Bauerwartungsland

Beim Kauf von Bauerwartungsland trägt in der Regel der Käufer das Risiko künftiger Bebaubarkeit des Grundstücks. Haben die Vertragsparteien allerdings irrtümlich geglaubt, jenes Risiko lückenlos zu Lasten des Verkäufers geregelt zu haben, so kann es geboten sein, die Vertragslücke im Wege ergänzender Vertragsauslegung zu Lasten des Verkäufers zu schließen.
Anmerkung: Die Problematik von Störungen der Geschäftsgrundlage ist ein Dauerbrenner der Rechtsdogmatik und hält die gerichtliche Praxis in Atem. Die Rechtsprechung arbeitet - jedenfalls formal - im allgemeinen mit der Formel, nach der die Geschäftsgrundlage definiert ist als die beim Geschäftsabschluss zutage tretende und vom etwaigen Gegner in ihrer Bedeutsamkeit erkannte und nicht beanstandete Vorstellung eines Beteiligten oder die gemeinsame Vorstellung der mehreren Beteiligten vom Sein oder vom Eintritt gewisser Umstände, auf deren Grundlage sich der Geschäftswille aufbaut. Diese Formel ist im entscheidenden Punkt zu weit gefasst und einer exakten Subsumation wohl nicht zugänglich. Dies hat den praktischen Vorteil der Elastizität und ermöglicht die Erzielung sachgerechter Ergebnisse. Ihr Nachteil für die Gerichtspraxis besteht darin, dass sie dem Tatrichter einen revisionsrechtlich nur schwer überprüfbaren Beurteilungsspielraum belässt und es dem RevGer. daher erschwert, divergierende Entscheidungen der Instanzgerichte auf einen einheitlichen Nenner zurückzuführen. Da indessen trotz Bibliotheken füllender Bemühungen des Schrifttums eine bessere Großformel nicht in Sicht ist, bietet sich zur dogmatischen Ausformung das bewährte Verfahren der Herausarbeitung von Fallgruppen und gegebenenfalls -unter- Gruppen an.
Das hier besprochene Urteil betrifft die spezielle Problematik, wer beim Kauf von Bauerwartungsland das Risiko der späteren Bebaubarkeit zu tragen hat. Dieser Problemkreis hat in der forensischen Praxis seit dem Einbruch der Baukonjunktur und der Wandlung des Umweltbewusstseins bei der regionalen Raumplanung gesteigerte Bedeutung gewonnen; denn in der vorangegangenen Zeit überhitzter Baukonjunktur hatten Bauträgerunternehmen häufig in optimistischer Einschätzung der Entwicklung Bauerwartungsland auf Vorrat gekauft und wurden dann in ihren - nicht selten von der Verkäuferseite geteilten - Erwartungen enttäuscht. Die Oberlandesgerichte hatten bei der Beurteilung der individualvertraglichen Regelungen für das Risiko künftiger Bebaubarkeit oft unterschiedliche Akzente gesetzt und miteinander unverträgliche Entscheidungen gefällt. Das Senatsurteil vom 1. 6. 1979 versucht deshalb, einen präziseren Beurteilungsmaßstab herauszuarbeiten.
Im vorliegenden Fall hatte im Jahre 1971 eine Wohnungsbaugenossenschaft ein etwa 2 ha großes Grundstück in der Nähe einer Großstadt zum Preise von ca. 3 Mio. DM gekauft. Das Grundstück lag im Bereich eines Flächennutzungsplans, der es als landwirtschaftliche Nutzfläche auswies, und wurde auch im Kaufvertrag als Ackerland bezeichnet. Die Haftung des Verkäufers für die Tauglichkeit des Kaufobjektes für die Zwecke des Käufers war vertraglich ausgeschlossen. Da jedoch als Grundlage eines neuen Flächennutzungsplans ein Strukturplan erstellt worden war, der das Kaufgrundstück als Bauland vorsah, hatte die Käuferin statt des für Ackerland üblichen Preises von seinerzeit 5 bis 10 DM je qm einen Preis innerhalb der Spanne für Bauerwartungsland gezahlt. Nachdem die Gemeinde wider Erwarten schließlich einen - inzwischen rechtskräftig gewordenen - Flächennutzungsplan erstellt hatte, der das Grundstück als Grünland auswies, verlangte die Käuferin den Kaufpreis zurück, da die jährliche Zinsbelastung für die Finanzierung ihre wirtschaftliche Existenz bedrohe. Das Berufsgericht hatte - im Gegensatz zum Landgericht - den Klageantrag dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt, da die Erwartung, das gekaufte Grundstück dürfe in absehbarer Zeit bebaut werden, Geschäftsgrundlage des Kaufvertrages gewesen sei: Die Kläger habe Bauerwartungsland kaufen wollen, der Verkäufer habe dies erkannt und diese Vorstellung sei gemeinsame Grundlage des Geschäftswillens geworden; dem Vertragsinhalt sei nicht zu entnehmen, dass die Kläger das Risiko der späteren Bebaubarkeit habe übernehmen wollen.
