Baubeschreibung

Wird in einen notariellen Grundstückskaufvertrag als Teil dieses Vertrags die Verpflichtung des Verkäufers zur Errichtung eines Hauses aufgenommen, so ist dem Erfordernis notarieller Beurkundung nicht genügt, wenn in dem Vertrag auf eine diesem nicht beigefügte Baubeschreibung Bezug genommen wird (Abweichung von BGHZ 63, 359 = LM vorstehend Nr. 67).
Anmerkung: 1. Die Formvorschrift des § 313 BGB wirft immer wieder die Frage auf, ob und in welchem Umfang dem Beurkundungszwang bei Grundstücksveräußerungsverträgen Genüge getan ist, wenn ein Teil der Vertragspflichten (näher) in Urkunden geregelt ist, die der notariellen Urkunde nicht beigefügt sind. Die Rechtsprechung hat zwischen den beiden Orientierungsmarken der Rechtssicherheit und der Billigkeit nicht immer einen geraden Kurs gehalten und steuert, was den V. Zivilsenat betrifft, derzeit wieder mehr in Richtung Rechtsklarheit und Rechtssicherheit.
2. Im vorliegenden Fall hatte die Kläger dem Beklagten mit notariell beurkundetem Vertrag ein Grundstück verkauft und sich in dem Vertrage verpflichtet, auf dem Grundstück ein Gartenhofhaus zu errichten, das im Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Rohbau stand. Die Zahl der Wohn- und Nebenräume sowie die Gesamtwohnfläche war in der Vertragsurkunde angegeben. Im Übrigen hieß es darin - nach Hinweis auf die erteilte Baugenehmigung -, Baupläne und Baubeschreibung seien dem Käufer als Inhalt dieses Vertrages bekannt. Die Kläger hat das Grundstück dem Beklagten nicht aufgelassen. Sie vertrat den Standpunkt, der Vertrag sei formnichtig, und verlangte Herausgabe (Zug um Zug gegen Rückzahlung des bezahlten Teilkaufpreises). Die Klage hatte in allen Instanzen Erfolg.
3. Der V. Zivilsenat knüpfte an den in gefestigter Rechtsprechung entwickelten Satz an, dass dem Beurkundungserfordernis - hier nach § 313 BGB a. F. - nicht nur die Verpflichtung des Veräußerers zur Grundstücksübereignung, sondern alle Vereinbarungen unterliegen, aus denen sich nach dem Willen der Vertragspartner das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt, wobei es keine Rolle spielt, inwieweit die einzelnen Ansprüche aus dem Vertrag nach Kauf- oder Werkvertragsrecht zu beurteilen sind. Der Senat folgerte hieraus, dass auch die Baubeschreibung, da die Parteien sie zum Vertragsinhalt gemacht hatten, nach Maßgabe der §§ 9, 13 BeurkG hätte beurkundet werden müssen.
Das Hauptproblem lag darin, ob es für die Beurkundung ausreichte, dass die Vertragspflichten des Verkäufers wenigstens in Umrissen festgelegt waren und - bejahendenfalls - ob sie im Wege der Auslegung durch Heranziehung der Baubeschreibung (und der Baupläne) hätten konkretisiert werden können. In dieser Hinsicht hatte der Senat in BGHZ 63, 359 [362f.] = LM vorstehend Nr. 67 Konzessionen gemacht, die im Schrifttum auf Kritik gestoßen waren. Im vorliegenden Falle rückte der Senat den Sinn und Zweck des Beurkundungsgebots, namentlich die Warn- und Beweisfunktion, in den Vordergrund. Dadurch, dass in der notariellen Urkunde Zahl und Art der Räume des zu errichtenden Hauses sowie die Gesamtwohnfläche angegeben waren, war nach Ansicht des Senats nicht gewährleistet, dass der Inhalt des Vertrages anhand der notariellen Urkunde hinreichend klargestellt und einwandfrei bewiesen werden könne und damit späteren Rechtsstreitigkeiten über den Vertragsinhalt vorgebeugt würde.
