Ausgestaltung der Häuser

Wird in einen notariellen Grundstückskaufvertrag als Teil dieses Vertrages die Verpflichtung des Käufers zur Errichtung von Häusern für den Verkäufer (als Teil der Gegenleistung) aufgenommen und wegen der näheren Ausgestaltung der Häuser auf eine dem Vertrag beigefügte Baubeschreibung verwiesen, so muss zu formwirksamer Beurkundung auch diese Baubeschreibung verlesen werden. Urt. vom 22. 6. 1979 - V ZR 21/78 (Hamm) - NJW 1979, 1984 = MDR 1979, 1007 = BB 1979, 1258
Zum Sachverhalt: Die Kläger kaufte vom Beklagten durch notarielle Verträge vom 13. 3. 1973 und vom 18. 6. 1973 (Ergänzungsvertrag) ein noch nicht vermessenes Teilstück eines Grundstücks, das sie mit Wohnhäusern bebauen wollte, zu einem Preis von 84 DM je Qudratmeter. Über das Teilstück in der ungefähren Größe von insgesamt 35000 qm enthält § 1 des Vertrages vom 13. 3. 1973 u. a. folgendes:
Die Lage der Fläche ergibt sich aus dem diesem Vertrage als Anlage beigefügten Lageplan. Die verkaufte Fläche ist schraffiert. Es handelt sich um einen wesentlichen Teil der Parzelle Flur 3 Nr. 435, dessen Ostgrenze durch die östliche Grenze des Bebauungsplanes Nr. 19/68 gebildet wird, und dessen Nordgrenze aus dem neuen Bebauungsplan mit der Erschließungsstraße einschließlich sich ergibt ... Über die Lage der verkauften Fläche sind sich die Parteien so eindeutig klar, dass auf eine weitere Beschreibung ausdrücklich an dieser Stelle verzichtet wird. Maßgeblich sind für die endgültige Lage und Größe die bereits aufgestellten Bebauungspläne etc. aufgrund welcher die Gesamtfläche ... bebaut werden soll. Maßgeblich bleibt deshalb auch das aufgrund der bisherigen Verhandlungen und Pläne festzulegende katasteramtliche Vermessungsergebnis, welches die Vertragsschließenden sich verpflichten, anzuerkennen.
Dem - vom Berufungsgericht beigezogenen, teilweise durch beglaubigte Abschrift ersetzten - Vertragsoriginal ist eine Lageplan (1: 1000) beigefügt, in dem eine Teilfläche gelb umrandet und mit Bleistift schraffiert ist. In § 2 Nr. 4 des Vertrages vom 13. 3. 1973 ist folgendes bestimmt:
Die Käuferin verpflichtet sich gegenüber dem Verkäufer, auf einem ihm verbleibenden ca 5200 qm großen Grundstücksteil nördlich der hier verkauften Fläche zwei Mehrfamilienhäuser mit je 9 Wohnungen und einer Gesamtfläche von mindestens 1212 qm in solider handwerksgerechter Bauausführung (DIN 277 mit entsprechenden Ausstattungsmerkmalen) zu einem absoluten Brutto-Festpreis von höchstens 185,00 DM pro cbm umbauten Raumes schlüsselfertig zu errichten entsprechend der diesem Vertrage beigefügten Baubeschreibungen, Berechnungen und Plänen. Nach Einsicht in die Urkunden verzichten die Erschienen auf Verlesung der Anlagen.
Dementsprechend sind die genannten Unterlagen im Notartermin nicht verlesen worden. 15% der errechneten Baukosten für die Mehrfamilienhäuser sollten auf den Kaufpreis verrechnet werden. Die Klägerin hat auf den Kaufpreis 1 000000 DM gezahlt und fordert im vorliegenden Rechtsstreit Rückzahlung eines Teilbetrages von 100000 DM, weil sie den Kaufvertrag aus mehreren Gründen für unwirksam hält.
Die Klage ist in den Vorinstanzen abgewiesen worden. Die Revision hatte Erfolg. Sie führte zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht
Aus den Gründen: 1. Das Berufungsgericht hält § 2 Nr. 4 des Vertrages vom 13. 3. 1973 für formwirksam. Die Parteien seien von konkreten, beiden Seiten bekannten Bauplänen und entsprechenden Baubeschreibungen ausgegangen. Eine entsprechende Bezugnahme im Vertrag genüge. Selbst wenn diese Unterlagen (soweit überhaupt verlesungsfähig) nicht verlesen worden oder gar bei Vertragsabschluss nicht einmal zur Hand gewesen sein sollten, wie von der Kläger behauptet, führe dies nicht zur Nichtigkeit des Vertrages, weil diese Unterlagen zur Auslegung des Vertragsinhalts herangezogen werden könnten und man so zu einer eindeutigen Leistungsbeschreibung komme (Hinweis auf das Senatsurteil BGHZ 63, 359 = LM vorstehend Nr. 67 =- NJW 1975, 536). Diese Ausführungen halten der Revision nicht stand. Sie beruhen auf einer Rechtsprechung, die der Senat mit Urteil vom 23. 9. 1977 (BGHZ 69, 266 = LM vorstehend Nr. 74 = NJW 1978, 102) aufgegeben hat. Nach der in diesem Urteil näher begründeten Auffassung muss jedenfalls die von den Parteien vereinbarte Baubeschreibung nach Maßgabe der §§ 9, 13 BeurkG beurkundet werden, wenn sie den näheren Inhalt der einzugehenden Verpflichtung zur Errichtung eines Hauses darstellt. Das ist hier der Fall. Soweit in der Vertragsurkunde selbst eine solide handwerksgerechte Bauausführung unter Hinweis auf DIN 277 verlangt und außerdem auf die beigefügten Baupläne verwiesen wird, ändert dies nichts daran, dass in der Baubeschreibung noch nähere relevante Einzelheiten über die Art und Weise der Bauherstellung vereinbart worden sind. Es geht hier nicht um eine Frage der Auslegung, sondern darum, was alles als zum Vertrag gehörende Erklärung nach § 313 BGB zu beurkunden ist. Da ein Ausnahmefall der in § 14 BeurkG bezeichneten Art nicht vorliegt, musste mithin die dem Vertrag beigefügte Baubeschreibung ohne Rücksicht auf den Verzicht der Parteien verlesen werden. Das ist unstreitig nicht geschehen. Dass hier - anders als in dem in BGHZ 69, 266 = LM vorstehend Nr. 74 entschiedenen Fall - die Käuferin eine Verpflichtung zur Errichtung von Häusern für den Verkäufer (unter teilweiser Anrechnung des Werklohns auf den Kaufpreis des Grundstücks) übernommen hat, begründet keinen Unterschied. Dem Beurkundungserfordernis unterliegen nicht nur die Verpflichtungen des Verkäufers zur Grundstücksübereignung, sondern alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Vertragspartner das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt (BGHZ 69, 266 = LM vorstehend Nr. 74).
Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif. Das Berufungsgericht hat - von seinem Ausgangspunkt aus folgerichtig - sich nicht mit der Frage auseinandergesetzt, ob wegen des erwähnten Beurkundungsfehlers zu § 2 Nr. 4 des Vertrages der Vertrag insgesamt nichtig ist (§ 139 BGB). Das bedarf tatrichterlicher Prüfung.
2. Das Berufungsgericht hält den Vertrag unter dem Gesichtspunkt hinreichender Bestimmung der verkauften Teilfläche für formwirksam beurkundet. Es stellt dazu u. a. fest, dass im Notartermin ein Lageplan vorhanden war, in dem die Grenzen des Kaufgrundstücks mit Gelbstift markiert waren. Auf seiner Grundlage hätten sich die Parteien geeinigt. Die in den Vertrag aufgenommene Beschreibung stütze sich darauf. Dass im Notartermin ein Lageplan vorlag, auf dessen Grundlage sich die Parteien einigten, bedeutet noch nicht ohne weiteres, dass formwirksam beurkundet wurde. Dies erfordert, dass der Kauf gegen- stand in der Urkunde ausreichend genau bezeichnet wird (vgl. auch Senat, NJW 1969, 131). Nimmt man dazu auf einen Plan Bezug, dann muss dieser als Protokollanlage dem Vertrag beigefügt werden (vgl. §§ 9 I 2, 44 S. 2 BeurkG, und BGHZ 74, 346 = LM vorstehend Nr. 85 = NJW 1979, 1496). Den Feststellungen des Berufungsgerichts lässt sich aber nicht mit der nötigen Deutlichkeit entnehmen, dass hinsichtlich des vorliegenden Lageplans so verfahren wurde. Die Kläger hat dies bestritten. Soweit das Berufungsgericht die im Vertrag selbst enthaltene Beschreibung der Kauffläche als ausreichend würdigt, lässt sich nicht ausschließen, dass seine Ausführungen von der oben beschriebenen, unzutreffenden rechtlichen Sicht (es genüge eine Einigung der Parteien auf der Grundlage eines vorliegende Plans) beeinflusst sind. Das Berufungsgericht wird bei erneuter Verhandlung Gelegenheit haben, den bezeichneten Fragen nachzugehen, wenn es nach der Formunwirksamkeit von § 2 Nr. 4 des Vertrages (o. 1) noch darauf ankommen sollte.
3. Auch unter einem anderen Gesichtspunkt muss das Berufungsurteil aufgehoben werden. Das Berufungsgericht unterstellt, dass die verkaufte Teilfläche - abweichend von der Vertragsangabe (ungefähr 35000 qm) - 42000 qm groß ist, und hält gleichwohl eine Anfechtung der Kläger wegen Irrtums nicht für begründet, weil die Lage und Begrenzung des Grundstücks in der Natur genau bekannt gewesen sei. Über dieses Grundstück seien sich die Parteien einig geworden. Der Irrtum der Kläger betreffe daher nicht die Größe des Grundstücks, sondern eine lediglich auf den Preis des Grundstücks durchschlagende rechnerische Größe, letztlich also nur den Preis selbst. Das Berufungsgericht versteht den objektiven Inhalt der beiderseitigen Erklärungen der Parteien ersichtlich dahin, dass nur die im Vertrag angegebene Grenzziehung für die Teilflächen, nicht dagegen die geschätzte Bezifferung der Grundstücksfläche maßgebend sein soll und hält auf dieser Grundlage den behaupteten Irrtum der Kläger für einen unbeachtlichen Irrtum über den Wert (den Preis) des Kaufgegenstandes. Mit dieser Erwägung lässt sich hier aber ein Erklärungsirrtum (§ 119 I BGB) der Kläger nicht von vornherein ausschließen. Ein solcher Irrtum über den Inhalt der Erklärung läge vielmehr vor, wenn Vorstellung und Wille der Kläger dahin gingen, dass die geschätzte Bezifferung im Vertrag (ungefähr 35 000 qm) mit unmittelbarer Wirkung auf die Vereinbarung des Gesamtkaufpreises jedenfalls keinen Spielraum bis 42000 qm (und damit einen um etwa 588000 DM höheren Kaufpreis) ergab (vgl. Senat, LM § 155 BGB Nr. 2). Auch insoweit sind weitere tatrichterliche Feststellungen notwendig, falls der Vertrag nicht schon mangels Einhaltung der notariellen Form nichtig sein sollte.