Bauträgervertrag

Zur Ausübung der Rechte nach § 326 BGB durch den Bauträger, wenn die im Bauträgervertrag übernommene Verpflichtung zur Herstellung des Bauwerks nachträglich auf einen Dritten übertragen wird und der Bauträger sich nur noch die Übereignung des Grundstücks an die Erwerber vorbehält.
Zum Sachverhalt: Die Kläger waren Miteigentümer eines Grundstücks, auf dem sie ein Gebäude mit sechs Eigentumswohnungen errichten wollten. Nach Abgabe einer entsprechenden Teilungserklärung wurden sie im Juni 1980 als Miteigentümer in die neugebildeten Wohnungsgrundbücher eingetragen. Schon vorher hatten die Kläger sich gegenüber verschiedenen Interessenten zur Errichtung der Wohnungen und zur Verschaffung des Wohnungseigentums verpflichtet. Im notariellen Kaufvertrag vom 7. 8. 1979, den sie mit den Beklagten zu 3 und 4 (künftig: die Beklagte) geschlossen hatten, war für deren Wohnung ein Kaufpreis von 258 280,18 DM festgesetzt. Hiervon sollten auf den Grundstücksanteil 64 154,82 DM entfallen, und zwar zahlbar nach Eintragung der gleichzeitig bewilligten Vormerkung auf Verschaffung des Eigentums. In der Folgezeit gaben die Kläger ihre Absicht, das Bauvorhaben selbst durchzuführen, auf und schlossen dafür am 3. 9. 1979 mit der Firma B einen notariellen Vertrag, in dem die B die Errichtung der Wohnung gemäß den Plänen und der Baubeschreibung übernahm, die schon Bestandteil der Verträge mit den Interessenten gewesen waren (künftig: Übernahmevertrag). Die Kläger behielten sich lediglich die Übertragung des Grundstücks und den hierauf entfallenden Kaufpreisanteil vor; im übrigen traten sie ihre Ansprüche gegen die Erwerber an die B ab. Die Beklagte genehmigten den Übernahmevertrag mit notariell beurkundeter Erklärung vom 11. 9. 1979. Außerdem schlossen sie - wie auch die anderen Erwerber - am 15. 10. 1979 mit der B einen gleichfalls notariell beurkundeten Bauwerksvertrag, in dem sie der B als Generalunternehmerin die schlüsselfertige Erstellung der Eigentumswohnung, und zwar wiederum nach den bisher geltenden Plänen und der alten Baubeschreibung übertrugen als Festpreis wurden 194 125,36 DM vereinbart, also die schon im Kaufvertrage vorgesehenen 258 280,18 DM abzüglich der auf den Grundstücksanteil entfallenden 64154, 82 DM. Nach Beginn der Bauarbeiten zeigte sich im Frühjahr 1980, dass das geplante Kellergeschoß keinen hinreichenden Schutz gegen Grundwasser bot. Der Beklagte teilte der B daraufhin mit, dass eine von ihr vorgeschlagene Wanne eingebaut werden solle. Das Unternehmen bestätigte den Auftrag und errichtete die Wanne im August 1980. Da aber nur die Beklagte, nicht auch die übrigen Erwerber die Mehrkosten anteilig beglichen, stellte die B die Arbeiten am 12. 9. 1980 endgültig ein. Das Bauvorhaben liegt seitdem still. Im November 1980 wurden die Auflassungsvormerkungen in die Wohnungsgrundbücher eingetragen. Mit Schreiben vom 25. 11. 1980 verlangten die Kläger von den Beklagten die Zahlung der auf den Grundstücksanteil entfallenden 64 154,82 DM, setzten zur Zahlung eine Frist von zehn Tagen und erklärten zugleich, dass sie andernfalls die Annahme der Leistung ablehnen und Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen würden. Keiner der Erwerber zahlte, und zwar deshalb nicht, weil die Bauarbeiten bereits eingestellt worden waren. Die anderen Erwerber kündigten zudem die Bauwerksverträge, weil die B mangelhaft gearbeitet habe. Die Kläger verlangen jetzt von den Erwerbern nur noch deren Einwilligung in eine Löschung der Vormerkungen.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das KG hat sie durch Teilurteil abgewiesen, soweit sie gegen die Beklagte gerichtet ist. Die - zugelassene - Revision der Kläger hatte keinen Erfolg.
Aus den Gründen: Das Berufungsgericht meint, die Beklagte seien nicht verpflichtet, in die Löschung der Vormerkung einzuwilligen, weil ihr hierdurch gesicherter Anspruch auf Verschaffung von Wohnungseigentum fortbestehe. Die nur von den Kläger gemäß § 326 BGB gesetzte Zahlungsfrist sei unbeachtlich; deren fruchtloser Ablauf habe den Erfüllungsanspruch der Beklagte daher nicht beseitigen können. Unter den gegebenen Umständen seien nämlich die Verträge der Beklagte mit den Kläger und der B einheitlich abzuwickeln; die Kläger hätten demgemäß auch nur gemeinsam mit der B gegen die Beklagte vorgehen können. Die B aber habe sich gegenüber den Beklagten nicht vertragstreu verhalten, das müssten die Kläger sich zurechnen lassen. Das ist im Ergebnis nicht zu beanstanden. Was die Revision dagegen vorbringt, bleibt ohne Erfolg.
