Baulücken

Ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil wird also durch einzelne unbebaute Grundstücke - Baulücken - nicht unterbrochen. Es handelt sich bei Baulücken um unbebaute Grundstücke innerhalb eines Bebauungszusammenhangs, die nach der Verkehrsanschauung Bauland sind und bei denen die umgebenden Grundstücke einen derartig prägenden Einfluss auf die Art und Weise der Bebauung ausüben, dass dadurch die städtebauliche Ordnung gewährleistet wird. Daraus folgt, dass eine Baulücke dann nicht mehr gegeben ist, wenn die Fläche so groß ist, dass sie in den Möglichkeiten ihrer Bebauung von der bereits vorhandenen Bebauung nicht mehr geprägt wird. Ob insoweit eine Unterbrechung des Bebauungszusammenhangs vorliegt oder nicht, lässt sich nicht nach geographisch-mathematischen Maßstäben bestimmen; es gibt insoweit auch keine festen Größenangaben. Zur Beurteilung bedarf es vielmehr einer Bewertung des konkreten Sachverhalts, wobei die gesamten örtlichen Gegebenheiten zu würdigen sind. Die Annahme einer Baulücke wird auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass für die unbebaute Fläche die Aufstellung eines Bebauungsplans nach §1 Abs. 3 erforderlich ist. Mit ansteigender Größe der unbebauten Fläche wird das Vorliegen einer Baulücke allerdings immer unwahrscheinlicher. Es handelt sich dabei aber lediglich um eine Faustregel, letztlich maßgebend ist folgendes: Das Fehlen eines die Bebauung lenkenden Bebauungsplans wird vom Gesetz für unschädlich gehalten, wenn und weil die bereits vorhandene Bebauung die unerlässliche Grenze setzt. Nur dieser lenkende Einfluss der bereits vorhandenen Bebauung macht die Rechtsfolgen des § 34 erträglich. Dementsprechend setzt seine Anwendbarkeit voraus, dass ein Grundstück durch die vorhandene Bebauung in irgendeiner Weise geprägt wird. Daran fehlt es, wenn eine Fläche wegen ihrer Größe einer von der Umgebung unabhängigen gesonderten städtebaulichen Entwicklung und Beplanung fähig ist, es sich also um ein eigenes Baugebiet, also den sog. Außenbereich im Innenbereich, handelt Eine derartige Freiheit von der Prägung durch die vorhandene Bebauung entzieht der Anwendbarkeit des § 34 den Boden. Dies bedeutet, dass die Merkmale der Vorschrift nicht greifen, aber nach ihrer inneren Rechtfertigung auch weder greifen können noch greifen sollen. Auch wenn es somit keine festen Zahlenwerte für die maximale Ausdehnung einer Baulücke geben kann, weil dies von der jeweiligen Einzelfallsituation abhängig ist, lassen sich doch an Hand der bisherigen Praxis gewisse Erfahrungswerte angeben. Bei einer unbebauten Fläche mit einer Ausdehnung von zwei bis drei Bauplätzen, also 50-60m, wird man i. d. R. eine Baulücke annehmen können, bei aufgelockerter Bauweise wird auch eine Freifläche von ca. 90m den Bebauungszusammenhang noch nicht unterbrechen. Bei einer Baulücke von 130m hat das BVerwG eine Baulücke noch für möglich gehalten, der BayVGH hat dagegen bei dieser Distanz eine Baulücke verneint. Maßgeblich ist dabei auch, ob es sich um eine ländlich oder um eine städtisch geprägte Umgebung handelt. Bei noch größeren Freiflächen zwischen der vorhandenen Bebauung kann man i.d.R. nicht mehr von einer Baulücke sprechen. Für die Frage, ob eine unbebaute Fläche noch als Baulücke angesehen werden kann, ist neben der Größe der Fläche auch die Einheitlichkeit der umgebenden Bebauung von Bedeutung. Der für eine Baulücke letztlich maßgebende prägende Einfluss der Umgebungsbebauung ist auch bei einer größeren Freifläche noch gewährleistet, wenn die Umgebung durchweg einheitlich bebaut ist. In diesem Fall kommt für die Bebauung der Freifläche nur eine entsprechende bauliche Nutzung in Betracht. Weist demgegenüber die in der Umgebung der unbebauten Freifläche vorhandene Bebauung erhebliche Unterschiede auf, dann führt dies zu einer starken Einschränkung der prägenden Wirkung dieser Bebauung. Für eine Nutzung der Freifläche bieten sich dann verschiedene Alternativen an, die sämtlichst einen Anknüpfungspunkt in der näheren Umgebung vorweisen können. Die Lösung dieser städtebaulichen Spannungslage bei dem sog. Außenbereich im Innenbereich kann nur durch einen Bebauungsplan erfolgen; § 34 bietet insoweit keine Handhabe.
