Aufwendungen für Kreditzinsen

Der Kläger und der Architekt H beabsichtigten, eine größere unbebaute Fläche im Gebiet der beklagten Stadt zu erwerben, um sie mit mehrgeschossigen Häusern mit Eigentumswohnungen zu bebauen. Die Beklagte hatte 1961 für das fragliche Gebiet eine Baustufenordnung erlassen, die eine zweigeschossige offene Bebauung vorsah. Als der Kläger und H sich beim Bauamt der Beklagte nach den Bebauungsmöglichkeiten erkundigten, wies der technische Angestellte R sie auf diese Baustufenordnung hin. Ein Beamter des Planungsamtes erklärte ihnen im November 1970, das Amt habe eigene Planungen in Bearbeitung, die dort eine viergeschossige Wohnbebauung vorsähen. Diese Erklärungen wurden durch zwei Baudirektoren bestätigt. Der Kläger behauptet, ihm und H sei bei beiden Besprechungen erklärt worden, bei Vorlage entsprechender Pläne könne ein Dispens erteilt werden. Unstreitig erklärte ein Baudirektor, als im Januar 1971 mit ihm ein Planentwurf besprochen wurde, ein entsprechender Bauantrag könne gestellt werden. Der Kläger und H kauften im Februar 1971 die fragliche Fläche und reichten im März 1971 einen Bauantrag ein, der eine Bebauung mit vier viergeschossigen Wohnblöcken zu je vier Häusern vorsah. In der Folgezeit bis zum Oktober 1971 verkauften sie durch notarielle Verträge 34 der geplanten Eigentumswohnungen. Seit Oktober 1970 war im Rechtsamt der Beklagte aufgrund verwaltungsgerichtlicher Entscheidungen bekannt, dass die Baustufenordnung von 1961 möglicherweise wegen Formmängeln bei ihrer Bekanntmachung unwirksam war. Der Kläger wurde erstmals im März oder April 1971 auf die Bedenken gegen die Wirksamkeit der Baustufenordnung hingewiesen. Dabei wurde ihm erklärt, eine mehr als zweigeschossige Bebauung sei jetzt nur noch nach Fertigstellung eines Bebauungsplanes möglich; entsprechende Pläne seien in Arbeit. Nachdem die Landesbaubehörde und das Gewerbeaufsichtsamt im Planentwurfsverfahren Einwendungen erhoben hatten, beschloss der Bauausschuss der Beklagte, die fragliche Fläche als Gewerbegebiet auszuweisen. Der Kläger und H gaben daraufhin ihr Bauvorhaben auf und verkauften die Fläche unter Vorbehalt sonstiger Ansprüche an die Beklagte Mit der Klage verlangt der Kläger von der Beklagte Ersatz seiner und auf Grund Abtretung des H Aufwendungen für Kreditzinsen für Erwerbs- und Planungsunkosten sowie für die den Käufern der Wohnungen zu erstattenden Beträge. Denn er und H hätten aufgrund der Erklärungen und des weiteren Verhaltens der Bediensteten der Beklagte darauf vertraut, dass die Fläche wie geplant bebaut werden könne. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen. Die Revision des Klägers führt zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen: I. 1. Der Hinweis auf die Baustufenordnung, den der technische Angestellte R dem Kläger und H gegeben hat, war zwar insofern unrichtig, als R die Bedenken gegen die Wirksamkeit dieser Ordnung nicht erwähnt hat. Das Berufungsgericht hat jedoch festgestellt, diese Bedenken seien dem Angestellten unbekannt gewesen. Nach dieser Feststellung hat R seine Amtspflichten jedenfalls nicht schuldhaft verletzt. Der festgestellte Sachverhalt bietet keine Grundlage für die Annahme, R habe die Bedenken gegen die Gültigkeit der Baustufenordnung kennen können und müssen. Die Voraussetzungen eines Amtshaftungsanspruchs nach § 839 BGB, für den nach Art. 34 GG die Beklagte einzustehen hätte, liegen deshalb insoweit nicht vor.
2. Zu den Erklärungen, die ein Beamter des Planungsamtes und die beiden Baudirektoren abgegeben haben, hat das Berufungsgericht ausgeführt, sie hätten keine unrichtigen Auskünfte enthalten. Die Erklärung, es könne ein Dispens für eine viergeschossige Bauweise erteilt werden, hätten der Kläger und H nicht als Zusicherung aufgefasst; ihnen sei vielmehr bekannt gewesen, dass zu einem Dispens die Zustimmung der Landesbaubehörde erforderlich war. Angesichts dieser auf tatsächlichem Gebiet liegenden Feststellungen scheidet eine Amtspflichtverletzung der genannten Bediensteten bei der Abgabe jener Erklärungen aus.
