Bauträger

Den Feststellungen des Berufsgericht ist nicht zu entnehmen, ob auch die Vollmacht, soweit sie den Bauträger befugte, im Namen der Beklagte zu Lasten des Kaufgegenstandes Grundpfandrechte bis in Höhe von 90% der Gesamtkosten zuzüglich 10% Aufgeld mit persönlicher und dinglicher Unterwerfungsklausel zu bestellen und entsprechende Darlehensverträge und Versicherungsverträge zu schließen, mit dem Geschäftsbesorgungsvertrag zwischen dem Bauträger und der Beklagte rechtlich unlösbar verbunden war, ob hier zumindest die Grundsätze der Duldungs- oder Rechtsscheinvollmacht eingreifen oder ob die Beklagte die Aufnahme des Kredits wenigstens genehmigte.
Die bisherigen Feststellungen des Berufsgericht erlauben auch keine Entscheidung darüber, ob die Kläger den Kredit vertragsgemäß zur Verfügung gestellt und damit ihre Verpflichtung zur Kreditgewährung gegenüber der Beklagte ordnungsgemäß erfüllt hat, so dass ein Anspruch auf Darlehenszinsen besteht.
Zwar erklärte der Bauträger nach den Feststellungen des Berufsgerichts gegenüber der Klägerin, dass er eine Darlehensschuld in Höhe von 56560 DM und zusätzlich von 20200 DM für die Zwecke der Beklagte anerkenne. Der Bauträger konnte - so nimmt das Berufsgericht weiter an - über dieses Geld verfügen. Seine Kreditaufnahmevollmacht war jedoch durch die Bindung an den Baufortschritt beschränkt. Entsprechend hat die Beklagte als Erwerber der Eigentumswohnung die Kläger beauftragt, dem Bauträger die gemäß Kaufvertrag fälligen Raten zu überweisen. Die Fälligkeit der Kaufpreisraten gilt danach als festgestellt, wenn der Bauträger vom bauleitenden Architekten gegengezeichnete Bautenstandsberichte bei der Kläger vorlegt. Diese vertragliche Regelung ersetzt die sonst übliche Zahlungsanweisung durch den Kreditnehmer. Sie dient seinem Schutz. Denn die sollte sicherstellen, dass für die gezahlten Gelder tatsächlich entsprechende Gegenwerte entstanden. Die die Fälligkeit der Raten feststellenden Bautenstandsberichte sollten daher zur Sicherheit vom bauleitenden Architekten gegengezeichnet sein und nicht bloß vom Bauträger herrühren, der unter Umständen ein gesteigertes Interesse an vorzeitigen Zahlungen haben konnte. Die Kläger hatte danach den Kredit in der vertraglich in Nr. 7 des Kreditvertrags vorgesehenen Weise zu gewähren. Stellte sie den Kredit entgegen der von ihr selbst festgelegten Vertragsregelung ohne Weisung oder Auftrag des Kreditnehmers oder eines von ihm hierzu wirksam Bevollmächtigten dem Bauträger zur Verfügung, so erfüllte sie ihre Verpflichtung zur Gewährung des beauftragten Kredits nicht. Ein Anspruch auf Rückzahlung des Kredits besteht dann nicht.
Die Bautenstandsberichte, aufgrund derer die Kläger an den Bauträger zahlte, tragen die der Kontrolle dienende Gegenzeichnung des Architekten nicht. Die Fälligkeit der von der Beklagten zu erbringenden Zahlungen an den Bauträger, die Voraussetzungen für die Auszahlung des Kredits an den Bauträger, galt somit nicht als vertraglich festgestellt. Das Berufsgericht hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen, ob die Kläger sich auch auf andere Weise als durch die Gegenzeichnung des bauleitenden Architekten vom Baufortschritt überzeugen konnte und auf dieser Grundlage den Kredit dem Bauträger zu Lasten des Kontos der Beklagte zur Verfügung stellen durfte. Insoweit würde jedenfalls sie die Darlegungs- und Beweislast dafür tragen, dass sie den Kreditvertragsgemäß entsprechend dem Baufortschritt gewährt hat.
