Bau Beteiligten

1. Hat der Veräußerer von Wohnungseigentum die ihm gegenüber einem am Bau Beteiligten zustehenden Gewährleistungsansprüche an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgetreten, so können die einzelnen Wohnungseigentümer auch von dem Drittbeteiligten die Beseitigung der am gemeinschaftlichen Eigentum aufgetretenen Mängel oder - zumindest durch Zahlung an alle - einen zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kostenvorschuss bzw. Kostenerstattung verlangen, ohne dass es hierzu eines sie ermächtigenden Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf.
2. Jeder Wohnungseigentümer ist auch ohne besondere Ermächtigung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer befugt, zur Feststellung am gemeinschaftlichen Eigentum aufgetretener Mängel ein Beweissicherungsverfahren zu beantragen.
Zum Sachverhalt: 1967 übertrug die Baufinanz-GmbH & Co KG (Künftig: Baufinanz) der beklagten Wohnungsbaugesellschaft die schlüsselfertige Herstellung von 69 Wohnungen mit etwa 20 Läden sowie einer Tiefgarage. Die Beklagte brauchte die Arbeiten nicht selbst auszuführen. Sie war berechtigt, die erforderlichen Aufträge im Namen und für Rechnung der Baufinanz zu erteilen. Ihre Verantwortlichkeit für die Mängelfreiheit des ganzen Bauvorhabens sollte dadurch aber nicht eingeschränkt sein. Für die Gewährleistung sollten grundsätzlich die Fristen des BGB gelten. Das Bauvorhaben wurde blockweise fertiggestellt und übergeben. Die Baufinanz teilte das Objekt in 80 Miteigentumsanteile auf, mit entsprechendem Sondereigentum an Wohnungen und Läden, und veräußerte im Laufe der Zeit nahezu sämtliche Anteile. Erwerber waren vor allem die KL bzw. deren Rechtsvorgänger. Die Kläger bilden die Mehrheit der Eigentümergemeinschaft. 1968 bis 1971 kam es zwischen der Baufinanz, den Eigentümern und der Beklagte zu einem umfangreichen Schriftwechsel über Fragen der Abnahme und der Gewährleistung. Am 24. 11. 1971 fasste die Versammlung der Eigentümer mehrheitlich den Beschluss, notfalls zur Durchsetzung der Gewährleistungsansprüche Klage zu erheben. Der Beirat wurde ermächtigt, für alle Wohnungseigentümer einen Anwalt zur Durchsetzung der Gewährleistungsansprüche zu beauftragen.
Im Zuge weiterer Verhandlungen schrieb die Baufinanz im Dezember 1972 an den Beiratsvorsitzenden: Aus gegebener Veranlassung bestätigen wir Ihnen nochmals nachstehend, dass wir sämtliche Gewährleistungsansprüche aus dem Bauvorhaben an die Eigentümergemeinschaft abtreten. 1973 haben 58 Wohnungseigentümer, im Wesentlichen die Kläger dieses Rechtsstreits, gegenüber der Beklagte ein Beweissicherungsverfahren beantragt. In diesem Verfahren ist ein Gutachten erstattet worden. Mit ihrer Klage haben die Kläger zunächst Beseitigung der von ihnen gerügten, insbesondere der von dem Sachverständigen ermittelten Schäden sowie die Feststellung verlangt, dass die Beklagte zum Schadensersatz verpflichtet sei. Später haben sie einen Reparaturkostenvorschuss von 250000 DM gefordert und die Feststellung begehrt, dass die Beklagte darüber hinaus verpflichtet sei, den Kläger allen Schaden zu ersetzen, der dadurch entstanden sei oder noch entstehen werde, dass die von der Beklagte erstellte Gesamtwohnungsanlage die von ihnen gerügten und im Beweissicherungsverfahren aufgezeigten Mängel besitze. Hilfsweise haben sie weitere Anträge gestellt. Sie haben vor allem Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum behauptet und die Auffassung vertreten, dass sie zur Klage befugt seien. Die Beklagte hat die Klagebefugnis geleugnet und sich im Übrigen vor allem auf Verjährung berufen. Die Kläger haben einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 31. 3. 1976 vorgelegt, in dem die Zustimmung der Gemeinschaft zu dem Vorgehen der Klägergegenüber der Beklagte wiederholt wurde. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.
Das Oberlandesgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Der Senat hat die Revision nur insoweit angenommen, als sie sich gegen die Abweisung des Zahlungsanspruchs richtet. Bezüglich des Feststellungsantrages hat der Senat die Annahme der Revision abgelehnt. Die Kläger haben ihren Revisionsantrag dem angepasst. Insoweit führt die Revision zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen: Das Berufungsgericht hält die Klageforderung für verjährt. Die Baufinanz habe die einzelnen Wohnblöcke seit August 1968 gesondert abgenommen, das gesamte Bauvorhaben spätestens im August 1971. Die im Bauvertrag für die Gewährleistung vereinbarte Verjährungsfrist von fünf Jahren sei weder verlängert noch durch Anerkenntnis der Beklagte unterbrochen worden. Auch das Beweissicherungsverfahren und die Klageerhebung hätten eine Unterbrechung nicht bewirkt, weil die Kläger erst seit dem 22. 10. 1976 - und damit verspätet- zur Geltendmachung der eingeklagten Ansprüche im Prozess berechtigt seien: Erst mit ihrem Schriftsatz von diesem Tage hätten sie nämlich den sie zur Prozessführung ermächtigenden Beschluss der Eigentümerversammlung vom März 1976 vorgelegt. Dagegen wendet sich die Revision mit Erfolg.
