Außenbereichsgrundstück

Die Genehmigung der Teilung eines Außenbereichsgrundstücks kann nach § 20 Abs. 1 Nr. 3. Alternative ferner versagt werden, wenn die Teilung der Vorbereitung einer unzulässigen Bebauung dient. Der korrespondierende Genehmigungstatbestand des § 19 Abs. 1 Nr. 3 letzte Alternative wird vom BVerwG als Unterfall der Teilung zum Zweck der Bebauung angesehen. Überträgt man diese Rechtsansicht auf § 20 Abs. 1 Nr. 3, dann folgt daraus, dass die 3. Alternative dieser Vorschrift regelmäßig nur ein Unterfall der zweiten Alternative darstellt. Auffallend ist allerdings, dass bei der 3. Alternative generell von einer unzulässigen Bebauung die Rede ist, während die 2. Alternative zur Versagung der Teilungsgenehmigung einen Verstoß gegen die geordnete städtebauliche Entwicklung verlangt. Hätte der Gesetzgeber auch bei der Genehmigung einer Teilung, die der Vorbereitung einer Bebauung dient, nur zum Schutz einer geordneten städtebaulichen Entwicklung eine Versagung der Teilungsgenehmigung zulassen wollen, dann hätte es sich geradezu aufgedrängt, § 20 Abs. 1 Nr.3 anders zu fassen. Es hätte ausgereicht, hinter das Wort bezweckte in der zweiten Zeile des § 20 Abs. 1 Nr. 3 die Worte oder vorbereitete einzufügen oder aber statt von einer unzulässigen Bebauung in der zweiten Alternative des §.20 Abs. 1 Nr. 3 von einer mit der geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht zu vereinbarenden Bebauung zu sprechen. Aus dem Umstand, dass der Gesetzgeber statt dessen ohne jede Einschränkung auf die Unzulässigkeit der Bebauung abstellt, kann nur der Schluss gezogen werden, dass die Unzulässigkeit der Bebauung sich nicht wie bei § 20 Abs. 1 Nr. 3 erst Alternative nur auf den Verstoß gegen eine geordnete städtebauliche Entwicklung beschränken soll, sondern daneben noch weitere Versagungsgründe bestehen. Andererseits kann auch bei der Auslegung des § 20 Abs. 1 Nr. 3 zweite Alternative der enge Sachzusammenhang zwischen Versagung der Teilungsgenehmigung und Bindungswirkung nach § 21 Abs. 1 nicht unberücksichtigt bleiben; soweit keine Bindungswirkung eintritt, ist auch kein Grund gegeben, die Teilung eines Grundstücks nicht zu gestatten. Es kann somit nicht in allen Fällen, in denen für das beabsichtigte Bauvorhaben eine Baugenehmigung nicht erteilt werden kann, auch die Teilungsgenehmigung versagt werden, etwa wenn die Baugenehmigung nicht wegen § 35 Abs. 3, sondern wegen sonstiger Vorschriften, etwa fehlender Erschließung, des straßenrechtlichen Anbauverbots nach § 9 Abs. 1 FStrG oder bauordnungsrechtlicher Vorschriften abgelehnt werden muss. Vielmehr erscheint eine differenzierte Betrachtungsweise geboten. Nach dem Wortlaut des § 20 Abs. 1 Nr. 3 letzte Alternative besteht keine Notwendigkeit, die Prüfung der Erschließung bei der Erteilung der Genehmigung für die Teilung eines Außenbereichsgrundstücks auszuklammern. Während es nämlich im Innenbereich nach § 20 Abs. 1 Nr. 1 u. 2 nur auf Festsetzung des Bebauungsplans bzw. das Einfügen in die nähere Umgebung ankommt, spricht § 20 Abs. 1 Nr. 3 letzte Alternative generell von einer unzulässigen Bebauung. Gleichwohl hat das BVerwG an seiner bereits zu § 20 Abs. 1 BBauG 1960/76 ergangenen Rechtsprechung festgehalten, dass die fehlende Erschließung auch bei Teilungen im Außenbereich kein Versagungsgrund ist. Soweit das BVerwG dabei auch im Urteil vom 9. 10. 1981 darauf abstellt, dass nur die Beeinträchtigung der geordneten städtebaulichen Entwicklung ein Grund für die Versagung dr Teilungsgenehmigung im Außenbereich sei, bleibt § 20 Abs. 1 Nr. 3 3. Alternative völlig unberücksichtigt. In Betracht kommt allenfalls, die Erschließungsfrage deshalb bei der Erteilung der Teilungsgenehmigung auszuklammern, weil sich die Erschließungsverhältnisse innerhalb der 3jährigen Bindung der Baugenehmigungsbehörde nach § 21 Abs. 1 erheblich verändern können; unter anderem mit dieser Begründung wird eine Berücksichtigung der Erschließung bei Teilungen im Innenbereich abgelehnt. Diese Argumentation lässt sich jedoch nicht auf den Außenbereich übertragen. Während nämlich im Gebiet eines Bebauungsplans in der Regel damit zu rechnen ist, dass demnächst die Erschließungsanlagen gebaut und damit die Möglichkeit der Bebauung eröffnet wird, lässt sich gleiches für den Außenbereich nicht feststellen. Wenn ein Außenbereichsgrundstück für eine Bebauung nicht hinreichend erschlossen ist, dann wird sich daran i. d. R. in den nächsten Jahren nichs