Bauhandwerker

Die Verjährung eines allein nach §§ 631f BGB zu beurteilenden Werklohnanspruches eines Bauhandwerkers beginnt auch dann mit dem Schlusse des Jahres, in dem die Abnahme erfolgt ist, wenn der Bauhandwerker eine Rechnung nicht erteilt hat.
Zur Verjährung wiederaufgelebter Gewährleistungsansprüche des Erwerbers wegen Baumängel am neu errichteten Wohnhaus gegen den Veräußerer des Hauses, nachdem der Versuch des Erwerbers fehlgeschlagen ist, aus ihm vom Veräußerer abgetretenen Gewährleistungsansprüchen gegen Bauhandwerker etc. Befriedigung zu erlangen.
Zum Sachverhalt: Durch notariellen Vertrag vom 7. 4. 1971 verkaufte die Beklagten dem Kläger ein Grundstück und verpflichtete sich, auf dem Grundstück ein Reihenhaus nach Plänen und Baubeschreibung zu errichten. Zur Durchführung des Bauvorhabens, das eine Anzahl weiterer Reihenhäuser umfasste, hatte die Beklagten durch Baubetreuungsvertrag vom 24./25. 2. 1970 die Baubetreuung und die Architektenaufgaben nach § 19 GOA der Firma E übertragen. Diese hatte im Namen der Beklagten die Bauarbeiten an verschiedene Handwerker vergeben. Der Kläger bezog sein Haus am 17. 12. 1971. Die Beklagten zeigte ihm mit Schreiben vom 5. 1. 1972 die schlüsselfertige Herstellung und Bezugsfertigkeit an. Der Kläger machte mit Anwaltsschreiben vom 9. 6. 1972 gegenüber der Beklagten Mängelansprüche geltend. Diese berief sich darauf, dass ihre Mängelhaftung nach § 7 Nr. 3 des Kaufvertrags ausgeschlossen sei, und verwies ihn an die Firma E. § 7 Nr. 3 lautet:
Die Verkäuferin wird mit der Ausführung und Herstellung des Bauwerkes fachgerechte Unternehmen, Handwerker etc. beauftragen.
Die Verkäuferin tritt hiermit sämtliche eventuellen Gewährleistungsansprüche und sonstige Schadensersatzansprüche etc., die ihr gegen die am Bau Beteiligten zustehen, mit Wirkung vom Zeitpunkt der Anzeige über schlüsselfertige Herstellung und Bezugsfertigkeit des Reihenwohnhauses an den Käufer ab. Der Käufer nimmt diese Abtretung an. Von diesem Zeitpunkt an ist ausschließlich der Käufer berechtigt, derartige Ansprüche geltend zu machen.
Die Verkäuferin erklärt sich jedoch bereit, den Käufer innerhalb eines Zeitraums von drei Monaten ab Anzeige über schlüsselfertige Herstellung und Bezugsfertigkeit des Reihenwohnhauses bei der Verfolgung derartiger Ansprüche und/oder eventueller Ansprüche auf Nachbesserung zu unterstützen. Soweit die Verkäuferin Gewährleistungsansprüche und sonstige Schadensersatzansprüche etc. an den Käufer abgetreten hat, sind entsprechende Ansprüche des Käufers gegen die Verkäuferin ausgeschlossen. Dem Käufer ist bekannt, dass Ansprüche gemäß der, Verdingungsordnung für Bauleistungen unterliegen.
Im übrigen unterliegen alle Ansprüche des Käufers gegen die Verkäuferin einer Verjährungsfrist von zwei Jahren, gerechnet ab Anzeige über schlüsselfertige Herstellung und Bezugsfertigkeit des Reihenwohnhauses.
Der Kläger machte gegen die E wegen der Mängel Schadensersatzansprüche beim Landgericht geltend und erstritt am 23. 11. 1976 ein Teilurteil u. a. auf Zahlung von 12945 DM nebst Zinsen. Er erlangte jedoch keine Zahlung. Inzwischen hatte die E am 2. 9. 1976 die eidesstattliche Versicherung gemäß § 807 ZPO abgegeben; sie wurde am 30. 1. 1977 wegen Vermögenslosigkeit von Amts wegen im Handelsregister gelöscht. Mit am 2. 6. 1978 zugestelltem Mahnbescheid vom 26. 5. 1978 hat der Kläger den Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten eingeklagt.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen. Die - zugelassene - Revision des Klägers hatte Erfolg.
Aus den Gründen: Das Berufsgericht hält den Gewährleistungsanspruch des Klägers gegenüber der Beklagten für verjährt. Dagegen wendet sich die Revision mit Erfolg.