1. Die Ausführungen des Berufungsgerichts zur Abnahme des Bauvorhabens sowie zu Beginn, Verlängerung, Unterbrechung durch Anerkenntnis und Hemmung der Verjährung enthalten allerdings keinen Rechtsfehler. Sie werden von der Revision auch nicht angegriffen.
2. Unrichtig ist jedoch, dass auch das 1973 durchgeführte Beweissicherungsverfahren die Verjährung nicht unterbrochen habe. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts war dazu ein Ermächtigungsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung nicht erforderlich. Jeder einzelne Wohnungseigentümer war vielmehr ohne weiteres berechtigt, die Einleitung dieses Verfahrens zu beantragen. Es genügte, dass die aus, dem Bauvertrage sich ergebenden und das gemeinschaftliche Eigentum betreffenden Gewährleistungsansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustanden. Das aber war nach den Feststellungen des Berufungsgerichts der Fall.
a) Zutreffend nimmt es an, dass die Baufinanz ihre gegen die Beklagte gerichteten Gewährleistungsansprüche nicht schon in den Kaufverträgen an die jeweiligen Erwerber abgetreten hatte. In § 8 dieser Verträge heißt es u. a.: Die Parteien sind darüber einig, dass dem Erwerber Gewährleistungsansprüche gegenüber der Verkäuferin nur insoweit zustehen, wie sie dieser gegenüber den Architekten und den Handwerkern zustehen. Die Verkäuferin tritt hiermit ihre Gewährleistungsansprüche gegenüber Architekten und Handwerkern an den Erwerber ab, der diese Abtretung annimmt und hiermit die Verkäuferin von jeglichen Gewährleistungsansprüchen freistellt. Das Berufungsgericht legt diese Vertragsbestimmung dahin aus, dass Handwerker i. S. des § 8 nur die Unternehmer seien, die eigene Bauleistungen erbracht hätten. Zu diesem Personenkreis gehöre die Beklagte nicht. Die Beteiligten hätten schon vor Abschluss der Kaufverträge in den Übergabeprotokollen deutlich zwischen der Beklagte als Generalunternehmerin und den Ausführungsfirmen als Handwerkern unterschieden. Die Erwerber seien dabei darauf hingewiesen worden, dass Gewährleistungsansprüche gegenüber den Ausführungsfirmen bestünden, und dazu sei ihnen eine Handwerkerliste übergeben worden, in der die Beklagte nicht aufgeführt sei. Da die Beklagte die einzelnen Unternehmer im Namen und für Rechnung der Baufinanz beauftragt haben, sei die Beschränkung der Abtretung möglich und - wegen der Heranziehung der in erster Linie Verantwortlichen - auch zweckmäßig gewesen. Diese vom Senat uneingeschränkt nachprüfbare Auslegung der formularmäßig getroffenen Vereinbarung ist richtig. Die Revision muss sie hinnehmen.
b) Rechtsfehlerfrei gelangt das Berufungsgericht daher zu dem Ergebnis, dass die Baufinanz die ihr gegenüber der Beklagte verbliebenen Ansprüche erst mit Schreiben vom 6. 12. 1972, und zwar an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, abgetreten hat. Diese Abtretung war wirksam. Dabei braucht hier nicht entschieden zu werden, ob die einzelnen Wohnungseigentümer aufgrund der Abtretung eines zunächst dem Bauträger allein zustehenden Anspruchs Gesamtgläubiger (§ 428 BGB) oder Mit- gläubiger (§ 432 BGB) werden. Der BGH hat zwar in BGHZ 64, 67 = NJW 1975, 969 = LM § 428 BGB Nr. 11 = MDR 1975, 571 = BB 1975, 1084 ausgesprochen, dass Gesamtgläubigerschaft an einer bereits bestehenden Forderung ohne Mitwirkung des Schuldners vertraglich nicht begründet werden könne, weil sich eine derartige Vereinbarung sonst als Vertrag zu Lasten eines Dritten auswirken würde. Selbst wenn die Wohnungseigentümer als Gesamtgläubiger behandelt werden müssten oder wenn auch die Entstehung einer Mitgläubigerschaft zu einer dem Schuldner grundsätzlich ebenso wenig zumutbaren Beeinträchtigung seiner Rechte führen sollte, so wäre doch die Interessenlage des dort gegebenen Falles mit der des hier vorliegenden Sicht zu vergleichen. Jeder Unternehmer, der den Auftrag eines Bauträgers erstrebt, weiß nämlich und rechnet damit, dass in aller Regel der Auftraggeber seine etwaigen Ansprüche auf Nachbesserung und Schadensersatz an die Erwerber abtritt, um sich eine möglichst weitgehende Beschränkung seiner eigenen Haftung zu verschaffen. Dass es hier ausnahmsweise anders gewesen wäre, ist nicht ersichtlich. Schon in der vorbehaltlosen Abgabe des Angebots der Beklagte lag daher zugleich ihre stillschweigend erklärte Zustimmung zur Abtretung (vgl. auch Reithmann-Brych-Manhart, Kauf vom Bauträger, 3. Aufl., Rdnr. 99).
