Auftraggeber Maklerprovision

Zur Frage der Gültigkeit der formlos in einem Vertrag über eine Grundstücksveräußerung getroffenen Vereinbarung, dass der Auftraggeber die Maklerprovision zu zahlen hat, wenn der Auftraggeber den Grundstücksverkauf mit einem zugeführten Interessenten verweigert.
Aus den Gründen: Zutreffend ist die Auff. des Berufungsgerichts, dass, eine von der Beklagte (Grundstückseigentümerin) übernommene Verpflichtung, das Grundstück an einen kaufbereiten Interessenten zu veräußern, wegen Nichteinhaltung der Form des § 313 BGB nach § 125 BGB nichtig wäre, und dass dann ferner die Verpflichtung, im Falle der Weigerung der Grundstücksveräußerung die entgangene Maklergebühr zu zahlen, entfallen würde (Urteil des Senats NJW 70, 1915). Auch die Rev. erhebt in dieser Richtung keine Einwendungen.
Sie macht jedoch geltend, die fragliche Klausel könne nicht dahin aufgefasst werden, dass durch sie eine Verpflichtung zur Grundstücksveräußerung habe begründet werden sollen. Darauf braucht nicht eingegangen zu werden. Denn selbst wenn der Kläger (Makler) von der Beklagte nicht den Abschluss eines Kaufvertrags verlangen konnte, ihm aber der Anspruch auf die entgangene Provision bereits zustehen sollte, falls die Beklagte sich zum Abschluss mit dem ersten beigebrachten zahlungsfähigen Interessenten nicht bereitgefunden hatte, lassen sich aus der Klausel für den Kläger Ansprüche nicht herleiten. Es liegt dann ein uneigentliches Strafgedinge i. S. des § 343 Abs. 2 BGB vor, für das § 344 BGB gilt. In der angeführten Entscheidung des Senats ist ausgesprochen, dass diese Vorschrift eingreift, wenn in einem nicht notariell beurkundeten Vertrag die Leistung der Maklergebühr für den Fall der Weigerung des Verkaufs eines Grundstücks versprochen wird; denn durch ein solches Versprechen, in dem die Zusage der Zahlung einer empfindlichen Vertragsstrafe bei einer Weigerung des Grundstücksverkaufs liegt, wird die Entschließungsfreiheit des Auftraggebers des Maklers, was die Möglichkeit betrifft, das Grundstück zu veräußern, erheblich beeinträchtigt. Würde man derartige Verträge uneingeschränkt als gültig ansehen, auch wenn die in § 313 BGB vorgesehene Form nicht eingehalten ist, so könnte diese Vorschrift leicht umgangen werden.
Nicht zu verkennen ist, dass der Makler ein verständliches und berechtigtes Interesse daran haben kann, sich gegen willkürliche Verhaltensweisen des Auftraggebers, für den er Arbeitskraft und Kosten aufgewendet hat, zu sichern. Eine Vereinbarung, durch die diesem Interesse Rechnung getragen wird, ist gültig, wenn durch sie auf den Auftraggeber kein unangemessener Druck in Richtung auf die Grundstücksveräußerung ausgeübt wird. Gültig wird deshalb eine formlos getroffene Vereinbarung sein, in der sich der Makler für den Fall einer endgültigen Verweigerung des Grundstücksverkaufs an einen von ihm zugeführten zahlungskräftigen und zuverlässigen Interessenten zu den vereinbarten Bedingungen den Ersatz der ihm durch seine Nachweistätigkeit entstandenen Aufwendungen versprechen lässt. Ebenfalls wäre es zulässig, formlos eine Individualvereinbarung über ein angemessenes Entgelt des Maklers für die durch die Weigerung des Auftraggebers ergebnislos gebliebenen Bemühungen zu treffen, wobei aber das Honorar wesentlich unter der beim Verkauf geschuldeten Provision liegen müsste, damit kein mittelbarer Druck zum Verkauf an den Auftraggeber stattfindet. So liegt es hier nicht. Die zugesagte Vertragsstrafe ist so hoch wie die gesamte Provision, die der Makler regelmäßig bei einem Abschluss des Geschäfts von beiden Vertragspartnern erhalten hätte; sie übersteigt das Maß, bei dem noch nicht von einem unstatthaften Druck auf die Entschließungsfreiheit des Auftraggebers zu sprechen wäre, erheblich. Die Vereinbarung der Vertragsstrafe ist mithin nichtig. Eine Möglichkeit, die Vertragsstrafe auf ein noch tragbares Maß herabzusetzen oder die Vereinbarung in einem derartigen Umfang als gültig zu behandeln, besteht nicht.