3. Dasselbe gilt für die Erklärung eines Baudirektors bei der Planbesprechung, ein entsprechender Bauantrag könne gestellt werden. Wie das Berufungsgericht ungerügt festgestellt hat, bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass der Beamte das Bauvorhaben für undurchführbar hielt oder nicht die Absicht hatte, sich dafür einzusetzen. Seine Auffassung, auch insoweit komme eine Amtspflichtverletzung des Beamten nicht in Betracht, ist daher aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
II. Trotz der unter I. dargestellten Rechtslage kann es einen Amtshaftungsanspruch begründen, dass der Kläger und H nicht früher als im März oder April 1971 auf die Bedenken gegen die Gültigkeit der Baustufenordnung hingewiesen worden sind. Eine schuldhafte Amtspflichtverletzung gemäß § 839 BGB scheidet nicht schon deshalb aus, weil dem Angestellten R die Bedenken gegen die Gültigkeit der Baustufenordnung bei der Besprechung im November 1970 unbekannt waren und nicht festgestellt ist, dass und zu welchem Zeitpunkt die Bediensteten des Bau- und des Planungsamtes der Beklagte, mit denen der Kläger und H verhandelt haben, von diesen Bedenken Kenntnis bekommen haben. Denn wie die Revision zutreffend geltend macht, wäre es ein Organisationsmangel, wenn die Beklagte nicht dafür gesorgt hätte, dass ihre Bediensteten, für deren Tätigkeit dies von Bedeutung sein konnte, auf die Bedenken gegen die Gültigkeit der Baustufenordnung hingewiesen und mit den erforderlichen Anweisungen versehen wurden. Der genannte Organisationsmangel könnte eine Amtspflichtverletzung der Beklagte gegenüber dem Kläger darstellen (vgl. zuletzt Senatsurteil BGHZ 66, 302, [312] = NJW 1976, 1631 = MDR 1976, 1002).
1. Unstreitig waren die Bedenken gegen die Wirksamkeit der Baustufenordnung im Rechtsamt der Beklagte seit Oktober 1970 bekannt. Ob der Kläger und H. auf diese Bedenken schon vor März oder April 1971 hätten hingewiesen werden können, hat das Berufungsgericht dahingestellt sein lassen. Zugunsten des Klägers ist daher für das Revisionsverfahren davon auszugehen, dass ein solcher Hinweis zu einem früheren Zeitpunkt möglich gewesen wäre, insbesondere vor Abschluss des Kaufvertrages im Februar 1971.
2. Ist ein (früherer) Hinweis unterblieben, obwohl er möglich war, so ist darin eine Amtspflichtverletzung zu erblicken, wenn die Beklagte verpflichtet war, dem Kläger und H die Bedenken gegen die Gültigkeit der Baustufenordnung zu offenbaren.
a) Der erk. Senat hatte sich bereits in früheren Entscheidungen mit der Frage zu befassen, ob und inwieweit ein Beamter verpflichtet ist, einen Gesuchsteller über die Rechtslage und sonstige Umstände zu belehren. Im Urteil vom 6. 4. 1960 (LM § 839 [C] BGB Nr. 54 = NJW 1960, 1244 = MDR 1960, 571 = BB 1960, 574) ging es darum, ob ein städtischer Baurat bei der Bearbeitung eines Baugesuchs den Ast. auf die bevorstehende Änderung der Staffelbauordnung hinweisen musste, die es gestattete, das Baugrundstück mit zwei Obergeschossen statt - wie nach der derzeit geltenden Bauordnung - mit nur einem zu bebauen. Der Senat hat eine solche Amtspflicht bejaht und ausgeführt, der Beamte solle seine Amtstätigkeit nicht beziehungslos zu dem ihm vorgebrachten Anliegen ausüben, insbesondere nicht sehenden Auges zulassen, dass der bei ihm vorsprechende Bürger einen Schaden erleide, den zu vermeiden der Beamte durch einen kurzen Hinweis oder eine entsprechende Aufklärung in der Lage sei. In der Sache BGHZ 45, 23 = NJW 1966, 649 = LM Art. 14 (Cf) GG Nr. 30 = MDR 1966, 402 war u.a. zu entscheiden, ob eine Baugenehmigungsbehörde, die eine Ausnahmebewilligung für die Errichtung einer Schweinemästerei im städtischen Wohngebiet erteilt hatte, den Ast. über das Risiko hätte belehren müssen, dass durch den Betrieb der Mästerei die Nachbarn in polizeiwidriger Weise belästigt wurden. Der Senat hat damals eine solche Belehrungspflicht im Hinblick auf die besonderen Umstände des Falles verneint, hat aber ausgeführt, eine Aufklärungs- oder Belehrungspflicht komme in Betracht, wenn ein Beamter bei Wahrnehmung seiner dienstlichen Aufgaben erkenne oder erkennen müsse, dass ein Gesuchsteller Maßnahmen beabsichtige, die für ihn nachteilige Folgen hätten oder zumindest mit dem Risiko solcher Folgen behaftet seien. In seinem Urteil vom 17. 9. 1970 (III ZR 4/69 = LM BBauG § 36 Nr. 1) hat der Senat, an diese Rechtsprechung anknüpfend, eine nach § 36 BBauG am Baugenehmigungsverfahren beteiligte Gemeinde für verpflichtet gehalten, den Gesuchsteller darüber aufzuklären, dass sie sich an einer Entwicklungsgesellschaft beteiligte, durch deren Auftreten die Verwirklichung seiner Baupläne gefährdet wurde, so dass seine weiteren Aufwendungen für das Vorhaben nutzlos zu werden drohten.