c) Inwieweit der einzelne Wohnungseigentümer als Gesamt- oder Mitgläubiger berechtigt ist, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffenden Ansprüche durchzusetzen, ergibt sich freilich nicht allein aus § 428 oder § 432 BGB, sondern auch aus den Besonderheiten des Wohnungseigentums.
aa) So greift, wie der Senat erst kürzlich entschieden hat (BGHZ 74, 258 = NJW 1979, 2207 = LM WohnungseigentumsG Nr. 4), die Ausübung der gegenüber dem Bauträger nach den §§ 634, 635 gegebenen Gewährleistungsrechte, soweit sie auf Minderung oder Schadensersatz gerichtet sind, in einem Maße in die den Wohnungseigentümern gemäß § 21 I, V Nr. 2 WEG gemeinsam obliegenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ein, dass - vor allem zum Schutze des Schuldners - nur eine gemeinschaftliche Verfolgung dieser Rechte zulässig ist.
bb) Anders ist dagegen die Rechtslage, soweit es um Nachbesserung des gemeinschaftlichen Eigentums geht. Sie kann jeder einzelne Wohnungseigentümer fordern. Die Belange der Wohnungseigentümergemeinschaft werden hierdurch regelmäßig nicht beeinträchtigt. Nach der Rechtsprechung des BGH ist der einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem Veräußerer zur selbständigen (auch gerichtlichen) Verfolgung der aus dem Vertragsverhältnis mit dem Veräußerer herrührenden, auf Beseitigung der Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum gerichteten Ansprüche befugt. Er kann von ihm nicht nur Nachbesserung, sondern - unter den Voraussetzungen des § 633 III BGB - auch Ersatz seiner Aufwendungen sowie einen Vorschuss auf die voraussichtliche Mängelbeseitigungskosten verlangen. Seine Sachbefugnis wird grundsätzlich nicht davon berührt, dass sich der Nachbesserungsanspruch auf die Instandsetzung gemeinschaftlichen Eigentums bezieht, die nach § 32 I, V Nr. 2 WEG zu der der Gesamtheit der Wohnungseigentümer obliegenden Verwaltung gehört (vgl. BGHZ 74, 258 mit Nachw. = NJW 1979, 2207 = LM WohnungseigentumsG Nr. 4). Etwaige aus der Verwaltungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft sich ergebenden nur für das Innenverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern (Senat, BGHZ 68, 372 [377 m. w. Nachw.] = NJW 1977, 1336).
cc) Ähnlich ist es, wenn ein einzelner Wohnungseigentümer Nachbesserungsansprüche, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, nach deren Abtretung an die Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem Schuldner geltend macht. Auch er ist allenfalls im Innenverhältnis, nicht aber gegenüber dem Schuldner an der Durchsetzung des Nachbesserungsanspruchs sowie der diesen Anspruch ergänzenden Vorschuss- und Erstattungsansprüche gehindert. Ist er Gesamtgläubiger, so kann er Leistung an sich, ist er Mitgläubiger, so kann er mit der Nachbesserung - der Sache nach - Leistung an alle verlangen.
dd) Waren aber die einzelnen Wohnungseigentümer ohne einen sie hierzu besonders ermächtigenden Beschluss der Gemeinschaft befugt, von der Beklagte Nachbesserung zu verlangen, so waren sie auch berechtigt, im Februar 1973 das diesen Anspruch vorbereitende Beweissicherungsverfahren einzuleiten. Sie haben damit die Verjährung rechtzeitig unterbrochen (§§ 639 I, 477 II BGB). Es kommt daher nicht mehr darauf an, ob auch die spätere Klageerhebung hierzu noch ausgereicht.
Ebenso wenig braucht entschieden zu werden, ob die Kläger ohne den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vor dem 31. 3. hätte.
1976 Zahlung an sich hätte fordern dürfen, oder Zahlung an die Eigentümergemeinschaft hätten verlangen müssen. Ihr in erster Linie gestellter Antrag, mit dem sie Zahlung an sich begehren, ist jedenfalls inzwischen durch den genannten Beschluss gedeckt.
4. Das angefochtene Urteil ist deshalb in dem Umfang aufzuheben, in dem der Senat die Revision angenommen hat. Die Sache ist insoweit an das Berufungsgericht zurückzuweisen. Dieses muss nunmehr prüfen, ob und inwieweit der nicht verjährte Zahlungsanspruch besteht.