Die Beklagten hat die in § 7 Nr. 3 des notariellen Vertrags von der 7. 4. 1971 aufgenommenen Freizeichnungsklausel entgegen ihrer auch in der Revisionserwiderung vertretenen Ansicht formularmäßig verwendet. Verträge über den Erwerb eines Grundstücks mit einem darauf neu errichteten oder noch zu errichtenden Bauwerk sind ungeachtet ihrer notariellen Beurkundung für ihre Auslegung und Inhaltskontrolle wie AGB zu behandeln, wenn und soweit sie nach Entstehung und Inhalt das typische Gepräge allgemeiner Geschäftsbedingungen haben. Das ist der Fall, wenn sie - vielfach verwendet - nicht als Ergebnis freien gegenseitigen Aushandelns der Vertragsparteien erscheinen, sondern einseitig vom Veräußerer nach seinen Interessen in erheblicher Abweichung von der gesetzliche Regelungen festgelegt sind. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Die Beklagten hatte den Kaufvertrag entworfen und nach ihrer Angabe bei der Veräußerung von 28 Wohnhäusern verwendet. Der Notar hat jeweils den von den Parteien unterzeichneten Kaufvertrag als Anlage zu seiner Urkunde genommen und mit beurkundet. Dabei ist auch die in § 7 Nr. 3 enthaltene Freizeichnungsklausel dem Vertragsmuster entsprechend unveränderter Vertragsbestimmung geworden. Die Beklagten haben zwar vorgetragen, dass auch diese Vertragsbestimmung beim Notar ausführlich besprochen und erörtert worden sei Diese Behauptung ist aber nicht substantiiert genug, um ihr entnehmen zu können, dass die Klausel durch freies gegenseitiges Aushandeln der Vertragspartner zustande gekommen sei. Dagegen spricht denn auch deutlich der Inhalt der Klausel. Danach wahrt diese Gewährleistungsregelung einseitig die Interessen des Veräußerers und weicht erheblich von der auch die Interessen des Bestellers berücksichtigenden gesetzlichen Regelung über die Sachmängelhaftung in §§ 631 ff. BGB ab. Da sich die hier in Rede stehende Klausel gleichlautend oder sinngemäß in zahlreichen Erwerbsverträgen dieser und ähnlicher Art findet, die auch außerhalb des Bezirks des Berufsgericht geschlossen worden sind, kann das Berufsgericht über ihre Auslegung befinden.
Die formularmäßige Freizeichnungsklausel, durch die der Veräußerer eines neu errichteten oder noch zu errichtenden Bauwerks seine Gewährleistungspflicht ausschließt und dem Erwerber dafür seine Gewährleistungsansprüche gegen die anderen Baubeteiligten abtritt, beseitigt die Eigenhaftung des Veräußerers nicht in jedem Fall. Von dieser Haftung ist er vielmehr nur dann befreit, wenn sich der Erwerber aus den abgetretenen Ansprüchen auch tatsächlich schadlos halten kann. Das Risiko, dass die Schadloshaltung fehlschlägt, bleibt beim Veräußerer.
Im vorliegenden Fall ist die Schadloshaltung des Klägers fehlgeschlagen. Von dem Erwerber können bei der Verfolgung des ihm abgetretenen Anspruchs nur solche Maßnahmen und Handlungen verlangt werden, die ihm billigerweise zuzumuten sind. Es kann hier dahinstehen, ob der Erwerber in solchen Fällen überhaupt verpflichtet ist, die anderen am Bau Beteiligten zu verklagen. Der Kläger hat hier gegen die E geklagt, an die ihn die Beklagten verwiesen hatte. Mehr brauchte er keinesfalls zu tun. Nicht zuzumuten war ihm, mit Hilfe des erlangten Titels gegen die E auch noch gegen die V-Versicherung aufgrund eines von ihm gepfändeten Versicherungsanspruchs zu prozessieren. Zu Unrecht machen die Beklagten dem Kläger auch den Vorwurf, nicht rechtzeitig in früher noch vorhandene Vermögenswerte der E vollstreckt zu haben. Sie hat nicht substantiiert dargelegt, dass der Kläger in Vermögenswerte der E erfolgreich hätte vollstrecken können. Sie hat keine Umstände vorgetragen, aus denen sich ein schuldhaftes Verhalten des Kläger ergeben könnte. Sie hat nicht behauptet, dass sie den Kläger oder seinen Prozessbevollmächtigten rechtzeitig über aussichtsreiche Vollstreckungsmöglichkeiten gegen die E unterrichtet hätte. Zu Unrecht macht sie dem Kläger zum Vorwurf, dass er sich nicht an die Handwerker gewendet hat. Sie selbst hatte den Kläger an die E und nicht an die Handwerker verwiesen. Sie hätte ihn beraten müssen. Dass sie das getan habe, hat sie nicht vorgetragen. Die in § 7 Nr. 3 III enthaltene Bestimmung, dass die Beklagten nur innerhalb der ersten drei Monate ab Anzeige über schlüsselfertige Herstellung und Bezugsfertigkeit den Kläger bei der Verfolgung der abgetretenen Ansprüche zu unterstützen habe, verstößt in ihrer zeitlichen Beschränkung gegen Treu und Glauben und ist deshalb unwirksam. Nach allem stand hier mit dem ablehnenden Schreiben der V-Versicherung vom 29. 3. 1978 fest, dass die dem Kläger zumutbaren Bemühungen um Schadloshaltung fehlgeschlagen waren.
Der gegen die E rechtskräftig zuerkannte, nach dem Vorstehenden gegen die Beklagten wieder aufgelebte, von dieser - abgesehen von der Berufung auf Freizeichnung und Verjährung - im übrigen nicht bestrittene Gewährleistungsanspruch des Kläger auf Zahlung von 12945 DM nebst Zinsen wegen Baumängel infolge fehlerhafter Architektenleistungen ist nicht verjährt.