Anwendungsbereich

Satz 1, der objektive und subjektive Voraussetzungen für das Abwendungsrecht enthält, umfasst nach seinem Wortlaut zwei Haupt- und zwei Unteralternativen: Die erste Hauptalternative betrifft die Verwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften; die zweite Hauptalternative bezieht sich auf städtebauliche Maßnahmen. Jede dieser Alternativen umfasst zwei Unteralternativen. Eine engere Auslegung etwa dergestalt, dass sich der Begriff bebaut nur auf baurechtliche Vorschriften und der Begriff bestimmbar nur auf städtebauliche Maßnahmen erstreckt, ist nicht angezeigt. Neben diesen objektiven Merkmalen regelt Satz 1 in seinem zweiten Teil weitere objektive und subjektive Voraussetzungen, unter denen der Käufer das Vorkaufsrecht abwenden kann.
Die erste Alternative des Satzes 1
a) Baurechtliche Vorschriften: Der Begriff ist weit auszulegen. Er umfasst in erster Linie die Vorschriften der Ø30f. über die Zulässigkeit von Vorhaben, aber auch z. B. die in einer Sanierungs- oder einer Erhaltungssatzung enthaltenen Rechtsnormen. In Betracht kommen nicht nur vorhandene baurechtliche Vorschriften, sondern auch künftig anwendbare Rechtsnormen. Künftige baurechtliche Vorschriften werden in der Regel gleichzeitig Bestandteil einer geplanten städtebaulichen Maßnahme sein und daher nur beim Vorkaufsrecht nach §25 Abs. 1 Satz 1 Nr.2 relevant sein; sie können jedoch auch bei anderen Vorkaufsrechten von Bedeutung sein.
b) Bestimmt ist die Verwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften, wenn sie eindeutig aus den jeweiligen Rechtsnormen erkennbar ist. Mit ausreichender Sicherheit bestimmbar ist die Verwendung des Grundstücks, wenn sich die Planungs- oder Entwicklungsvorstellungen der Gemeinde soweit konkretisiert haben, dass eine dem Zweck des jeweiligen Vorkaufsrechts entsprechende künftige Verwendung durch den Käufer bereits bei Ausübung des Vorkaufsrechts möglich erscheint. Die Verwendung des Grundstücks wird daher stets beim Vorkaufsrecht nach §25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bestimmt oder wenigstens bestimmbar sein. Beim Vorkaufsrecht nach §24 Abs. 1 Nr.3 gilt dies, wenn ein den Sanierungs- oder Entwicklungszielen entsprechender Bebauungsplan besteht oder zwar erst noch aufzustellen ist, aber sein Inhalt bereits hinreichend sicher erscheint, insbesondere bei Planreife nach § 33. Umgekehrt scheidet das Abwendungsrecht aus, wenn der Verwendungszweck vom Inhalt des künftigen Sanierungsbebauungsplanes abhängt und dieser Inhalt noch offen ist. Ein für das Abwendungsrecht ausreichender Verwendungszweck wird hingegen zu bejahen sein beim Vorkaufsrecht nach §24 Abs. 1 Nr.4, schließlich im Regelfall auch beim Vorkaufsrecht nach §3 BauGB-MaßnahmenG. Beim Maßnahmevorkaufsrecht nach §25 Abs. 1 Satz 1 Nr.2 dürfte die Verwendung des Grundstücks nach den künftigen baurechtlichen Vorschriften häufig nicht bestimmbar sein. An der Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit kann es auch fehlen, wenn baurechtliche Vorschriften, die eine konkrete Nutzung erkennen lassen, nicht vorhanden und auch nicht beabsichtigt sind.
Die zweite Alternative regelt den Fall, dass die Verwendung des Grundstücks entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen bezieht sich einmal auf das Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2. Bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit bestimmbar wird die Verwendung hier häufig nicht sein. Das Abwendungsrecht scheidet dann aus. Die zweite Alternative des Satzes 1 betrifft aber nicht nur das Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr.2. Vielmehr lässt der Wortlaut eine weite Auslegung des Begriffs städtebauliche Maßnahme zu. Darunter fallen nicht nur künftige, sondern auch bestehende Satzungen.
