Bauhölzer

Zur Pflicht, die Verwendung Fäulnis befallener Bauhölzer und späteren Fäulnisbefall zu offenbaren, wenn der Vertreter des Verkäufers bei den Kaufvertragsverhandlungen als Architekt in Erscheinung getreten ist und bemerkt hat, das Haus sei unter seiner ständigen Aufsicht bestens fachgerecht erstellt worden.
Zum Sachverhalt: Die Kläger verkaufte im März 1967 ihr über einen Privatweg zugängliches Hausgrundstück an die Beklagte An den ihrem Inhalt nach bestrittenen Vertragsverhandlungen waren die Eltern der Kläger, insbesondere ihr Vater, der Zeuge 0, der das Haus im Jahr 1951 erstellt hat, beteiligt. Nach dem Vertrag wurde der Grundbesitz verkauft wie er steht, liegt ohne Gewähr für Größe und Beschaffenheit und ohne Gewähr für Mängel und Fehler. Im April 1967 wurde das Haus übergeben; die Beklagte wurden im Oktober 1967 als Eigentümer eingetragen. Den mit dem Tag der Umschreibung fälligen Restkaufpreis verlangt die Kläger mit vorliegender Klage. Die Beklagte verweigern den Restkaufpreis unter Berufung auf ihre Anfechtung des Vertrags wegen arglistiger Täuschung, hilfsweise wegen Gewährleistungsansprüchen. Sie seien insbesondere durch die Angaben des Vaters der Kläger über die Höhenlage des Hauses irregeführt worden; verschwiegen worden seien die Lage des Hauses im Überschwemmungsgebiet und die darauf fußenden deichpolizeilichen Auflagen im Bauschein vom Jahr 1951; getäuscht habe der Vater der Kläger ferner über die Beschaffenheit des als bestens angepriesenen Baumaterials, über die Unterhaltungspflichten der Anlieger des Privatwegs und über die wahren Wertverhältnisse. Die Klage hatte in beiden Vorinstanzen Erfolg. Durch Urteil des erkennenden Senats wurde das Urteil des Berufsgericht aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Das Berufsgericht hat dem Klagantrag erneut entsprochen. Die Revision der Beklagte führt erneut zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen: Das Berufsgericht hat geprüft, ob die Kläger oder ihre Eltern als ihre Vertreter bei den Kaufverhandlungen die Beklagte durch arglistige Täuschung zum Abschluss des Kaufvertrags bestimmt haben. Es kommt zu dem Ergebnis, die Beklagte hätten den Beweis für die Voraussetzungen des § 123 BGB in keinem der vorgebrachten Punkte erbracht, und zwar weder in Bezug auf die Kläger als Verkäuferin noch in Bezug auf ihre Eltern als ihre Vertreter bei den Vertragsverhandlungen.
Unbegründet ist die Rüge der Revision, das Berufsgericht habe sich nicht hinreichend mit dem Verhalten und den Kenntnissen der Kläger selbst befasst. Das Berufsgericht hat ausdrücklich hervorgehoben, dass der Beweis eines arglistigen Verhaltens der Kläger selbst nicht geführt sei. Es fehlt in dieser Hinsicht im wesentlichen schon an einem schlüssigen Vortrag der Beklagte Verfehlt ist insbesondere die Meinung der Revision, nach den besonderen Umständen des Falls trage die Kläger die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass sie selbst keine Kenntnis von der Lage des Grundstücks im Überschwemmungsgebiet gehabt habe.
Das Berufsgericht führt zur Frage der Täuschung über die Lage des Grundstücks im Überschwemmungsgebiet aus, es lasse sich nicht feststellen, dass der Zeuge 0 bei den Kaufverhandlungen über die Lage des Grundstücks in einem amtlich festgelegten Überschwemmungsgebiet orientiert gewesen sei, insbesondere dass dieser sich bei Kaufabschluss im Jahre 1967 der fraglichen Hinweise und Einschränkungen im Bauschein und in der deichpolizeilichen Genehmigung bewusst gewesen sei. Der Zeuge habe bekundet, er habe den Bauschein weder vor noch nach den Verhandlungen mit den Beklagte zur Hand gehabt und weder er noch seine Ehefrau hätten in Erinnerung gehabt, dass in dem Schein u. a. die Rede von deichpolizeilicher Genehmigung und von Überschwemmungsgebiet gewesen sei, er erinnere sich auch nicht an einen von ihm gestellten Antrag auf Erteilung der deichpolizeilichen Genehmigung. Das Berufsgericht fasst seine Würdigung dahin zusammen, die Bekundungen des Zeugen über das Fehlen seiner Erinnerung an die die Lage im Überschwemmungsgebiet kennzeichnenden Umstände könnten jedenfalls nicht als widerlegt angesehen werden. Die Verfahrensrügen, die die Revision gegen diese tatrichterliche Würdigung vorbringt, hat der Senat geprüft. Sie greifen nicht durch. Das Berufsgericht hat dabei insbesondere auch den Vortrag der Beklagte berücksichtigt, der Zeuge habe trotz mehrfacher Zusage bei seinem Auszug die Akten über den Bau und Unterhalt des Hauses nicht zurückgelassen. Von einer Begründung im Einzelnen wird gemäß § 565 a ZPO abgesehen.