Die Kläger kann sich nicht darauf berufen, sie habe der Beklagte einen Durchschlag der Zahlungsersuchen des Bauträgers und der Zahlungsanweisungen übersandt. Nur sie erhielt die Bautenstandsberichte. Die Beklagte hatte keine Kenntnis vom und keinen Einfluss auf den Zahlungsvorgang. Sie durfte annehmen, dass sich die Kläger an die von ihr selbst festgelegte vertragliche Regelung der Kreditauszahlung hielt.
Angesichts der Tatsache, dass der letzte Bautenstandsbericht vom 10.7. 1973 den Fertigstellungsgrad für Haupt- und Nebengebäude mit jeweils 94,5% angibt und die Zahlungsanzeige der Kläger vom 21. 8. 1973 sogar von Bezugsfertigkeit spricht, andererseits das Berufsgericht es als völlig offen bezeichnet, ob der Kaufvertrag jemals erfüllt werden wird, kommt dem Umstand, dass die Kläger die Bautenstandsberichte in einer nicht vertragsgemäßen Form anerkannt hat, entscheidungserhebliche Bedeutung selbst dann zu, wenn der Nachweis des Baufortschritts nicht Voraussetzung der Leistung der Darlehensvaluta an den Bauträger gewesen wäre. Auch dann wäre zu klären, ob die Kläger schuldhaft vertragswidrig die Interessen der Beklagte außer Acht gelassen hat und auf tatsächlich unzutreffende Bautenstandsberichte zahlte. Dabei obliegt der Beklagten zwar die Beweislast dafür, dass ein Schaden entstanden ist, nicht aber, ob dies auf einem Verschulden der Kläger beruht. Auch insoweit hat das Berufsgericht zur Beurteilung ausreichende Tatsachen nicht festgestellt.
Auf der Grundlage des bisher vom Oberlandesgericht festgestellten Sachverhalts lässt sich auch nicht abschließend beurteilen, ob dem Zinsbegehren der Kläger ein Schadensersatzanspruch der Beklagte wegen Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht entgegensteht. Bei der durch die Einschaltung eines Globalkreditgebers zu Lasten des Eigentumsbewerbers/Darlehensnehmers verschobenen Risikolage können Aufklärungspflichten des Globalkreditgebers, der zugleich Kreditgeber des Eigentumsbewerbers ist, gegenüber diesem in Betracht kommen, wenn der Kreditgeber durch sein Verhalten oder durch ein ihm zurechenbares Verhalten des Bauträgers einen falschen Eindruck über die rechtlichen Risiken des Geschäfts erweckt hat. Bei der Beurteilung wird auch die Bedeutung der von der Klägerin zugesagten Bürgschaft für das Eigenkapital der Beklagte zu erwägen sein. Auch insoweit fehlen zur Beurteilung ausreichende Feststellungen des Berufsgerichts
Eine einen Einwendungsdurchgriff oder einen Schadensersatzanspruch ausschließende Belehrung des Beklagte über die Bedeutung der von ihr erteilten Vollmacht und über die rechtlichen Risiken des Auftrags ist den Feststellungen des Berufsgericht nicht zu entnehmen. Auftrag und Vollmacht für den Bauträger sind nicht notariell beurkundet. Bei der Beglaubigung - wie hier - einer Unterschrift braucht der Notar die Urkunde nur darauf zu prüfen, ob Gründe bestehen, seine Amtstätigkeit zu versagen. Die Feststellungen des Berufsgerichts ergeben auch nicht, dass die Beklagte den beglaubigenden Notar mit der Fertigung der Vollmachtsurkunde beauftragt hatte und er aus diesem Grunde ihr gegenüber zur Prüfung und Belehrung verpflichtet war.