ändern. Es besteht daher kein Hinderungsgrund, die Erteilung der Teilungsgenehmigung im Außenbereich auch wegen mangelnder Erschließung zu versagen. Dies liegt auch durchaus im Interesse der Vertragsparteien eines Teilungskaufs über ein Außenbereichsgrundstück, denn diese erfahren so möglichst frühzeitig, ob sich die vom Käufer beabsichtigte Bebauung verwirklichen lässt. Je früher hierüber Klarheit besteht, um so leichter ist eine eventuell erforderliche Rückabwicklung des Kaufvertrags durchzuführen. Für die Berücksichtigung der Vorschriften des Bauordnungsrechts, die dem Bauvorhaben entgegenstehen, gelten die obige Ausführungen zur Teilung eines Innenbereichsgrundstücks entsprechend. Auch wenn die beabsichtigte Bebauung gegen bauordnungsrechtliche Bestimmungen verstößt, kann eine Teilungsgenehmigung in der Regel nicht versagt werden; eine Ausnahme ist auch insoweit für den Fall zu machen, dass der bauordnungsrechtliche Hinderungsgrund auf Dauer die beabsichtigte Bebauung schlechterdings nicht zulässt. Ebenso rechtfertigt das Anbauverbot nach § 9 Abs.! FStrG und die entsprechenden Bestimmungen der LandesstraßenG keine Versagung der Teilungsgenehmigung. Dies ergibt sich allerdings nach der Neufassung der Versagungsgründe für Grundstücksteilungen im Außenbereich durch die BBauG-Novelle 1979 nicht mehr daran, dass der Gesetzeswortlaut nur auf die geordnete städtebauliche Entwicklung abstellt, weil der Wortlaut des § 20 Abs. 1 Nr. 3 dritte Alternative es durchaus erlauben würde, auch das straßenrechtliche Anbauverbot in die Prüfung der Genehmigungsfähigkeit einer Grundstücksteilung im Außenbereich einzubeziehen; eine Bebauung ist auch dann unzulässig, wenn ihr § 9 Abs. 1 FStrG entgegensteht. Das straßenrechtliche Anbauverbot kann vielmehr deshalb nicht zur Versagung der Teilungsgenehmigung führen, weil im Falle der Erteilung der Teilungsgenehmigung insoweit keine Bindungswirkung nach § 21 Abs. 1 eintritt. Denn die für die Erteilung einer Ausnahme nach § 9 Abs. 8 FStrG zuständige oberste Landesstraßenbaubehörde ist im Verfahren zur Erteilung einer Teilungsgenehmigung gemäß § 19 Abs. 3 nicht beteiligt, so dass schon aus diesem Grund keine Bindung der Straßenbaubehörde eintreten kann. Da zwischen den Versagungsmöglichkeiten nach § 20 Abs. 1 und der Bindungswirkung nach § 21 Abs. 1 nach der Rechtsprechung des BVerwG ein unmittelbarer wechselseitiger Sachzusammenhang in dem Sinne besteht, dass die Versagungsmöglichkeit nur soweit geht, wie im Fall der Erteilung der Teilungsgenehmigung eine Bindungswirkung eintritt, kann also wegen des Anbauverbots nach § 9 Abs. 1 FStrG eine Teilungsgenehmigung nicht abgelehnt werden. Ob aus Gründen des Naturschutzes, des Denkmalschutzes, des Wasserrechts oder sonstiger spezialgesetzlicher Vorschriften die Genehmigung einer Grundstücksteilung im Außenbereich abgelehnt werden kann, hängt davon ab, ob die für die Einhaltung dieser Vorschriften jeweils zuständige Behörde im Verfahren zur Erteilung der Teilungsgenehmigung beteiligt ist oder nicht; es gelten insoweit dieselben Grundsätze wie bei dem oben behandelten Anbauverbot nach § 9 FStrG. Die Teilungsgenehmigung kann nach § 20 Abs. 1 Nr. 3 zweite Alternative ferner versagt werden, wenn die Teilung der Vorbereitung einer unzulässigen kleingärtnerischen Dauernutzung dient. Diese Regelung bezieht sich offensichtlich auf den Genehmigungstatbestand des § 19 Abs. 1 Nr. 3 vierte Alternative. Dieser Versagungsgrund stellt insofern einen Sonderfall dar, als er nicht mit einer Bindungswirkung nach § 21 Abs. I bei der Erteilung der Teilungsgenehmigung korrespondiert. Da eine kleingärtnerische Dauernutzung nicht einer Baugenehmigung bedarf, scheidet eine Bindung der Baugenehmigungsbehörde zwangsläufig aus. Daraus kann aber nicht der Schluss gezogen werden, dass dieser Versagungstatbestand sinnlos oder sogar verfassungsrechtlich bedenklich sei. Vielmehr muss in diesem Fall ausnahmsweise die Verknüpfung zwischen Genehmigungspflicht, Versagungsgrund und Bindungswirkung gelöst werden, da man dem Gesetzgeber nicht unterstellen kann, dass er eine völlig sinnlose Genehmigungspflicht für die Grundstücksteilung im Außenbereich zum Zweck der Anlage von Dauerkleingärten schaffen wollte. Die Teilungsgenehmigung für eine solche Teilung kann deshalb auch aus anderen als städtebaulichen Gründen versagt werden; in Betracht kommen insoweit insbesondere Gründe des Landschafts- und Naturschutzes sowie des Kleingartenrechts.