Aufstellung der Gesamtkosten

Die Vermieterin ist einmal ihrer Pflicht zur spezifizierten Aufstellung der Gesamtkosten nach Grund und Höhe nicht nachgekommen. In der ersten, nahezu die Hälfte des abgerechneten Gesamtbetrages ausmachenden Position der Abrechnung ist unter der Bezeichnung Allg. gemeinschaftliches Eigentum ein Gesamtabrechnungsbetrag von 843411 DM angegeben. Wie sich die Summe zusammensetzt, wird aus der Abrechnung nicht deutlich. Die Angabe nur eines einzigen Gesamtbetrages ist - wie die Revision zutreffend geltend macht - keine ordnungsgemäße Zusammenstellung der Kosten. Erst in der Anlage zur Berufungsbegründung hat die Kläger die in der ersten Position zusammengefassten 15 Kostenarten, wie die Kosten für Strom, Fernwärme, Reinigungsverträge, Wartungsverträge, Bewachungsverträge, Reparaturen, Haftpflichtversicherung etc., dargelegt und auf einer Seite aufgeschlüsselt. Damit hatte der Beklagte einen Überblick über die Aufgliederung des ersten Abrechnungspostens und war in der Lage, die einzelnen in Rechnung gestellten Positionen gezielt daraufhin zu überprüfen, ob sie im Ansatz und der Berechnungsweise berechtigt waren. Darauf hatte der Beklagte einen Anspruch, den die Vermieterin auch nicht dadurch erfüllte, dass sie den Beklagten auf die bei der Verwaltung befindlichen Unterlagen und Belege verwies.
Zu Recht greift die Revision ferner die Ansicht des Berufungsgerichts an, die Angabe der auf die vom Beklagten gemietete Einheit entfallendem prozentualem Anteile in Spalte 3 der Abrechnung genüge, eine weitere Erläuterung der jeweiligen Verteilerschlüssel sei der Vermieterin nicht zumutbar. Dem kann nicht gefolgt werden. Es genügt nicht, dass die Vermieterin einen bestimmten Prozentsatz oder Bruchteil angibt, sondern sie muss offen legen, wie sie die jeweiligen Quoten ermittelt hat. Berechnet die Vermieterin die Umlagen nach Quadratmetern, so muss sie nicht nur die Fläche der gemieteten Einheit, sondern auch die Gesamtfläche angeben. Rechnet sie nach Prozentsätzen ab, so muss sie die Berechnungsgrundlage hierfür darlegen. Rechnet sie nach Kopfteilen ab, so muss sie die Gesamtzahl der Personen benennen, die in die Kopfteilberechnung einbezogen sind. Andernfalls ist nicht gewährleistet, dass der Mieter den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachvollziehen kann. Eine Erläuterung der Verteilerschlüssel ist allerdings dann nicht mehr erforderlich, wenn entsprechende Kenntnisse des Mieters nach dem Mietvertrag oder aufgrund früherer Abrechnungen vorausgesetzt werden können. Es hieße die Pflicht der Vermieterin zur Spezifizierung der Kosten überspannen, wollte man verlangen, dass sie dem Mieter mit jeder Abrechnung alle Verteilerschlüssel erneut erläutert. Bei Änderungen der Verteilerschlüssel während einer Abrechnungsperiode genügt ein entsprechender Hinweis in der Abrechnung auf den jeweiligen Beschluss der Eigentümerversammlung. Da die Vermieterin als Eigentümerin durch den Verwalter von jeder solchen Änderung unterrichtet wird, ist es für sie möglich und zumutbar, auch ihren Mieter darüber zu informieren.
Dass dem Beklagten hier beim Abschluss des Mietvertrages oder später die zur Nachprüfung der Abrechnung erforderlichen Unterlagen, also die Gemeinschaftsordnung mit den einzelnen Verteilerschlüsseln, übergeben worden seien, hat die Kläger nicht behauptet.