Aus den in diesen Entscheidungen aufgestellten Grundsätzen kann nicht der allgemein geltende Schluss gezogen werden, ein Beamter habe einen Ast., der die Rechtslage verkennt, unter allen Umständen über seinen Irrtum aufzuklären. Im vorliegenden Fall kommen aber besondere Umstände hinzu, die eine Verpflichtung der Beklagte nahelegen, den Kläger und H auf die Bedenken gegen die Wirksamkeit der Baustufenordnung hinzuweisen. Diese Bedenken waren nicht nur entfernt, sondern hatten mindestens ein Verwaltungsgericht veranlasst, der Baustufenordnung die Wirksamkeit abzusprechen. Tatsächlich hat denn auch das Rechtsamt der Beklagte in einem Schreiben an den Oberstadtdirektor angeregt, die Baustufenordnung zunächst als unwirksam zu behandeln und stattdessen nach § 34 BBauG zu verfahren. Andererseits hatte ein Bediensteter der Beklagte selbst, der Angestellte R, den Kläger und H auf die Baustufenordnung aufmerksam gemacht. Diese ist ferner bei den weiteren Verhandlungen Gegenstand der Erörterungen gewesen. Denn unstreitig ist sowohl mit einem Beamten wie mit zwei Baudirektoren über die Möglichkeit eines Dispenses gesprochen worden, womit den Gesamtumständen nach nur ein Dispens von den Festsetzungen der Baustufenordnung gemeint sein kann. Streitig ist zwischen den Parteien nur, ob die Beamten erklärt haben, ein Dispens könne erteilt werden, oder ob sie sich lediglich dahin geäußert haben, das Planungsamt wolle einen Dispens befürworten. Schließlich verursachte das Bauvorhaben - für die Beklagte offensichtlich erkennbar - schon im Planungsstadium Aufwendungen, die nutzlos werden konnten, wenn das Vorhaben sich nicht verwirklichen ließ. Die Beklagte konnte nicht davon ausgehen, die Rechtslage werde anderweitig verbindlich geklärt werden, ehe der Kläger und H die Fläche erworben und sonstige erhebliche Aufwendungen für die Vorbereitung des Bauvorhabens machten. Denn ein planungsrechtlicher Vorbescheid, der aufgrund einer umfassenden rechtlichen Prüfung ergeht und dem Baubewerber einen entsprechenden Vertrauensschutz gewährt, ist im Gesetz nicht vorgesehen (vgl. hierzu Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BBauG, § 19 Rdnr. 9 a. E.). Unter diesen Umständen hätte der Beklagte den Kläger und H allenfalls dann über die Bedenken gegen die Wirksamkeit der Baustufenordnung im unklaren lassen dürfen, wenn auszuschließen war, dass diese Bedenken für deren weitere, das Vorhaben betreffende Entscheidungen und Maßnahmen von Bedeutung sein konnten. Das war jedoch nicht der Fall.
b) Das Berufungsgericht hat seine Auffassung damit begründet, es sei aus Rechtsgründen ohne wesentliche Bedeutung gewesen, ob die Baustufenordnung gültig war oder nicht; denn das Bauvorhaben sei auf jeden Fall nach § 34 BBauG zu beurteilen gewesen. Zwar wäre eine gültige Baustufenordnung bei Inkrafttreten des BBauG nach dessen § 173 III als sog. einfacher Bebauungsplan wirksam geblieben. Das hätte aber nur zur Folge gehabt, dass Bauvorhaben, die der Baustufenordnung widersprachen, als bedenklich i. S. des § 34 BBauG anzusehen gewesen wären. Bei allen in der Baustufenordnung nicht geregelten Fragen wäre es beim Beurteilungsmaßstab des § 34 BBauG geblieben; das gelte insbesondere für die Immissionsschutzgesichtspunkte im Hinblick auf das benachbarte Bahn- und Industriegelände und für die damit zusammenhängenden Fragen der zulässigen Bebauungsdichte und -tiefe. Soweit in der Baustufenordnung geregelt sei, dass zweigeschossig und offen gebaut werden solle, hätte sich dasselbe nach den örtlichen Verhältnissen auch aus § 34 BBauG ergeben. Denn eine zweigeschossige offene Bebauung habe der Ortslage entsprochen. Genaue Festlegungen über die Bebauungstiefe enthielten weder § 34 BBauG noch die Baustufenordnung; insoweit seien die konkreten Umstände der örtlichkeit abzuwägen gewesen, und zwar nach den nämlichen Kriterien, ob nun die Baustufenordnung unwirksam war oder nicht.
c) Diese Ausführungen und die in ihnen enthaltenen tatsächlichen Feststellungen ergeben nicht, dass die Bedenken, die gegen die Wirksamkeit der Baustufenordnung bestanden, für die weiteren Entscheidungen und Maßnahmen des Klägers und des Architekten H ohne Bedeutung waren.
aa) Der erk. Senat teilt nicht die Auffassung des Berufungsgerichts, die rechtliche Beurteilung des im März 1971 eingereichten Baugesuchs sei nicht davon abhängig gewesen, dass die Baustufenordnung wirksam war. Zumindest lassen die bisher getroffenen Feststellungen eine solche Annahme nicht zu.