I. Wäre es allein bei dem Vertrage vom 7. 8. 1979 und der dort begründeten Verpflichtung der Kläger zur Errichtung von Eigentumswohnungen geblieben, ergäbe sich ohne weiteres, dass die Kläger die mit ihrem Schreiben vom 25. 11. 1980 angeforderten 64154,82 DM nicht hätten beanspruchen können.
1. Da die Kläger hier als Bauträger, mithin als Gewerbetreibende i. S. des § 34c I 1 Nr. 2 lit a GewO aufgetreten waren, galten für das Vertragsverhältnis der Parteien die Bestimmungen der Makler- und Bauträgerverordnung in der damals maßgeblichen Fassung der Bekanntmachung vom 11. 6. 1975 (BGBl I, 1351 - MaBV). Gern. § 3 II Nr. 1 MaBV hätten die Kläger dann zwar nach Beginn der Erdarbeiten als erste Rate 30 vom Hundert der Vertragssumme (hier: 258280,15 DM), also 77484,05 DM grundsätzlich verlangen können. Fällig wäre dieser Betrag jedoch nur unter den weiteren Voraussetzungen des § 3 I MaBV, also insbesondere dann geworden, wenn zugunsten der Beklagte die Eintragung einer Vormerkung gewährleistet war, die den Anspruch auf Übertragung des Wohnungseigentums an rangerster Stelle zu sichern vermochte.
2. Auch wenn danach die erste Rate (77484,05 DM) schon zahlbar gewesen wäre, hätten die Kläger die auf den Grundstücksanteil entfallenden 64154,82 DM doch nicht fordern können.
a) Auf diesen Betrag hätten sie sich nämlich das anrechnen lassen müssen, was die Beklagte schon bisher gezahlt hatten. Das waren - ohne Berücksichtigung des auf die Kosten der Wanne geleisteten Anteils - an Architektenhonorar und Bauraten insgesamt 31060,06 DM. Die Regelung in § 3 Nr. 2a des Vertrages vom 7. 8. 1979, wonach die Beklagte bis bzw. bei Baubeginn und Eintragung der Vormerkung als Architektenhonorar 30000 DM, für den Grundstücksanteil 64154,82 DM und von den restlichen 164125,36 DM noch einmal 30 vom Hundert, also 49237,61 DM, insgesamt mithin 143392,43 DM zahlen sollten, hätte wegen Verstoßes gegen die Sicherungspflichten der Kläger zumindest die Fälligkeit der jene 77484,05 DM übersteigenden Beträge nicht herbeiführen können (vgl. Locher-Koeble, Baubetreuungs- und BauträgerR, 3. Aufl., Rdnr. 61).
b) Aber auch hinsichtlich der 46423,99 DM, die nach Abzug der Vorauszahlungen für die erste höchstzulässige Rate den Kläger verblieben wären, hätten diese irgendwelche Rechte aus § 326 BGB nicht geltend machen können. Nach ständiger Rechtsprechung sind bei gegenseitigen Verträgen die Rechte des einen Partners (Gläubiger) aus § 326 BGB wegen Verzuges des anderen Teils (Schuldner) ausgeschlossen, wenn und solange der Gläubiger selbst vertragsuntreu ist (BGH, NJW 1974, 36 [37] = LM vorstehend Nr. 4; NJW 1977, 580 [581] = LM vorstehend Nr. 5, jeweils m. Nachw.). Voraussetzung für den Bestand dieser Rechte ist vielmehr, dass der Gläubiger die eigenen Vertragspflichten vollständig und rechtzeitig erfüllt. Das muss auch dann gelten, wenn bereits feststeht, dass der Gläubiger diese Pflichten unabhängig von der vom Schuldner zu erbringenden Leistung nicht erfüllen wird (vgl. auch BGH, WM 1972, 1056 [1058]; Senat, NJW 1983, 989 = LM § 5 VOB/B 1973 Nr. 2). So liegen die Dinge hier. Die Bauarbeiten sind schon vor der Zahlungsaufforderung vom 25. 11. 1980, nämlich am 12. 9. 1980 endgültig eingestellt worden, ohne dass die Beklagte dies zu vertreten haben. Dabei kann offen bleiben, ob die Wanne als Sonderleistung über den vereinbarten Festpreis hinaus zu vergüten war. Die Beklagte haben den von ihnen geforderten Anteil an den Kosten der Wanne alsbald nach Erhalt der Rechnung gezahlt. Ihnen gegenüber wären die Kläger daher keinesfalls zur Einstellung der Arbeiten berechtigt gewesen; sie hätten den Vertrag weiterhin erfüllen müssen. Mit der Aufgabe des Bauvorhabens wären die Kläger mithin vertragsuntreu geworden.