Da hiernach der Vertrag gemäß §§ 125, 139 BGB im ganzen nichtig war, ließ der Senat offen, ob die Verweisung auf Baupläne ebenfalls dem Beurkundungserfordernis widerspricht und ob auch die hinreichende Bestimmtheit des notariellen Vertrages durchgreifenden Bedenken unterläge.
4. Das besprochene Urteil ist im Zusammenhang mit einer wenige Monate zuvor ergangenen Entscheidung des V. Zivilsenats vom 10. 6. 1977 (V ZR 99/75, MW 1977, 2072) zu sehen, auf die es auch mehrfach Bezug nimmt. Schon darin hatte der Senat Bedenken gegen BGHZ 63, 359 = LM vorstehend Nr. 67 anklingen lassen, war ihnen aber nicht nachgegangen, weil in jenem Falle die notarielle Urkunde die Verpflichtung zur Errichtung eines Hauses - außer durch Verweisung auf gemeinschaftlich festgelegte Pläne und getroffene Vereinbarungen - überhaupt nicht näher bestimmt hatte, so dass der rechtsgeschäftliche Wille der Parteien in der formgerechten Urkunde keinen - selbst keinen auch nur unvollkommenen - Ausdruck gefunden hatte und die Heranziehung des Inhalts der Vereinbarungen daher schon nach allgemeinen Auslegungsgrundsätzen außer Betracht bleiben musste. Hervorzuheben ist jedoch, dass der Senat sich in dem erwähnten Urteil vom 10. 6. 1977 bereits von einer anderen vom 13. 10. 1967 (V ZR 83/66, LM vorstehend Nr. 30). Darin hatte er noch den Standpunkt vertreten, auch bei unvollständiger Bezeichnung der zeitlichen Begrenzung und der Gegenleistung für ein in notarieller Urkunde eingeräumtes Ankaufsrecht könne die gesetzliche Form bezüglich der wirklich gemeinten, in einer privatschriftlichen Vereinbarung enthaltenen Begrenzung und Gegenleistung durch den Hinweis erfüllt sein, die notarielle Urkunde geschehe in Vollzug jener Vereinbarung.
5. Sowohl das besprochene Urteil vom 23. 9. 1977 als auch das vorerwähnte vom 10. 6. 1977 lassen die Tendenz des V. Zivilsenats erkennen, dem Gedanken der Formstrenge wieder verstärkt Rechnung zu tragen. Es ist zu hoffen, dass damit auf längere Sicht auch in die Praxis der Notare mehr Sicherheit einkehren wird.
Schwierigkeiten für eine Übergangszeit - insbesondere hinsichtlich bereits in der Vergangenheit beurkundeter Verträge- dürften nicht unüberwindlich sein. Immerhin stellt sich die Frage, ob Heilung durch Auflassung und Eintragung (§ 313 Satz 2 BGB) auch in jenen Fällen eintreten konnte, bei denen die Auflassung entweder in derselben (unvollständigen) notariellen Urkunde oder zwar erst später durch einen Bevollmächtigten (Bürovorsteher o. ä.) aber aufgrund einer in der unvollständigen Urkunde enthaltenen Auflassungsvollmacht erklärt worden ist. M. E. wird man hier erwägen können, ob nicht in der Regel anzunehmen ist, dass die Parteien bei Kenntnis der Nichtigkeit jedenfalls die Heilungsmöglichkeit nach § 313 Satz 2 BGB hätten retten wollen und daher die Auflassung oder die Auflassungsvollmacht auch ohne den nichtigen Teil erklärt hätten. Im übrigen könnte, soweit die Nichtigkeitsfolgen mit Treu und Glauben unvereinbar wären, mit dem Einwand der Arglist geholfen werden.