kommen (§§ 450, 547, 592, 601 Abs. 2 Satz 1, 850, 994, 1049, 1216, 2022, 2125, 2185, 2381 BGB), steht außer Frage, dass diese Beträge Verwendungen i. S. des § 558 BGB sind (RGZ 152, 100; BGHZ 34, 122, 127 = Nr. 2 zu § 647 BGB).
2.Auf die nicht unumstrittene Frage, ob Maßnahmen, die den Zustand der Sache, grundlegend verändern, als Verwendungen angesehen werden können (verneint in BGHZ 10, 171 = Nr. 2 zu § 547 BGB; 41, 157, 160 = Nr. 5 zu § 996 BGB; Senatsurteil vom 16. 6. 1965 - VIII ZR 146/63 = WM 65, 1028) braucht nicht eingegangen zu werden. Der Charakter des Grundstücks als Sitz eines Gaststättenbetriebes ist durch die von der Kläger durchgeführten Baumaßnahmen nicht verändert worden.
3. Nach § 538 Abs. 2 BGB kann der Mieter etwaige Mängel der Mietsache dann, wenn der Vermieter mit deren Behebung im Verzuge ist, selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen.
Zugunsten der Kläger ist zu unterstellen, dass die von ihr durchgeführten Arbeiten zumindest teilweise dazu dienten, Mängel der Mietsache abzustellen, und dass die Beklagte zuvor mit der Beseitigung dieser Fehler in Verzug waren. Das kann der Revision aber nicht zum Erfolg verhelfen; denn auch der Anspruch aus § 538 Abs. 2 BGB verjährt in der Frist des § 558 BGB (so mit Recht Niendoe Mietrecht, 10. Aufl., S. 269; a. A. Mittelstein, Die Miete, 4. Aufl., S. 398f. jeweils m. Naehw.).
Aufwendungen des Mieters, die unter den Voraussetzungen des § 538 Abs. 2 BGB gemacht werden, sind Verwendungen in dem unter Nr. II 1 dargelegten Sinne. Eine ganz andere Frage ist es, ob notwendige Verwendungen i. S. des § 547 Abs. 1 BGB vorliegen. Der erk. Senat hat das in dem Urteil vom 12. 5. 1959 - VIII ZR 43/58 = Nr. 2 zu § 558 BGB (insoweit in NJW 59, 1629 nicht abgedruckt) verneint. Daran wird grundsätzlich festgehalten. Notwendige Verwendungen sind nur solche, die zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestandes der Mietsache erforderlich sind. Das aber ist, jedenfalls im Regelfall, bei Maßnahmen, die lediglich der Beseitigung von Mängel dienen, nicht, der Fall. Das ändert aber nichts daran, dass es sich auch bei ihnen um Aufwendungen handelt, die der Mietsache zugute kommen, 1 h. also um Verwendungen. Unterschiedlich sind allerdings, von der Verjährung abgesehen, die Rechtsfolgen je nachdem, ob es sich um notwendige Verwendungen (§ 547 Abs. 1 BGB), um sonstige Verwendungen (§ 547 Abs. 2 BGB) oder uni solche nach § 538 Abs. 2 BGB handelt. Die ersteren sind immer zu ersetzen, sonstige Verwendungen nur nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag, d. h. in der Regel nur dann, wenn sie dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Vermieters entsprechen (§ 683 BGB), oder wenn der Vermieter ungerechtfertigt bereichert ist (§ 684 BGB). Verwendungen, die zur Beseitigung von Mängeln der Mietsache gemacht werden, können bei Verzug des Vermieters stets er- setzt verlangt werden (§ 538 Abs. 2 BGB), sonst nur unter den Voraussetzungen des § 547 BGB. In jedem Falle gilt aber, dass die Verjährung in der 6-Monatsfrist des § 558 BGB eintritt.