Die Baustufenordnung der Beklagte von 1961 liegt dem erk. Senat nicht vor. Auf welcher Rechtsgrundlage sie ergangen ist, lässt das Berufungsurteil nicht erkennen. Auch der übrige Inhalt der Akten gibt dazu keine sicheren Anhaltspunkte. Als Rechtsgrundlage kommt die VO über die Regelung der Bebauung vom 15. 2. 1936 (RGBl I, S. 104) - BauRegVO - in Betracht (vgl. deren § 4). Möglicherweise handelt es sich auch um einen Durchführungsplan gemäß § 10 II des Aufbaugesetzes vom 29. 4. 1952 (GVB1 NW, S. 75, 91). Zwar sind sowohl die BauregelungsVO als auch das Aufbaugesetz und die dazu erlassenen Durchführungsverordnungen durch § 186 I Nr. 15, 46-51 des BBauG vom 23. 6. 1960 (BGBl I, S. 341) aufgehoben worden. Da aber die Vorschriften des Ersten bis Dritten Teiles des BBauG, die das Planungsrecht enthalten, nach § 1891 BBauG ein Jahr nach Verkündung, also erst am 29. 6. 1961 in Kraft getreten sind, galten die alten Planungsbestimmungen bis zu diesem Zeitpunkt fort und konnten die Rechtsgrundlage für Planfestsetzungen abgeben (vgl. Schiitz-Frohberg, BBauG, 3. Aufl., § 173 Anm. 3).
Ist die Baustufenordnung auf einer dieser Rechtsgrundlagen ergangen, so enthielt sie verbindliche Regelungen der in § 9 BBauG bezeichneten Art, zumindest über die Art und das Maß der baulichen Nutzung. Sie fiel daher unter die baurechtlichen Vorschriften und festgestellten städtebaulichen Pläne, die nach § 173 III BBauG als Bebauungsplan fortgelten. War die Baustufenordnung wirksam erlassen worden, so war sie demzufolge für die Zulässigkeit des Bauvorhabens maßgebend. Dies ergibt sich unmittelbar aus § 30 BBauG, falls die Baustufenordnung Festsetzungen sowohl über die Art und das Maß der baulichen Nutzung als auch über die überbauten Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen traf, also ein sog. qualifizierter Bebauungsplan war. Denn nach der genannten Vorschrift ist im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans ein Vorhaben zulässig, wenn es dessen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Die Zulässigkeit des Bauvorhabens richtete sich - teilweise - aber auch dann nach der Baustufenordnung, wenn diese die in § 30 BBauG genannten Festsetzungen nicht sämtlich enthielt, sondern nur ein sog. einfacher Bebauungsplan war. Zwar erklärt § 34 BBauG in seiner hier noch maßgebenden alten Fassung ein Vorhaben in Gebieten ohne qualifizierten Bebauungsplan innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile für zulässig, wenn es nach der vorhandenen Bebauung und Erschließung unbedenklich ist. Die inzwischen so gut wie einhellige Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum versteht diese Vorschrift aber dahin, dass die vorhandene Bebauung nur insoweit als Maßstab für die Zulässigkeit eines Vorhabens in Betracht kommt, als die städtebauliche Ordnung nicht durch die Festsetzungen eines - auch eines einfachen - Bebauungsplans rechtsverbindlich geregelt ist. Dieser Auffassung, die bei der Neufassung des BBauG vom 18. 8. 1976 (BGBl I, S. 2257, 3617) auch im Gesetz ihren Niederschlag gefunden hat (vgl. § 341 n. F. BBauG: wenn es den Festsetzungen eines Bebauungsplans nicht widerspricht), schließt der erk. Senat sich an. Da die Baustufenordnung eine zweigeschossige offene Bebauung vorsah, konnten die viergeschossigen Bauten, die der Kläger und H errichten wollten, also nur dann genehmigt werden, wenn insoweit eine Befreiung von den Festsetzungen erteilt wurde. Die Voraussetzungen einer solchen Befreiung ergeben sich aus der Vorschrift des § 31 II BBauG, die nach zutreffender Ansicht auch für Festsetzungen in einfachen Bebauungsplänen gilt (BVerwGE 19, 164 [170] = NJW 1964, 2442; Schütz-Frohberg, BBauG, 3. Aufl. § 31 Anm. I m. w. Nachw.). Danach konnte die Beklagte, die als kreisfreie Stadt selbst Baugenehmigungsbehörde ist, mit Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde Befreiung erteilen, wenn die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte geführt hätte und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar war, oder wenn Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erforderten. Ob die Voraussetzungen vorlagen, die hiernach erfüllt sein mussten, um eine viergeschossige anstelle der festgesetzten zweigeschossigen Bebauung zu gestatten, ist bisher nicht festgestellt. War die Baustufenordnung hingegen nicht wirksam erlassen worden, so war sie nicht nach § 173 III BBauG als Bebauungsplan übergeleitet worden. In diesem Fall gehörte die fragliche Fläche zum sog. unbeplanten Innenbereich, in dem nach § 34 a.F. BBauG innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig war, wenn es nach der vorhandenen Bebauung und Erschließung unbedenklich war. Ob das Vorhaben des Klägers und des Architekten H hiernach hätte genehmigt werden können, ist den tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht sicher zu entnehmen. Zwar heißt es im Berufungsurteil, eine zweigeschossige offene Bauweise hätte sich nach den örtlichen Verhältnissen auch unmittelbar aus §34 BBauG ergeben; sie habe der Ortslage entsprochen, weil schon mehrere entsprechende Häuser gestanden hätten. Allein mit dieser Begründung kann die Zulässigkeit der geplanten viergeschossigen Bebauung nach § 34 a.F. BBauG indessen nicht verneint werden. Zwar sah die Vorschrift - ebenso wie nach ihrer Neufassung - eine Befreiungsmöglichkeit nicht vor; § 31 BBauG ist in ihrem Bereich auch nicht entsprechend anwendbar (Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BBauG §34 Rdnr. 20; Schrödter, BBauG, 3. Aufl., §34 Rdnr. 5; s. auch BVerwGE 32, 31 [37]). § 34 a.F. BBauG verlangte aber nicht, dass sich das Vorhaben der vorhandenen Bebauung sklavisch in allen Einzelheiten anglich. Ob es nach der vorhandenen Bebauung unbedenklich war, war vielmehr nach den städtebaulichen Auswirkungen zu beurteilen, wobei nicht nur die in unmittelbarer Nachbarschaft vorhandenen Bauten, sondern die gesamte Umgebung zu berücksichtigen war, auf die sich die Ausführung des Vorhabens auswirken konnte. Das entspricht der ganz überwiegenden Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum, wenn auch die Formulierungen auseinandergehen und über Einzelheiten Streit besteht (vgl. BVerwGE 27, 341 [344f]; 32, 31 [32]; Schrödter, BBauG, 3. Aufl., §34 Rdnr. 2, 3; Brügelmann-Förster, BBauG Loseblattkommentar, §34 Anm. 3b; s. auch Ernst-Zinkahn- Bielenberg, BBauG, RdNr. 12ff zu §34 n.F.; anscheinend enger: Schütz-Frohberg, BBauG, 3. Aufl., § 34 Anm. II 1). Auf eine weniger enge Bindung an die vorhandene Bebauung bei der Beurteilung der Unbedenklichkeit nach § 34 a. F. BBauG läßt es auch schließen, dass die Neufassung der Vorschrift gerade den Zweck verfolgte, die Zulässigkeit der Nutzung stärker als bisher an die tatsächlich vorhandene Bebauung zu binden (zur Entstehungsgeschichte der Novelle vgl. Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BBauG § 34 Rdnr. 4-6). Zu der Beurteilung, ob das Vorhaben des Klägers und des Architekten H nach § 34 a. F. BBauG zulässig war, bedarf es daher mehr als allein der Feststellung, dass in jenem Gebiet mehrere zweigeschossige Häuser standen. Die Frage, ob das Vorhaben bei Unwirksamkeit der Baustufenordnung zulässig war, ist im gegenwärtigen Stadium des Rechtsstreits daher ebenso offen wie die Frage, ob das Vorhaben bei deren Wirksamkeit - im Wege der Befreiung - hätte genehmigt werden können. Bei dieser Sachlage wäre die Annahme des Berufungsgerichts, die Gültigkeit der Baustufenordnung sei hier ohne wesentliche Bedeutung gewesen, nur dann berechtigt, wenn feststünde, dass die Entscheidung über das Baugesuch in beiden Fällen - bei Wirksamkeit und bei Unwirksamkeit der Baustufenordnung - entweder gleich ausgefallen wäre oder dass das Baugesuch im zweitgenannten Fall die größere Aussicht auf Erfolg gehabt hätte. Weder das eine noch das andere lässt sich jedoch derzeit sagen.