Maßgebliche Bauvorhaben - Zum Bebauungszusammenhang gehört die tatsächlich vorhandene Bebauung unabhängig davon, ob die Gebäude genehmigt worden sind oder ob sie baurechtswidrig sind, aber die Baubehörden sich mit ihrem Vorhandensein abgefunden haben. Tatsächlich vorhandene Bauten haben demnach nur dann außer Betracht zu bleiben, wenn das Verhalten der zuständigen Baubehörde hinreichend klar ergibt, dass ihre Beseitigung absehbar ist. Ob es sich bei den Gebäuden um Wohnhäuser, gewerblich genutzte Vorhaben, landwirtschaftliche Anwesen oder auch Nebengebäude handelt, ist für die Frage, wie weit der Bebauungszusammenhang reicht, gleichgültig. Die Art der Nutzung ist nur für das Einfügen in die nähere Umgebung von Bedeutung. Völlig unbedeutende bauliche Anlagen vermitteln allerdings keinen Bebauungszusammenhang. Dagegen sind genehmigte, aber noch nicht errichtete Bauvorhaben für die Ausdehnung der zusammenhängenden Bebauung ohne Bedeutung. Dies ergab sich früher eindeutig aus der Fassung des § 34 Abs. I BBauG 1960, wonach auf die vorhandene Bebauung abzustellen war. Durch die terminologische Änderung in nähere Umgebung, die auf die BBauG-Novelle 1976 zurückgeht, sollte insoweit keine inhaltliche Änderung erfolgen, sondern lediglich klargestellt werden, dass nicht nur eine bauliche Nutzung, sondern auch eine sonstige Nutzung - etwa als Lagerplatz oder Sportanlage - zu berücksichtigen ist. Das geplante Bauvorhaben zählt nicht zum Bebauungszusammenhang, weil sonst der Bebauungszusammenhang am Ortsrand unbeschränkt ausgeweitet werden könnte. Etwas anderes gilt jedoch, wenn es als Ersatz für ein vorher vorhandenes Bauwerk errichtet werden soll und zwischen Abriss des Altbaus und Errichtung eines Neubaus ein zeitlicher Zusammenhang besteht. Für die Bemessung des zeitlichen Zusammenhangs wird man auf die Rechtsprechung des BVerwG zu §35 Abs.5 Nr.2 zurückgreifen können, wonach ein zeitlicher Zusammenhang stets zu bejahen ist, wenn zwischen Abriss und Antrag auf Genehmigung des Neubaus weniger als ein Jahr liegt und umgekehrt der zeitliche Zusammenhang i. d. R. zu verneinen ist, wenn die zeitliche Differenz mehr als zwei Jahre beträgt. Der erforderliche zeitliche Zusammenhang wird vom BVerwG auch dann bejaht, wenn der Eigentümer sich bei einem weitläufigen Grundstück nach dem Abbruch des vorhandenen Gebäudes um die Aufstellung eines Bebauungsplans zur Ordnung der Bebauung bemüht. In diesem Fall entfällt selbst nach 12 Jahren noch nicht die durch das frühere Gebäude begründete Innenbereichsqualität.