Der V. Zivilsenat hob. das Berufungsurteil auf, weil das Berufsgericht die Darlegungs- und Beweislast verkannt habe: Nach der gesetzlichen Interessenbewertung beim Kaufvertrag trage in der Regel der Käufer das Risiko, ob er den - sachmangelfrei gelieferten - Kaufgegenstand wie beabsichtigt verwenden könne. Beim Kauf von Bauerwartungsland komme hinzu, dass ein solches Geschäft typischerweise ein Element der Unsicherheit einschließe, weil in aller Regel gerade nicht feststehe, ob und gegebenenfalls wann das Grundstück bebaubar werde. Seien - wie normalerweise in einem solchen Falle - Störungen der Geschäftsgrundlage voraussehbar, so sei es grundsätzlich Sache des betroffenen Vertragspartners, sich gegen die daraus drohenden Nachteile zu sichern; für eine Berücksichtigung der Geschäftsgrundlage sei bei einem solchen risikobehafteten Geschäft kein Raum. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus der - vom Berufsgericht angestellten - Billigkeitserwägung, dass der Verkäufer einen so hohen Kaufpreis nur habe erzielen können, weil man davon ausgegangen sei, die Bebaubarkeit stehe in Aussicht. Der V. Zivilsenat betont demgegenüber, dass der Preis für Bauerwartungsland normalerweise unter dem für Bauland liege und der Käufer keinen Anspruch auf bebaubares Land, sondern auf Land erwerbe, bezüglich dessen nur eine - je nach Sachlage mehr oder minder große - Chance künftiger Bebaubarkeit bestehe; es sei Sache des Käufers sich gegen das verbleibende Verwendungsrisiko zu schützen, sei es durch einen dem Risiko entsprechenden Preisabschlag, sei es durch eine Vertragsgestaltung, die für den Fall der Risikoverwirklichung die Rückabwicklung des Vertrages ermögliche.
Eine - allerdings fallentscheidende - Einschränkung macht der Senat für den Fall, dass die Parteien das Risiko der Bebaubarkeit dem Verkäufer überbürden wollten und irrtümlich glaubten, insoweit eine lückenlose vertragliche Regelung getroffen zu haben; maßgebend sei dann die dem konkreten Vertrag in seiner individuellen Ausgestaltung immanente Risikoverteilung. Der BGH verwies die Sache an das Berufsgericht zurück, um diesem Gelegenheit zur Prüfung zu geben, ob hier dem Vertrage im Wege der Auslegung zu entnehmen sei, dass das Risiko der künftigen Bebaubarkeit des Grundstücks ausnahmsweise beim Verkäufer liege.
Das besprochene Senatsurteil verengt den Anwendungsbereich der Lehre von der Geschäftsgrundlage zugunsten der Aufteilung der vertraglichen Risikosphären durch ergänzende Vertragsauslegung. Es knüpft an die gesetzliche Risikoverteilung bei den verschiedenen Vertragstypen an und stellt sie unter den Vorbehalt einer spezielleren individualvertraglichen Regelung. Aufgrund der hiernach vorgezeichneten Verteilung der Darlegungs- und Beweislast und der einschlägigen materiellen Beurteilungsmerkmale dürfte für die Fallgruppe des Kaufs von Bauerwartungsland der Weg geebnet sein zu einer besseren inhaltlichen Abstimmung der instanzgerichtlichen Urteile.