Außenbereich

Im Außenbereich ist eine Teilungsgenehmigung nach § 20 Abs. 1 Nr. 3 zunächst dann zu versagen, wenn die Teilung des Grundstücks mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar ist. Eine Beeinträchtigung der geordneten städtebaulichen Entwicklung ist insbesondere anzunehmen, wenn die Teilung die in § 35 Abs. 3 angeführten öffentlichen Belangen negativ beruht. Das wäre z. B. der Fall, wenn durch eine Grundstücksteilung ein Gebäude, das einem nach § 35 Abs. 1 privilegierten Vorhaben dient, von diesem abgetrennt wird - etwa ein Altenteilshaus von einem landwirtschaftlichen Betrieb - und grundbuchrechtlich verselbständigt wird. Die Teilung kann ferner der geordneten städtebaulichen Entwicklung widersprechen, wenn Bauerwartungsland so parzelliert wird, dass die nach dem Flächennutzungsplan zu erwartende bauliche Nutzung nicht mehr ohne Umlegungsverfahren realisiert werden kann. Das BVerwG hat bereits in der Parzellierung eines land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücks als solcher eine städtebauliche Fehlentwicklung gesehen, die die Versagung der Teilungsgenehmigung rechtfertigt. Dem kann nicht zugestimmt werden. Richtig ist zwar, dass derartige Parzellen von weniger als 1 ha Größe häufig nicht mehr landwirtschaftlich genutzt werden, sondern brachliegen. Soweit dadurch Belange der Landwirtschaft berührt werden, ist dem durch Versagung der Genehmigung nach § 2 GrdstVG zu begegnen. Im Übrigen wird die städtebauliche Ordnung in derartigen Fällen nicht durch die Teilung als solche, sondern erst durch die Nutzung bzw. Nichtnutzung des abgetrennten Grundstücksteils beeinträchtigt. Als Versagungsgrund kommt die 1. Alternative des § 20 Abs. 1 Nr. 3, die lediglich auf die Teilung als solche abstellt, demnach nicht in Betracht. § 20 Abs. 1 Nr. 3 2. Alternative schreibt ferner die Versagung der Teilungsgenehmigung vor, wenn die mit der Teilung bezweckte Nutzung mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar ist. Hinsichtlich der bezweckten Nutzung ist nicht nur auf die Vorstellungen des Eigentümers, sondern ebenso auch auf die Absichten des Erwerbers abzustellen. Während aber bei § 19 Abs. 1 Nr.3 der Teilungszweck nicht nur anhand der Angaben des Eigentümers oder des Teilungskäufers zu ermitteln ist, sondern auch eine nicht offenbarte, aber offensichtlich gegebene Bebauungsabsicht die Genehmigungspflicht begründet, kann die Versagung nur auf den offenbarten Nutzungszweck gestützt werden; eine nicht offenbarte, aber offensichtliche Bebauungsabsicht kann nur zur Ablehnung des Genehmigungsantrags nach § 20 Abs. 2 führen. Diese Beschränkung des § 20 Abs. 1 Nr. 3 auf den offenbarten Nutzungszweck ergibt sich zum einen daraus, dass nur bei dieser Auslegung überhaupt ein eigenständiger Anwendungsbereich für § 20 Abs. 2 verbleibt. Würde nämlich die verheimlichte Bebauungsabsicht, die nach der Rechtsprechung des BVerwG zu einer Genehmigungspflicht der Teilung führt, ebenfalls eine bezweckte Nutzung im Sinn des § 20 Abs. 1 Nr. 3 darstellen, dann wäre die Teilungsgenehmigung in praktisch allen Fällen, in denen der Tatbestand der Mißbrauchsklausel des § 20 Abs. 2 eingreifen könnte, bereits zwingend nach § 20 Abs. 1 Nr. 3 zu versagen; für eine Ermessensentscheidung der Baugenehmigungsbehörde nach § 20 Abs. 2 verbliebe kein Raum mehr. Außerdem entstünden bei einer vollständigen inhaltlichen Übereinstimmung der Begriffe Zweck der Bebauung in § 19 Abs. 1 Nr. 3 und bezweckte Nutzung in § 20 Abs. 1 Nr. 3 beinah unlösbare Schwierigkeiten bezüglich der Bindungswirkung nach § 21 Abs. 1. Wäre auch die nicht offenbarte, aber offensichtliche Bebauungsabsicht ein Versagungsgrund, dann würde sich darauf zwangsläufig auch die Bindungswirkung nach § 21 Abs. 1 erstrecken. Die Behöde wäre also zur Erteilung der Baugenehmigung verpflichtet, wenn sie eine offensichtliche Bebauungsabsicht nicht entdeckt hätte; dieses Ergebnis ist unakzeptabel. Eine Beschränkung der bezweckten Nutzung in § 20 Abs. 1 Nr. 3 auf die offenbarte Nutzung vermeidet diese Schwierigkeiten. Dieser Lösung ist deshalb der Vorzug zu geben, auch wenn nicht zu verkennen ist, dass der Gesetzgeber von einer inhaltlichen Übereinstimmung der §§ 19 Abs. 1 Nr. 3 und 20 Abs. 1 Nr.3 ausgegangen ist. Wegen der Bindungswirkung des § 21 Abs. 1 ist eine Teilungsgenehmigung auch dann zu versagen, wenn auf dem zu teilenden Grundstück ein unzulässiges Bauwerk steht, das durch die Teilungsgenehmigung legalisiert würde. Zur Frage, ob die Teilungsgenehmigung auch wegen einer bereits genehmigten baurechtswidrigen Nutzung versagt werden kann.