Das Berufsgericht lässt dahingestellt, ob im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses wesentliche Teile des im Hause verbauten Holzes von Trockenfäule und Kellerschwamm befallen gewesen seien. Jedenfalls sei nicht nachgewiesen, dass der Zeuge 0 von solchen Mängeln seinerzeit Kenntnis gehabt habe. Wenn er auch beim Einbau an einzelnen Hölzern Risse mit einer bräunlichen Verfärbung bemerkt habe, so ließe sich seine Kenntnis von diesen Holzerkrankungen mangels überzeugender Indizien doch nicht entgegen der beschworenen Aussage des Zeugen feststellen. Der Zeuge sei kein Holzfachmann, und der seinerzeit die Holzarbeiten durchführende Handwerker habe ihn trotz seines Verlangens, nur einwandfreies Holz zu verarbeiten, auf etwaige Holzerkrankungen nicht hingewiesen. Unter diesen Umständen erscheine es verständlich, wenn der Zeuge, entsprechend seinen Bekundungen, einige Jahre vor dem Hausverkauf bei einem möglicherweise ebenfalls von Kellerschwamm oder Trockenfäule angegriffenen Sparren sowie einer Mauerlatte in der Überzeugung, es handle sich um einen Feuchtigkeitsschaden infolge einer schadhaften Stelle im Dach, die Fäulnisstellen herausgekratzt, das befallene Holz getränkt, mit Zementmörtel verstrichen und schließlich die Stelle wieder mit einem Stück Dämmplatte verkleidet habe. Im Zeitpunkt der Kaufverhandlungen Anfang 1967 hätten grob auffällige, nicht zu übersehende Veränderungen des Holzes offensichtlich auch noch nicht vorgelegen. Weitergehende Holzerkrankungen seien vielmehr erstmals mit der Berufungsbegründung Ende Mai 1969, also mehr als zwei Jahre nach Besitzübergang, von dem Beklagten vorgetragen worden.
Die Angriffe der Revision gegen diese tatrichterliche Würdigung bleiben ebenfalls ohne Erfolg. Sie wendet sich gegen diese Würdigung mit der Begründung, der Zeuge habe die unterstellten Holzerkrankungen nach der Reparatur durch die erwähnten Maßnahmen verdeckt und vertuscht. Diesen Umstand habe das Berufsgericht außer acht gelassen, so dass es unerheblich sei, dass diese Mängel bei einer flüchtigen Besichtigung des Hauses nicht hätten entdeckt werden können. Damit setzt sich die Revision jedoch in Widerspruch zu den Feststellungen des Berufsgericht, das in Würdigung der gesamten Umstände für möglich hält, dass der Zeuge die von ihm festgestellten Fäulnisstellen nicht schon als holzzerstörende Pilzerkrankungen erkannt habe.
Der Zeuge 0 habe, führt das Berufsgericht weiter aus, den Käufern aber auch nicht den von ihm schon bei der Erstellung des Hauses und später festgestellten Fäulnisbefall einzelner Hölzer als solchen zu offenbaren brauchen. Das Berufsgericht knüpft bei seiner Prüfung an die Ausführungen des erkennenden Senats im ersten Revisionsurteil an. Danach hat der Zeuge 0 sich selbst als Architekt bezeichnet und darauf hingewiesen, dass das Haus unter seiner ständigen Aufsicht bestens fachgerecht erstellt worden sei; dadurch habe dem Zeugen erkennbar bei den Käufern ein Vertrauen in seine Fachkenntnisse erweckt sein können, die die Mitteilung des festgestellten Fäulnisbefalls nach Treu und Glauben im Rechtsverkehr habe gebieten können. Das Berufsgericht kommt zu dem Ergebnis, es sei nicht mit der erforderlichen Sicherheit festzustellen, dass die Beklagte den Abschluss des Kaufvertrags in einer für den Zeugen erkennbaren Weise von einem bestimmten Zustand des beim Bau verwendeten Holzes abhängig gemacht hätten und keinerlei Schäden hinzunehmen gewillt gewesen wären. Es würdigt die erwähnte Äußerung des Zeugen nur als eine allgemeine Anpreisung, die den Zweck verfolgt habe, den Angeschriebenen zu näheren Vertragsverhandlungen zu bewegen. Weiter meint es, diese Bemerkung habe bei den Beklagte allenfalls die Vorstellung erwecken können, das Haus sei in architektonischer Hinsicht mit Sorgfalt erstellt worden. Mit Rücksicht darauf, dass Architekten allenfalls ausnahmsweise auch Holzfachleute seien, sei das Schreiben für sich nicht geeignet gewesen, den Eindruck zu vermitteln, als sei bei diesem Hause gerade auch das Holz von besonders ausgesuchter Qualität und demgemäß auch 16 Jahre nach der Errichtung des Hauses ohne irgendwelche Mängel. Diese Würdigung des Beweisergebnisses hält unter dem erwähnten maßgeblichen rechtlichen Gesichtspunkt einer Überprüfung nicht stand.