III. 1. Die überwiegende Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum nimmt an, dass die kurze Verjährung nach § 558 BGB auch dann gilt, wenn der Mieter den Anspruch auf Verwendungsersatz nicht oder nicht nur auf die gesetzlichen Vorschriften des Mietrechts (§§ 538 Abs. 2, 547 BGB) stützt, sondern sich auf mietvertragliche Vereinbarungen, Geschäftsführung ohne Auftrag oder ungerechtfertigte Bereicherung beruft (RGZ 95, 309; RG, JW 37, 2971; RG, HRR 1938 Nr. 582; Niendorff, aa,0 ; Mittelstein, aa0; Roquette, Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches, § 558 Nr. 11). Diese Auffassung wird mit dem Zweck des § 558 BGB begründet, eine rasche und abschließende Auseinandersetzung der Ansprüche der an einem Mietvertrag Beteiligten nach dessen Beendigung herbeizuführen. Wie die Materialien zum Bürgerlichen Gesetzbuch ergeben (Prot. 1947), war eine 6monatige Verjährungsfrist zu- nächst nur für die Mieteransprüche vorgesehen. Erst später wurden auch die Vermieteransprüche in diese Regelung einbezogen (Prot. 1982). Es ist also nicht richtig, dass die Ausdehnung der Verjährungsvorschrift des § 558 BGB auf außermiet- rechtliche Ansprüche des Mieters mit dem Gesetzeszweck nicht begründet werden könne.
2. Daraus folgt entgegen der Meinung des Berufungsgerichts allerdings noch nicht ohne weiteres, dass ausnahmslos jeder, mit einem gesetzlichen Anspruch auf Verwendungsersatz konkurrierende Anspruch unter die kurze Verjährungsfrist fallen muss.
a) Seit jeher war anerkannt, dass Verwendungsersatz, der verlangt wird für Aufwendungen, die auf Grund besonderer Parteivereinbarungen auf die Mietsache gemacht wurden, in der Frist des § 558 BGB verjährt (so schon 1?GZ 95, 303). Das folgt, wenn nicht schon aus dem Wortlaut, so doch aus dem genannten Zweck der Vorschrift, eine möglichst rasche und abschließende Bereinigung gegenseitiger Ansprüche aus dem beendeten Mietvertrag zu begünstigen. Dieser Zweck wäre höchst unvollkommen erreicht, wenn nur gesetzliche Verwendungsersatzansprüche, nicht aber solche, die auf besonderen Vertragsbestimmungen beruhen, innerhalb 6 Monaten nach Vertragsende verjährten.
b) Ansprüchen aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 683, 684), ungerechtfertigter Bereicherung (§§ 812, 951 BGB) oder aus dem Eigentümer- und Besitzerverhältnis (§§ 994 ff. zum Meinungsstreit über die Anwendbarkeit der zuletzt genannten Vorschriften im Rahmen der Abwicklung eines aufgelösten Schuldverhältnisses vgl. die zusammenfassende Darstellungbei Soergel-Siebert, BGB, 10. Aufl., Vorbem. 14-16 vor §§ 987 bis 993 und Vorbem. 3-6 vor §§ 994-1003) ist gemeinsam, dass sie gewissermaßen eine Notordnung darstellen, deren Zweck es jedenfalls dem Grundsatz nach in erster Linie ist, einen dem Rechtsfrieden dienenden Ausgleich auch in den Fällen zu schaffen, in denen es an einet vertraglichen Regelung fehlt. Das ist die Rechtfertigung dafür, im Falle einer Konkurrenz derartiger Ansprüche mit mietrechtlichen Ansprüchen auf Verwendungsersatz die kurze Verjährung umfassend eingreifen zu lassen. Wenn schon die Abwicklung der vertraglichen Ansprüche nach dem Zweck des Gesetzes rasch vonstatten gehen soll, so ist es nur folgerichtig, die Erreichung dieses Zweckes nicht vereiteln zu lassen durch die Berufung auf außervertragliche Ansprüche, die auf demselben Sachverhalt beruhen und die ihrem Wesen nach nur Hilfscharakter tragen.
c) Es fragt sich aber, ob ein Gleiches gilt für Ansprüche, die aus einer neben dem Mietvertrag bestehenden Rechtsbeziehung der Parteien fließen. So wird etwa der Vergütungsanspruch eines ,Mieters aus § 631 BGB nicht schon deshalb der Verjährung nach § 558 BGB unterworfen werden können, weil Mieter im Rahmen eines Werkvertrages für den Vermieter als Besteller Arbeiten am Mietgrundstück ausgeführt, hat, die sich ihrem Gegenstand nach als Verwendungen darstellen.