Die Teilungsgenehmigung ist zu versagen, wenn die bezweckte Nutzung mit der geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht zu vereinbaren ist. Der Begriff der geordneten städtebaulichen Entwicklung ist inhaltlich identisch mit den öffentlichen Belangen des § 35 Abs. 3. Die Verwaltung soll durch § 20 Abs. 1 Nr. 3 die Möglichkeit erhalten, eine im Außenbereich nach § 35 unzulässige Nutzung möglichst frühzeitig zu unterbinden. Daraus folgt, dass die städtebauliche Ordnung durch die bezweckte Nutzung im Sinn des § 20 Abs. 1 Nr. 3 nur dann beeinträchtigt wird, wenn diese Nutzung nach § 35 unzulässig ist. Das gleiche gilt, wenn die beabsichtigte Nutzung den Festsetzungen eines einfachen Bebaungsplans widerspricht. Fraglich ist, ob die Teilung zum Zweck der Bebauung auch dann die geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt, wenn die Bebauungsabsicht nur für den Fall besteht, dass die Gemeinde durch Aufstellen eines Bebauungsplans eine Bebauung ermöglicht. Das BVerwG hat dies mit der Begründung bejaht, zum einen sei mit Pressionen der Eigentümer zu rechnen, eine den Bauwünschen entsprechende Bauleitplanung zu betreiben; zum anderen sei jede Parzellierung von landwirtschaftlichen Flächen bereits als solche unerwünscht. Dem kann nicht zugestimmt werden. § 20 Abs. 1 Nr. 3 soll eine rechtswidrige Bebauung des Außenbereichs verhindern. Wer aber nur entsprechend den Festsetzungen eines zukünftigen Bebauungsplans bauen will, will gerade kein gegen § 35 verstoßendes Bauwerk errichten. Die Möglichkeit, dass der Gemeinderat von bauwilligen Grundstückseigentümern unter einen gewissen Druck gesetzt wird und deshalb in die Abwägungsentscheidung nach § 1 Abs. 6 auch sachwidrige Erwägungen einfließen können, ist praktisch bei jeder Bauleitplanung gegeben und besteht regelmäßig auch dann, wenn die zu überplanende Fläche nicht parzelliert wird. Die Rechtsansicht des BVerwG führt im Ergebnis dazu, dass eine Veräußerung von Bauerwartungsland nur noch an Baugesellschaften und ähnliche Interessenten für den Kauf ganzer Baugebiete, nicht aber an Einzelpersonen, die nur an einem einzigen Baugrundstück normaler Größe interessiert sind, möglich wäre. Eine Parzellierung mit anschließendem Verkauf der einzelnen Parzellen wäre konsequenterweise überhaupt erst nach Inkrafttreten des Bebauungsplans möglich; dieses Ergebnis ist wenig überzeugend. Wenn das BVerwG in dem Urteil vom 16. 11. 1984 ferner annimmt, eine Parzellierung von landwirtschaftlichen Grundstücken stehe schon deswegen im Widerspruch zu einer geordneten städtebaulichen Entwicklung, weil Kleinparzellen von weniger als 1 ha Größe nicht mehr landwirtschaftlich genutzt würden, so ist das zwar rein tatsächlich in manchen Fällen sicherlich richtig, aber gleichwohl bauplanungsrechtlich irrelevant. Ebenso wie das Bauplanungsrecht den Landwirt nicht daran hindern kann, einzelne Fläche nicht mehr zu bewirtschaften, auch wenn dadurch das Landschaftsbild gestört wird, kann mit Hilfe des Bauplanungsrechts nicht verhindert werden, dass Teilflächen an Nichtlandwirte veräußert werden, solange diese keine Bebauung dieser Teilfäche bezwecken. Die Erhaltung der Landschaft als solcher, d. h. ohne Sachzusammenhang mit einer Bebauung oder Bauleitplanung, ist allein Sache des Naturschutzrechts, nicht dagegen Aufgabe des Bauplanungsrechts. Ferner kann dem BVerwG nicht darin gefolgt werden, dass eine Parzellierung eines großen Außenbereichsgrundstücks in landschaftlich besonders reizvoller Lage in ca. 1200 m2 große Wochenendgrundstücke die geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt. Abgesehen davon, dass diese Teilung mangels einer Bebauungsabsicht gar keiner Genehmigungspflicht unterliegt, wird auch die geordnete städtebauliche Entwicklung im Sinn des § 20 Abs. 1 Nr. 3 nicht beeinträchtigt. Das BVerwG führt dazu aus: Die Teilung und der Verkauf von Außenbereichsflächen für eine Wochenendnutzung oder eine kleingärtnerische Nutzung widerstreitet in der Regel dem § 35 Abs. 2 u. 3 BBauG. Selbst ohne Bebauung wird die natürliche Landschaft in solchen Fällen kleinteilig, häufig verdrahtet und mit artfremdem Bewuchs genutzt. Diese vom BVerwG angenommenen Merkmale einer Wochenendnutzung sind, wie oben bereits dargelegt, allenfalls naturschutzrechtlich, nicht aber bauplanungsrechtlich relevant; etwas anderes gilt allerdings für die Verdrahtung, sofern damit das Einzäunen eines Wochenendgrundstücks gemeint ist. § 35 Abs. 2 u. 3 setzt eine bauliche Anlage voraus, eine kleinteilige Nutzung ohne Bebauung kann daher, auch wenn sie mit artfremdem Bewuchs verbunden ist, nicht gegen § 35 Abs. 2 u. 3 verstoßen.