Vom Käufer zu erfüllende Abwendungsvoraussetzungen. Der Käufer muss in der Lage sein, das Grundstück entsprechend den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme binnen angemessener Frist zu nutzen, und dies glaubhaft machen. Er muss sich ferner zu dieser Nutzung innerhalb der Zweimonatsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 verpflichten.
a) In der Lage sein bedeutet, dass der Käufer die subjektiven und objektiven Voraussetzungen für eine bestimmungsgemäße Nutzung glaubhaft darlegt. Dazu gehört neben der Finanzierbarkeit die objektive Eignung des Grundstücks, die z.B. fehlt, wenn das Grundstück nur zusammen mit weiteren Grundstücken bebaubar ist und der Käufer nicht darlegen kann, dass ihm der Zuerwerb gelingen oder er das Einverständnis der anderen Eigentümer zu einer gemeinsamen Bebauung erreichen wird.
b) Der Käufer muss sich ferner verpflichten, das Grundstück innerhalb angemessener Frist bestimmungsgemäß zu nutzen. Nach dem BBauG genügte es, dass der Käufer seine Abwendungsbereitschaft glaubhaft machte. Mit der verschärften Regelung wollte der Gesetzgeber den aus der Praxis bekannten Mißbrauchsfällen begegnen und die Verwirklichung der bestimmungsgemäßen Nutzung fördern.
Inhalt und Form der Verpflichtung richten sich primär nach dem Sicherungsbedürfnis der Gemeinde. Dabei sind aber nach dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit die berechtigten Belange des Käufers zu wahren. Der von der Gemeinde verlangte Inhalt darf nicht weiter gehen, als es der Zweck des jeweiligen Vorkaufsrechts erfordert Zweck hinausgehende öffentliche Interessen darf die Gemeinde nicht verfolgen. Die Gemeinde kann eine Sicherung der Verpflichtung verlangen, soweit diese geeignet und erforderlich ist, den mit dem Vorkaufsrecht verfolgten städtebaulichen Zweck zu gewährleisten. Sie hat dabei auf die im Einzelfall berechtigten Belange des Käufers Rücksicht zu nehmen. Dazu kann z. B. der Verzicht auf die erste Rangstelle einer dinglichen Sicherung gehören, wenn der Käufer die erste Rangstelle zur Finanzierung des Kaufpreises benötigt und er glaubhaft macht, dass er seine Kreditverpflichtungen erfüllen kann, sodass die Gefahr einer Zwangsversteigerung des Grundstücks wenig wahrscheinlich ist.
Zum Inhalt der Verpflichtung gehört auch die bestimmungsgemäße Nutzung binnen angemessener Frist. Die Länge der Frist hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Entscheidend ist auch hier primär das allgemeine städtebauliche Ziel, im Rahmen dessen das Vorkaufsrecht eingesetzt wird. So wird z. B. in der Regel die alsbaldige Verwirklichung einer im Bebauungsplan festgesetzten Nutzung den städtebaulichen Vorstellungen der Gemeinde entsprechen und daher auch vom Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sein. Umgekehrt ist auf die berechtigten Belange des Käufers Rücksicht zu nehmen. Ihm muss ein ausreichender Zeitraum für die Bauplanung, Genehmigung, Kreditbeschaffung und Durchführung zugestanden werden.
Für eine Verpflichtungserklärung ist kein Raum, soweit die Ausübung des Vorkaufsrechts bereits nach § 24 Abs.3 Satz 1 oder nach §26 ausgeschlossen ist, da das Abwendungsrecht des Käufers erst zum Zuge kommen kann, wenn zuvor die objektiven Ausübungsvoraussetzungen bejaht worden sind. Daher kann z. B. die Gemeinde bei einem Vorkaufsrecht, das die Verwirklichung einer im Bebauungsplan festgesetzten Nutzung bezweckt, vom Käufer nicht verlangen, dass sich dieser zum Abbruch eines Gebäudes zugunsten der vollen Ausschöpfung der im Bebauungsplan festgesetzten Nutzung verpflichtet, wenn die vorhandene Bebauung hinter dem zulässigen Nutzungsmaß zurückbleibt. Die Form der Verpflichtung legt das Gesetz nicht fest. Maßgebend ist auch hier das aus dem Zweck des jeweiligen Vorkaufsrechts resultierende Sicherungsbedürfnis der Gemeinde. In jedem Fall kann die Gemeinde eine einfache schriftliche Erklärung als Mindestform schon im Hinblick auf §57 VwVfG und zur Vermeidung von Beweisschwierigkeiten verlangen. Eine notarielle Beurkundung kann durch die dingliche Sicherung der Verpflichtung bedingt sein, vorausgesetzt, dass die Gemeinde eine solche Sicherung verlangen darf. Zweitrangig ist in der Praxis die Frage, ob ein öffentlich-rechtlicher Vertrag geschlossen oder eine einseitige Verpflichtungserklärung abgegeben wird. Die Gemeinde darf jedenfalls nur eine einseitige Erklärung verlangen. Diese muss lediglich - meist nach vorheriger formloser Absprache - den von der Gemeinde zulässigerweise geforderten Inhalt haben. Dann ist es aber bei ordnungsgemäßem Verwaltungsgang selbstverständlich, dass die Gemeinde die Annahme wenigstens in den Akten vermerkt.