Ähnlich verhält es sich mit Ansprüchen, die sich aus der Mieteigentumsgemeinschaft nach Bruchteilen ergeben. Nach § 748 BGB ist der Teilhaber (u. a.) verpflichtet, nach dem Verhältnis seines Anteils die Kosten der Erhaltung der gemeinschaftlichen Sache zu tragen. Die Vorschrift steht in engem Zusammenhang mit § 744 Abs. 2 BGB, nach der - ausnahmsweise (vgl. Abs. 1 dieser Bestimmung) - jeder Teilhaber selbständig die zur Erhaltung des Gegenstandes notwendigen Maßnahmen treffen kann. Auch hier ist es schwerlich einzusehen, warum der Miteigentümer, der in dieser Eigenschaft Kosten aufgewendet hat, die ihm die anderen Teilhaber nach §§ 744 Abs. 2, 748 BGB ersetzen müssen, 6 Monate nach Beendigung seines mit der Miteigentümergemeinschaft bestehenden Mietvertrags trotz Fortbestehens der Gemeinschaft daran gehindert sein soll, diese Ansprüche erfolgreich geltend zu machen. Sowenig der Mieter für Maßnahmen, die er in seiner Eigenschaft als Miteigentümer getroffen hat, die aber, weil sie nicht notwendig waren, nicht unter § 748 BGB fallen, Ersatz nur deshalb verlangen kann, weil es sich rein gegenständlich gesehen um Verwendungen i. S. des § 558 BGB handelt, sowenig kann umgekehrt der Geltendmachung eines Anspruchs aus § 748 BGB die Einrede der Verjährung mit der Begründung entgegengesetzt werden, wenn der Anspruch aus dem Mietrecht abzuleiten wäre, fiele er unter den Verwendungsbegriff des § 558 BGB. Es kommt vielmehr stets darauf an, auf welchem der beiden Rechtsverhältnisse, in dem die beteiligten Miteigentümer einerseits und Mieter-Vermieter andererseits zueinander stehen, die Aufwendungen beruhen, deren Ersatz begehrt wird.
Da der Begriff der Notwendigkeit in § 744 Abs. 2 BGB dem in § 547 Abs. 1 BGB entspricht (BOB, BGB.K, 11. Aufl.., §§ 744, 746 Nr. 13; Soergel-Siebert, aa0 § 744 Nr. 4), werden sich in einem Falle wie dem vorliegenden nicht selten notwendige Er- haltungsmaßnahmen i. S. des § 744 Abs. 2 BGB und notwendige Verwendungen i. S. des § 547 Abs. 1 BGB rein gegenständlich gesehen decken. Das gilt erst recht, wenn wie hier der Mietgebrauch sich auf den gemeinschaftlichen Gegenstand im ganzen erstreckt, so dass auch eine Trennung von Aufwendungen für den gemieteten und Aufwendungen für den nichtgemieteten Teil und eine daran ausgerichtete Unterscheidung der rechtlichen Behandlung nicht in Betracht kommt.
Solche Abgrenzungsschwierigkeiten reichen aber für sich allein nicht aus, um aus Vereinfachungsgründen beide Ansprüche unterschiedslos der kurzen Verjährung zu unterwerfen. Anhaltspunkte für die Abgrenzung kann u. a. die Interessenlage geben, die der Maßnahme, deren Ersatz verlangt wird, zugrunde liegt. Es ist anerkannt, dass Maßnahmen, die allein dem Interesse eines Miteigentümers dienen, nicht unter § 748 BGB fallen (BOB, ROBE, aa0 § 748 Nr. 2; Soergel- Siebert, aa0 § 748 Nr. 4). Damit scheidet insoweit ein Anspruch aus § 748 von vornherein aus. Erst recht ist für einen Anspruch aus Miteigentum kein Raum, wenn es sich nicht um notwendige Erhaltungsmaßnahmen handelt. Sind notwendige Maß- nahmen mit solchen verbunden, die nur nützlich oder verbessernd wirken, und kommen Nützlichkeit und Verbesserung in erster Linie dem Miteigentümer-Mieter zugute, so kann das gegen Ansprüche aus Miteigentum und für Ansprüche auf mietrechtlichen Verwendungsersatz sprechen.
d) Hier sind die von dem Kläger verfolgten Ansprüche dem Mietrecht zuzuordnen.