Wie sich aus dem oben Dargelegten ergibt, hängt die Erteilung einer Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplans nach § 31 BBauG von anderen Voraussetzungen ab als die Zulässigkeit eines Vorhabens nach § 34 a.F. BBauG. Dabei handelt es sich um Unterschiede nicht nur in den Formulierungen beider Vorschriften, sondern auch inhaltlicher Art. Zwar mögen weitgehend dieselben tatsächlichen Umstände darüber bestimmen, ob die Abweichung von den Festsetzungen des Bebauungsplans unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist (§31 III BBauG) oder ob das Vorhaben nach der vorhandenen Bebauung und Erschließung unbedenklich ist (§34 a.F. BBauG). Sachliche Unterschiede, die sich bei der Entscheidung über das Baugesuch durchaus im Ergebnis auswirken konnten, ergeben sich jedenfalls daraus, dass nach § 31 II BBauG in erster Reihe von den planerischen Zielsetzungen auszugehen, nach § 34 a. F. BBauG hingegen an die vorhandene Bebauung anzuknüpfen ist. Manches spricht allerdings dafür, dass ein Antrag auf Erteilung einer Befreiung nach § 31 II BBauG kaum Aussicht auf Erfolg gehabt hätte, jedenfalls keine größere Aussicht als ein Baugesuch, dessen Zulässigkeit allein nach §34 a.F. BBauG zu beurteilen gewesen wäre. Denn abgesehen davon, dass die höhere Verwaltungsbehörde ihre Zustimmung erteilen muss, stellt § 31 II BBauG für beide Fälle, in denen eine Befreiung erteilt werden kann, strenge Voraussetzungen auf; entweder muss die Durchführung des Bebauungsplans im Einzelfall zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen oder es müssen Gründe des Gemeinwohls die Befreiung erfordern. Bisher ist nichts dafür dargetan, dass die eine oder die andere Voraussetzung hier erfüllt war. Trotzdem läßt sich beim derzeitigen Stand des Rechtsstreits nicht der sichere Schluss ziehen, die Wirksamkeit der Baustufenordnung sei für den Kläger und H nach der objektiven Rechtslage ohne Interesse gewesen. Denn wie ausgeführt, waren bei der Beurteilung nach § 31 II BBauG einerseits, nach § 34 a. F. BBauG andererseits wesentlich verschiedene Maßstäbe anzulegen. Zudem kann der erk. Senat nicht außer Betracht lassen, dass zwei Baudirektoren nach der eigenen Darstellung der Beklagte geäußert haben, das Planungsamt wolle einen Dispens befürworten. Das spricht dafür, dass ein Antrag auf Erteilung einer Befreiung nach § 31 II BBauG nicht aussichtslos gewesen wäre. Erst recht gilt dies, wenn von der Darstellung des Klägers auszugehen ist, ihm und H sei bei den Besprechungen im Planungsamt erklärt worden, bei Vorlage entsprechender Pläne könne ein Dispens erteilt werden.
bb) Von den vorstehenden Überlegungen abgesehen, konnte es für den Kläger und H auch aus anderen Gründen von Bedeutung sein, ob die Baustufenordnung wirksam war oder nicht.
Die Revision macht in diesem Zusammenhang geltend, eine Bebauung nach § 34 BBauG sei mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden, „die ein versierter Wohnungskaufmann nicht auf sich genommen hätte. Hierzu, insbesondere zu der Art der behaupteten Schwierigkeiten, hat der Kläger in den Vorinstanzen allerdings nichts vorgetragen, so dass die von der Revision erhobene Rüge einer Verletzung des § 286 ZPO unbegründet ist. Auch ohne konkreten Tatsachenvortrag hätte das Berufungsgericht aber berücksichtigen müssen, dass die Verhandlungen des Klägers und des Architekten H mit dem Bau- und dem Planungsamt von der Voraussetzung ausgegangen waren, dass das Vorhaben nach der Baustufenordnung zu beurteilen war. Erwies sich diese Voraussetzung als unzutreffend, so war bis zur Klärung der sich daraus ergebenden neuen Rechtslage ungewiss, ob und in welcher Weise das Vorhaben nach den nunmehr anzuwendenden Vorschriften genehmigt werden konnte. Diese Ungewissheit brauchte für den Kläger und H nicht ohne Bedeutung zu sein, mochte es auch nach der bis dahin als Rechtsgrundlage angesehenen Baustufenordnung ebenfalls noch zweifelhaft gewesen sein, ob die Baugenehmigung erteilt werden würde oder nicht. In jedem Fall bedurfte es der Prüfung, mit welchen Risiken das Vorhaben angesichts der neu zutage getretenen Rechtslage verbunden war. Solche Risiken konnten sich nicht nur daraus ergeben, dass die Erfolgsaussichten des Baugesuchs anders zu beurteilen waren als bisher, sondern etwa auch schon daraus, dass die zuständigen Behörden Zeit brauchten, um sich auf die Rechtslage einzustellen, und das Genehmigungsverfahren sich dadurch verzögerte. Schon im Hinblick auf das erhebliche