Baugebiete

In der Regel wird die Art der baulichen Nutzung durch Festsetzung eines der in § 1 Abs. 2 BauNVO 1977 bezeichneten Baugebiete bestimmt. Die Festsetzung von Bauflächen i. S. von § I Abs. 1 BauNVO 1977 ist im Bebauungsplan nicht möglich; Bauflächen können nur im Flächennutzungsplan dargestellt werden. Der Begriff des Baugebiets wird in § 5 Abs. 2 Nr. 1 definiert. Ein Baugebiet ist hiernach eine für die Bebauung vorgesehene Fläche, für die eine besondere Art der baulichen Nutzung bestimmt ist festgelegt, welche Baugebiete festgesetzt werden können. Diese Aufzählung ist abschließend. Andere Baugebiete Bei den typisierten Baugebieten wird vom Verordnungsgeber die allgemeine Zweckbestimmung festgelegt. Ferner wird die im Regelfall zulässige bauliche Nutzung bestimmt. Außerdem wird geregelt, welche Arten von Nutzungen nur ausnahmsweise zugelassen werden können. Für besondere Wohngebiete und für Kerngebiete werden weitergehende Differenzierungen ermöglicht.
In der BauNVO 1977 sind folgende Baugebiete in typisierter Form geregelt:
- Kleinsiedlungsgebiete,
- reine Wohngebiete, allgemeine Wohngebiete,
- besondere Wohngebiete, Dorfgebiete, Mischgebiete,
- Kerngebiete, Gewerbegebiete,
- Industriegebiete.
Neben diesen typisierten Baugebieten lässt die BauNVO 1977 folgende Sondergebietsarten zu:
Sondergebiete, die der Erholung dienen; als solche kommen insbesondere in Betracht: Wochenendhausgebiete, Ferienhausgebiete und Campingplatzgebiete;
- sonstige Sondergebiete; als solche kommen insbesondere in Betracht: Kurgebiete, Ladengebiete, Gebiete für Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe, Gebiete für Messen, Ausstellungen und Kongresse, Hochschulgebiete, Klinikgebiete, Hafengebiete.
Bei den Sondergebieten müssen von der Gemeinde für jedes Gebiet sowohl die allgemeine Zweckbestimmung als auch der Katalog der zulässigen oder nur ausnahmsweise zulässigen baulichen und sonstigen Anlagen festgelegt werden; lediglich bei Wochenendhausgebieten, Ferienhausgebieten und Campingplatzgebieten wird der Zweck vom Verordnungsgeber bestimmt. Die Festsetzung der Zweckbestimmung hat für Sondergebiete dieselbe Funktion, die für die typisierten Baugebiete nach §§2 bis 9 BauNVO 1977 dem jeweils ersten Absatz dieser Vorschrift zukommt. Ein Bebauungsplan, der ein Sondergebiet ohne eindeutige Zweckbestimmung Entwicklung zu gewährleisten. Aus der Zweckbestimmung eines Baugebiets ergeben sich Maßstäbe und Grenzen für die Anwendbarkeit des § 15 BauNVO und für die Zulässigkeit von Ausnahmen und Befreiungen. In Sondergebieten ist § 13 BauNVO 1977 nicht anwendbar; soweit Gebäude oder Räume für freie Berufe allgemein oder ausnahmsweise zulässig sein sollen, ist eine ausdrückliche Festsetzung im Bebauungsplan erforderlich. Die Ausweisung eines Sondergebiets ist nur zulässig, wenn der gewollte Festsetzungsgehalt mit keinem der typisierten Baugebiete verwirklicht werden kann. Durch die Festsetzung eines Baugebiets werden die sich auf dieses Gebiet beziehenden Vorschriften der §§ 2 bis 14 BauNVO - vorbehaltlich der anderweitigen Festsetzungsmöglichkeiten nach § 1 Abs. 4 bis 9 BauNVO 1977 - Bestandteil des Bebauungsplans. Es erübrigt sich damit, die im Baugebiet allgemein zulässigen Anlagen und die Anlagen, die ausnahmsweise zugelassen werden können, sowie die Nebenanlagen i. S. von § 14 BauNVO 1977 im Bebauungsplan selbst aufzuführen oder auf die jeweiligen Vorschriften der BauNVO Bezug zu nehmen. Nur für Sondergebiete nach 10 oder 11 BauNVO 1977 ist die Art der Nutzung entsprechend der besonderen Zweckbestimmung im Bebauungsplan selbst festzusetzen. Für