II. An dem sich hieraus ergebenden Recht der Beklagte zur Zahlungsverweigerung haben die späteren Verträge nichts geändert.
1. Dabei kann dahinstehen, ob die Kläger mit der Aufspaltung und Verteilung der zunächst von ihnen allein übernommenen Leistungspflichten die Sicherungsvorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung hatten umgehen wollen (vgl. Reithmann-Brych-Manhart, Kauf vom Bauträger und Bauherrenmodelle, 5. Aufl., Rdnrn. 8, 22, 38, 137b; Marcks, Makler- und Bauträgerverordnung, 3. Aufl., § 3 Anm. 5).
2. Selbst wenn § 3 MaBV im vorliegenden Fall nicht eingreifen sollte, hat es hier doch bei einer einheitlichen Abwicklung der mit den Beklagten geschlossenen Verträge zu bleiben.
a) Nach gefestigter Rechtsprechung stehen mehrere an sich selbständige Vereinbarungen dann in rechtlichem Zusammenhang, wenn sie durch den Willen der Beteiligten derart miteinander verbunden sind, dass die Gültigkeit des einen Rechtsgeschäfts vom Bestand des anderen abhängen soll. Einer Verknüpfung durch rechtsgeschäftliche Bedingungen bedarf es dazu nicht. Ausschlaggebend ist vielmehr, ob nach den Vorstellungen der Vertragsschließenden die Vereinbarungen nicht für sich allein gelten, sondern miteinander stehen oder fallen sollen (BGHZ 50, 8 [13] = LM § 181 BGB Nr. 11 = NJW 1968, 936; BGHZ 76, 43 [48, 49] = NJW 1980, 829; BGHZ 78, 346 [349] = LM § 313 BGB Nr. 89 [L] = NJW 1981, 274; BGH, NJW 1976, 1931 [1932]). Dabei ist auf die gesamten durch die Verträge deutlich gewordenen Interessen der Parteien abzustellen (BGH, WM 1970, 392 [393]). Auch wenn nur einer der Vertragspartner den entsprechenden Willen erkennen lässt und dieser Wille vom anderen Partner gebilligt oder zumindest hingenommen wird, liegt ein einheitliches Geschäft vor (BGHZ 76, 43 [49] = NJW 1980, 829 m. Nachw.; BGHZ 78, 346 [349] = LM § 313 BGB Nr. 89 [L] = NJW 1981, 274). Nicht erforderlich ist, dass die verschiedenen Vereinbarungen zum selben im Gesetz geregelten Geschäftstyp gehören oder in einer einzigen Urkunde enthalten sind (BGHZ 50, 8 [13] = LM § 181 BGB Nr. 11 = NJW 1968, 936; BGH, WM 1966, 899 [900] = LM § 139 BGB Nr. 34). Eben so wenig müssen an den Absprachen stets dieselben Personen beteiligt sein (BGHZ 76, 43 [49] = NJW 1980, 829; BGHZ 78, 346 [349] = LM § 313 BGB Nr. 89 [L] = NJW 1981, 274; BGH, NJW 1976, 1931 [1932], jeweils m. Nachw.).
b) Ob ein in diesem Sinne einheitliches Rechtsgeschäft vorliegt, hat der Tatrichter zu entscheiden (BGH, aaO). Er hat auch darüber zu befinden, ob und inwieweit zunächst voneinander abhängige und deshalb eine Einheit bildende Vereinbarungen nachträglich selbständig geworden sind. Hier ist das Berufungsgericht zu dem Ergebnis gelangt, dass die Kläger die angestrebte Trennung der ursprünglich eingegangenen Verpflichtungen zur Errichtung von Eigentumswohnungen und zur Verschaffung von Wohnungseigentum nicht erreicht haben. Das muss die Revision hinnehmen. (Wird dargelegt.)
3. Die Kläger haften nach alledem zwar nicht für die Erfüllung der von der B übernommenen Bauverpflichtung; sie müssen sich aber die, wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, zumindest gegenüber dem Beklagten vertragswidrige Einstellung der Bauarbeiten zurechnen lassen dass die Beklagte die auf den Grundstücksanteil entfallende Vergütung nicht zahlten, berechtigte die Kläger mithin nicht, ihrerseits nach § 326 BGB vorzugehen und vom Vertrage zurückzutreten oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen. Die Beklagte haben vielmehr weiterhin Anspruch auf Verschaffung des Wohnungseigentums und damit des dazu gehörigen Miteigentums am Grundstück. Sie sind deshalb auch nicht verpflichtet, in die Löschung der diesen Anspruch sichernden Vormerkung einzuwilligen.