geschäftliche Risiko, das sie mit einem Vorhaben dieser Größenordnung eingingen, hatten der Kläger und Hein berechtigtes Interesse daran, alle Fragen, die sich aus der Unwirksamkeit der Baustufenordnung für sie ergeben konnten, selbst überprüfen und beurteilen zu können. Diesem Interesse musste die Beklagte dadurch Rechnung tragen, dass sie ihnen die Bedenken gegen die Wirksamkeit der Baustufenordnung mitteilte und sie dadurch in die Lage versetzte, selbst zu prüfen und zu entscheiden. Sie durfte ihnen diese Prüfung nicht eigenmächtig abnehmen, indem sie ihnen die Bedenken gegen die Wirksamkeit der Baustufenordnung verschwieg. Hinzu kommt ein weiterer, bereits vom Landgericht erörterter Gesichtspunkt. Gehörte die Fläche infolge Un-
Wirksamkeit der Baustufenordnung zum unbeplanten Innenbereich, so lag die Möglichkeit einer (neuen) Bebauungsplanung für dieses Gebiet näher, als wenn bereits ein Plan bestand. Die Änderung eines vorhandenen Plans wird eine Gemeinde vielfach weniger leicht in Angriff nehmen als eine Neuplanung, schon im Hinblick auf die ihr nach § 44 BBauG drohenden Entschädigungspflichten. Welche Zeit die Beklagte für eine Neuplanung benötigen und zu welchem Ergebnis diese gelangen würde, war völlig ungewiss. Es bestand die naheliegende Möglichkeit, dass die Beklagte eine Veränderungssperre nach § 14 BBauG beschloss, mit der Folge, dass die Entscheidung über das Baugesuch ausgesetzt werden konnte (§ 15 BBauG). Im Ergebnis konnte eine Neuplanung dahin führen, dass das Vorhaben undurchführbar wurde, wie es dann tatsächlich eingetreten ist. Auch aus solchen Erwägungen hatten der Kläger und H ein erhebliches Interesse, die Bedenken gegen die Wirksamkeit der Baustufenordnung zu erfahren.
cc) Fehl geht hingegen das Vorbringen der Revision, die Wirksamkeit der Baustufenordnung sei für den Kläger und H deshalb von Bedeutung gewesen, weil nach ihr die Fläche auch in der Tiefe habe bebaut werden können, während nach § 34 BBauG nur an den Straßenrändern habe gebaut werden dürfen. Das Berufungsgericht hat hierzu ausgeführt, die Baustufenordnung enthalte ebenso wenig wie § 34 BBauG genaue Festlegungen über die Bebauungstiefe. Dieser auf rechtlichem Gebiet liegenden Begründung kann die Revision mit ihrem Hinweis auf den vom Kläger angetretenen Sachverständigenbeweis nicht mit Erfolg begegnen.
3. Das Berufungsgericht hat die Abweisung der Klage auch damit begründet, ein früherer Hinweis auf die gegen die Wirksamkeit der Baustufenordnung sprechenden Bedenken hätte zu keinem anderen tatsächlichen Verlauf geführt, insbesondere wäre der Grunderwerb nicht unterblieben. Es hat hierzu ausgeführt: Als der Hinweis erfolgt sei, hätten der Kläger und H das Vorhaben wie zuvor weiter betrieben, ohne auch nur eine Denkpause einzulegen. Der größte Teil der geplanten Eigentumswohnungen sei veräußert worden, nachdem der Hinweis erfolgt sei. Selbst ein großes Baustellenschild sei noch angeschafft worden. Der Kläger und H hätten damit gerechnet, dass ein Bebauungsplan aufgestellt werde, der ihrem Vorhaben entsprach. Ein solcher Plan sei ja auch bereits in Arbeit gewesen. Für den Kläger und H sei es darauf angekommen, die Unterstützung des Bauamts für ihr Vorhaben zu haben und zu behalten. Dies und das Risiko, dass ihnen ein anderer beim Grundstückskauf zuvorkommen könne, sei für ihre Entschließung maßgeblich gewesen, nicht hingegen die Gültigkeit der Baustufenordnung, zumal sie deren Festsetzungen ohnehin auf dem Dispenswege hätten unwirksam machen wollen.
a) Die Revision rügt mit Erfolg, dass diese auf tatsächlichem Gebiet liegenden Feststellungen fehlerhaft zustande gekommen sind, weil das Berufungsgericht unter Verstoß gegen § 286 ZPO einen Beweisantritt des Klägers übergangen hat. Der Kläger hatte durch Benennung des Architekten H als Zeugen unter Beweis gestellt, sie hätten weder das Grundstück gekauft noch die Bebauung vorbereitet, wenn die Beklagte sie darauf hingewiesen hätte, dass nur eine Bebauung nach § 34 BBauG in Frage komme. Diesem Beweisantritt hätte das Berufungsgericht nachgehen müssen. Gründe, die seine Übergehung erlaubt hätten, sind weder vom Berufungsgericht ausgeführt noch sonst ersichtlich. Falls das Berufungsgericht gemeint haben sollte, auf die Aussage des Architekten H komme es nicht an, weil sein und des Klägers späteres Verhalten das Gegenteil dessen ergebe, was in sein Wissen gestellt worden ist, so hätte es die Beweiswürdigung in unzulässiger Weise vorweggenommen.