die Art der baulichen Anlagen enthalten die §§ 12 bis 14 BauNVO 1977 ergänzende Vorschriften, die sich auf Stellplätze und Garagen, auf Gebäude und Räume für freie Berufe sowie auf Nebenanlagen beziehen. Im übrigen kann im Bebauungsplan die Zulässigkeit untergeordneter Nebenanlagen und Einrichtungen eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. § 15 BauNVO 1977 normiert weitere Voraussetzungen für die Zulässigkeit baulicher Anlagen in den einzelnen Baugebieten. Zur Abgrenzung der Baugebiete sind die Grundstücksgrenzen nicht verbindlich, wenn es sich auch im allgemeinen empfiehlt, bestehende Grundstücksgrenzen zu berücksichtigen. Insbesondere bei sehr großen Grundstücken und der städtebaulichen Neugestaltung von Altbaugebieten. Sind Baugebiete bereits im Flächennutzungsplan dargestellt, so folgt hieraus nicht, dass bei der Aufstellung des Bebauungsplans diese Darstellung in jedem Fall unverändert übernommen werden muss. Im Rahmen der Entwicklung des Bebauungsplans aus dem Flächennutzungsplan nach § 8 Abs. 2 Satz 1 hat die Gemeinde eine gewisse Gestaltungsfreiheit. Geringfügige Veränderungen der Grenzen der einzelnen Baugebiete und Abrundungen gegenüber dem Außenbereich können zulässig sein; dagegen sind wesentliche Abweichungen von den Darstellungen des Flächennutzungsplans unzulässig. Zur Entwicklung der Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan.
Für die in den §§ 4 bis 11 BauNVO 1977 bezeichneten Baugebiete können nach § 1 Abs. 4 BauNVO 1977 im Bebauungsplan Festsetzungen getroffen werden, die das Baugebiet horizontal gliedern. Ferner besteht die Möglichkeit, Baugebiete nach §9 Abs. 3 bzw. § 1 Abs. 7 Bap NVO 1977 vertikal zu gliedern. Beide Gliederungsarten können sich auf Teile der Baugebiete beschränken. Weitere Differenzierungsmöglichkeiten ergeben sich, wenn ein Baugebiet mit sonstigen Festsetzungen nach § 9 überlagert wird. Voraussetzung für die Modifizierung von Festsetzungen ist jedoch in jedem Falle, dass die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt. Schließlich kann die Festsetzung eines Baugebiets durch andere Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 überlagert werden, soweit dies zulässig ist.
Insgesamt sind damit folgende Modifizierungen eines typisierten Baugebiets möglich:
- räumliche Gliederung von Baugebieten;
- Ausschluss von zulässigen Nutzungen;
- Ausschluss von bestimmten Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen;
- Ausschluss von Ausnahmen, gegebenenfalls in Verb. mit § 1 Abs. 9.BauNVO 1977;
- Umwandlung von Ausnahmen in eine allgemeine Zulässigkeit nach § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO 1977, gegebenenfalls in Verb. mit § 1 Abs. 9 BauNVO 1977;
- vertikale Gliederung von Nutzungen für bestimmte Geschosse und Ebenen
- Beschränkung der Zahl der Wohnungen nach § 3 Abs. 4 bzw. §4 Abs. 4 BauNVO 1977;
- Festsetzung von Wohnungen im besonderen Wohngebiet;
- Festsetzung von Wohnungen im Kerngebiet;
- besondere Festsetzungen für Wohnungen;
- besondere Festsetzungen für Wohnungen;
- besonderer Nutzungszweck von Flächen.
Bei der Bestimmung von Baugebieten und ihrer Zuordnung zueinander sowie zu sonstigen Nutzungen sind die Grundsätze des § 1 zu beachten. Besondere Anforderungen ergeben sich, wenn Baugebiete oder sonstige Festsetzungen von verschiedener Qualität und unterschiedlicher Schutzwürdigkeit zusammentreffen. Auf die Erl. zu § I wird verwiesen. Die Art der baulichen Nutzung wird in der Regel durch Planzeichen nach Nr. 1. der Anlage zur PlanzeichenVO festgesetzt; besondere Differenzierungen erfolgen meist durch Text.