Die Auffassung des Berufungsgerichts, eine weitere Erläuterung der Verteilerschlüssel sei der Vermieterin nicht zumutbar, lässt sich auch nicht mit dem Hinweis auf § 17 II des Mietvertrages rechtfertigen. Mit dieser Bestimmung hat sich der Beklagte keiner Beschränkung seines Rechts auf eine ordnungsgemäße Abrechnung der Betriebskosten unterworfen. Auch wenn man mit dem Berufungsgericht davon ausgeht, dass sich der Beklagte aufgrund der Regelung in § 1711 gegenüber den anderen Miteigentümern weitgehend in die Stellung seiner Vermieterin begeben hat, braucht er sich nicht mit dem Erhalt derjenigen Abrechnungsunterlagen zu begnügen, die seine Vermieterin ihrerseits vom Verwalter erhalten hat. Diese Unterlagen enthalten keine ordnungsgemäße Abrechnung. Wie zu entscheiden wäre, wenn die Vermieterin aufgrund einer Vereinbarung der Eigentürnerversammlung keinen Anspruch auf weitere Abrechnungsunterlagen hätte, kann offen bleiben. So liegt der Fall hier nicht. Wie die von der Kläger mit der Berufungsbegründung vorgelegten Kostenaufstellung und Verteilerschlüssel zeigen, hatte die Vermieterin ohne weiteres Zugang zu weiteren Unterlagen. Die Vermieterin hat ihrerseits gegenüber dem Verwalter einen Anspruch auf ordnungsgemäße Rechnungslegung. Der Verwalter muss die Nebenkostenrechnung so erstellen, dass die Teileigentümer in der Lage sind, ihre Prüfungsbefugnisse auszuüben. Hinsichtlich der Abrechnung der Nebenkosten kann ein Wohnungseigentümer an den Verwalter die gleichen Anforderungen stellen wie der Mieter an den Vermieter. Umgekehrt muss ein Wohnungseigentümer auch selbst den Anforderungen aus dem Mietrecht genügen, wenn er seine Wohnung vermietet. Das gilt auch, wenn es sich nicht um eine Wohnung, sondern um gewerblich genutzte Räume handelt.
Die Klage ist dennoch begründet, weil die restliche Nebenkostenforderung am 23. 4. 1980 mit Zugang des Schriftsatzes der Kläger vom 21. 4. 1980 an die Prozessbevollmächtigten des Bekl fällig geworden ist. Mit diesem Schriftsatz nebst Anlagen hat die Kläger die der Vermieterin obliegende Pflicht zur ordnungsgemäßen Abrechnung erfüllt. Dagegen, dass sie die Abrechnung im Rechtsstreit erteilt hat, bestehen keine Bedenken. Die Vollmacht des Prozessbevollmächtigten des Beklagten genügte zur Entgegennahme der Abrechnung. Der Kostenlast konnte sich der Beklagte nur durch sofortiges Anerkenntnis entziehen. Allerdings brauchte sich der Beklagte mit klarstellenden Angaben der Kläger nur zu begnügen, wenn sie als Abrechnung gelten konnten oder wenn sie sich in eine erteilte Abrechnung bruchlos einfügten. Letzteres ist hier der Fall. Mit dem Schriftsatz vom 21. 4. 1980 nebst Anlagen hat die Kläger eine Aufstellung über die genaue Zusammensetzung der Gesamtkosten, insbesondere über die Position Allg. gemeinschaftliches Eigentum, sowie Unterlagen über die für die einzelnen Positionen geltenden Verteilerschlüssel überreicht. Gleichzeitig hat sie die strittigen Positionen und die für sie geltenden Verteilerschlüssel erläutert.
Das Berufungsgericht ist von der Wirksamkeit der Gemeinschaftsordnung als Grundlage der Verteilerschlüssel ausgegangen sowie von der Richtigkeit der einzelnen von der Kläger im Prozess vorgelegten und erläuterten Verteilerschlüssel. Das läßt keinen Rechtsfehler erkennen. Die Revision hat dagegen auch keine Einwendungen erhoben.