b) Zudem konnte das Verhalten des Klägers und des Architekten H auch andere Gründe haben als den, dass es den beiden auf die Wirksamkeit der Baustufenordnung nicht ankam. Als der Kläger und H auf die dagegen bestehenden Bedenken hingewiesen wurden, hatten sie bereits die Fläche gekauft und möglicherweise bereits einen Teil der zu errichtenden Eigentumswohnungen verkauft. Der Kläger hat hierzu in seiner Berufungserwiderung vorgetragen, wenn er und H sich in der Folgezeit weiterhin um die Realisierung des Bauvorhabens bemüht hätten, so sei dies in Erfüllung ihrer Schadensminderungspflicht sowie in voller Übereinstimmung mit der Beklagte und unter deren tatkräftiger Förderung geschehen. Wie die Revision mit Recht rügt, hätte das Berufungsgericht sich mit diesem Vorbringen auseinandersetzen müssen, um dem Gebot umfassender Würdigung des Verhandlungsergebnisses (§ 286 ZPO) zu genügen.
c) Die Feststellung des Berufungsgerichts, der Kläger und H hätten ihr Vorhaben auch dann weiter betrieben, wenn sie zeitlich vor dem Grunderwerb auf die Bedenken gegen die Wirksamkeit der Baustufenordnung hingewiesen worden wären, das Unterbleiben eines früheren Hinweises sei für ihren Schaden also nicht ursächlich gewesen, hat nach alledem keinen Bestand. Daher muss das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur weiteren Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen werden, damit es die zur Frage der Ursächlichkeit erforderlichen Feststellungen in verfahrensrechtlich einwandfreier Weise trifft. Hierzu sei auf folgendes hingewiesen: Wie die obigen Ausführungen ergeben haben, läßt sich - jedenfalls bei den bisher getroffenen Feststellungen - nicht sicher sagen, ob das Vorhaben bei Wirksamkeit der Baustufenordnung größere Aussichten auf Genehmigung gehabt hätte als bei deren Unwirksamkeit. Das schließt zwar nicht aus, dass der Kläger und H von dem Vorhaben Abstand genommen hätten, wenn ihnen vor dem Kauf der Fläche die Bedenken gegen die Wirksamkeit der Baustufenordnung mitgeteilt worden wären. Immerhin ist es aber ein Umstand, der bei der Beweiswürdigung zu berücksichtigen ist. Dasselbe gilt von dem Vorbringen des KL, er und H hätten vom Ankauf des Grundstücks abgesehen, wenn sie damals die Unwirksamkeit der Baustufenordnung gekannt hätten, weil im Gegensatz zu ihr die Vorschrift des § 34 BBauG eine Bebauung nur an den Straßenrändern ermöglicht habe. Nach den Ausführungen des Berufungsgerichts trifft diese Annahme nicht zu. Auch dies schließt die Feststellung nicht aus, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des eingeklagten Amtshaftungsanspruchs vorliegen. Hat es die Beklagte pflichtwidrig und schuldhaft unterlassen, den Kläger und H auf die Bedenken gegen die Wirksamkeit der Baustufenordnung hinzuweisen, und hätten sie bei rechtzeitigem Hinweis von ihrem Vorhaben abgesehen, so ist für den ihnen aus der Pflichtwidrigkeit erwachsenen Schaden die Beklagte auch dann ersatzpflichtig, wenn die Erwägungen, aus denen der Kläger und H von ihrem Vorhaben Abstand genommen hätten, rechtlich fehlerhaft waren. Jedoch ist auch insoweit sorgfältige Prüfung geboten, ob die vom Kläger behaupteten, rechtlich unzutreffenden Erwägungen ihn und H tatsächlich abgehalten hätten, ihr Vorhaben weiter zu verfolgen, wenn die Baustufenordnung unwirksam oder ihre Wirksamkeit zweifelhaft war.
d) Kommt das Berufungsgericht zu dem Ergebnis, dass ein Amtshaftungsanspruch dem Grunde nach besteht, so wird es im Einzelnen zu prüfen haben, inwieweit die Schäden, für die der Kläger Ersatz verlangt, auf der Pflichtwidrigkeit der Beklagte beruhen. Ferner stellt sich die Frage eines mitwirkenden Verschuldens an der Entstehung der einzelnen Schäden (§ 254 BGB).
III. Soweit der Kläger seinen Anspruch auf Enteignung oder enteignungsgleichen Eingriff stützt, hat das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt, dass nur ein Entschädigungsanspruch nach § 44 BBauG in Betracht kommt, der vor den Baulandgerichten geltend zu machen sei (§ 157 BBauG). Ein Entschädigungsanspruch wegen unrichtiger Angaben und Aufstellung eines unwirksamen Bebauungsplans, wie ihn die Revision zur Nachprüfung stellt, besteht nicht, weil es an einem Eingriff in eine eigentumsmäßig geschützte Rechtsposition fehlt.