Bauverbot

Bereits im sog. Sportpalasturteil hat der BGH die Auffassung vertreten, dass sich eine vorübergehende Veränderungssperre, die eine im unverbindlichen Bebauungsplan endgültig ausgewiesene Unbebaubarkeit des Grundstücks sichert, im Rückblick betrachtet als eine Vorwirkung der späteren völligen Entziehung des Eigentums, als Teil eines einheitlichen Enteignungsprozesses und damit als endgültiger teilweiser Entzug der aus dem Eigentum fließenden Befugnisse darstellen kann mit der Folge, dass nicht erst nach Ablauf von vier Jahren, sondern vom ersten Tag der Sperre an ein Entschädigungsanspruch entstehen kann, es somit auf die Dauer der Sperre nicht ankommt. Ein entschädigungsfreier Zeitraum von vier Jahren kommt demnach nicht in Betracht. Ob diese Grundsätze auch auf eine nach § 18 zu beurteilende Veränderungssperre anwendbar sind, mit der Folge, dass ein entschädigungsfreier Zeitraum von vier Jahren nicht in Betracht kommt, ist nach der Rspr. des BGH offen. Dabei hat der BGH ausdrücklich auch die Frage unentschieden gelassen, ob eine Veränderungssperre sich, rückwirkend betrachtet, als Teil eines einheitlichen Enteignungsprozesses darstellen kann, wenn die verbindliche Bauleitplanung erst zu einer späteren Zeit zu einer Ausweisung des Grundstücks als öffentliche Verkehrsfläche führt.
Im Schrifttum sind die Meinungen geteilt. Überwiegend wird die Auffassung vertreten, dass der grundsätzlich vierjährige Ausschluss der Entschädigung in § 18 durch das spätere Schicksal des Grundstücks nicht berührt wird. Gegen eine unterschiedliche Behandlung von vorübergehenden Sperren und solchen, die in eine dauernde Inanspruchnahme des Grundstücks übergehen, wenden sich insoweit. Dabei wird u.a. darauf verwiesen, dass weder §18 BBauG noch §91 Abs. 2 FStrG unterschiedliche Regelungen treffen für vorübergehende Veränderungssperren und solche, die nach Inkrafttreten des Bebauungsplans oder nach Erlass des Planfeststellungsbeschlusses zur Vollinanspruchnahme eines Grundstücks führen. Der Bundesgesetzgeber habe zudem mit der Einbeziehung des §40 Abs. 1 BBauG und §42 BBauG klargestellt, dass § 18 auch auf sog. dauernde Bauverbote Anwendung finde; dies ergebe sich daraus, dass von einer Veränderungssperre, die die Sicherung einer Festsetzung nach §40 Abs. 1... zum Gegenstand hat, die Rede ist. Schließlich wird zur Begründung darauf hingewiesen, es gebe auch keinen sachlichen Grund dafür, innerhalb der für die Sicherung der Planung erforderlichen vier Jahre die insgesamt betroffenen Eigentümer ungleich zu behandeln; soweit einzelne Eigentümer später enteignet werden, erhielten sie das volle Äquivalent für das Grundstück, sie seien in der Lage, ihre Pläne und Absichten ebenso zu verwirklichen wie die Eigentümer, die ihr Grundstück behielten.
Demgegenüber wird von der Gegenmeinung vor allem geltend gemacht - ein Gesichtspunkt, der dem BGH nicht von vorneherein unbeachtlich erschien -, dass bei Anwendung des § 18 auch auf vorwirkende Bauverbote eine Gleichbehandlung insofern nicht gewährleistet sei, weil in den Fällen, in denen die Sperre eine Vorwirkung der Enteignung darstelle und zugleich das betroffene Grundstück von jeder konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen habe, die Enteignungsentschädigung nach der früheren, meist niedrigeren Grundstücksqualität bemessen werde; der Eigentümer erhalte so keinen Ausgleich für den durch die Veränderungssperre verhinderten Substanzzuwachs, der den anderen Eigentümern mit der Wiedergewinnung der vollen Nutzungsbefugnis aber zufalle.
Stellungnahme zum bisherigen Meinungsstand - Entschädigung vor Inkrafttreten des Bebauungsplans. Hier wird man davon auszugehen haben, dass zutreffend hervorgehoben wird, beide Eigentümer, ob sie - im Rückblick betrachtet - von einem nur vorübergehenden oder endgültigen Bauverbot betroffen sind, jedenfalls zunächst sich in derselben Ausgangslage befinden, denn während der Zeit der Planerarbeitung kann noch nicht von einem endgültigen Bauverbot gesprochen werden; es kann Entschädigung nur verlangt werden, wenn die Veränderungssperre länger als vier Jahre dauert. Zum Erlöschen des Anspruchs. Erst wenn der Bebauungsplan rechtsverbindlich geworden ist, ergibt sich, ob ein endgültiges oder nur vorübergehendes Bauverbot vorgelegen hat. Wird bereits vor diesem Zeitpunkt bei mehr als vierjähriger Dauer der Veränderungssperre Entschädigung verlangt, stellt sich die Frage, ob und mit welchen ev. Folgerungen der Eigentümer von einer bereits als Vorwirkung eines einheitlichen Enteignungsprozesses aufzufassenden Veränderungssperre betroffen worden ist, vor Inkrafttreten des Bebauungsplans nicht; denn eine solche Vorwirkung kann von der Veränderungssperre nur ausgehen, wenn sie die spätere verbindliche Planung... mit Sicherheit erwarten ließ. Der Eigentümer wird von der Möglichkeit, bereits vor Inkrafttreten des Bebauungsplans Entschädigung zu verlangen, in aller Regel gerade deshalb Gebrauch machen, weil bis zu diesem Zeitpunkt unklar bleibt, ob ein Bauverbot wieder vorübergeht oder sich zu einem dauernden entwickelt. Allerdings hat der BGH in einzelnen Entscheidungen in eine als Einheit aufzufassende Enteignungsmaßnahme nicht nur eine Ausweisung eines Grundstücks im Bebauungsplan die falls es nicht zu einer freiwilligen Abtretung kommt, die spätere Enteignung zwangsläufig zur Folge haben müsste, einbezogen, sondern auch vorbereitende Planungen, auf die eine Enteignung ursächlich zurückging, und die die Weiterentwicklung des von ihr betroffenen Grundstücks abschnitten. Ein Zurückgehen auf solche vorbereitende Maßnahmen ist jedoch keineswegs allgemein möglich, sondern kann nur in Betracht gezogen werden, wenn die Vorwirkung mit der späteren Entziehung des Eigentums in einem ursächlichen Zusammenhang steht, eine hinreichende Bestimmtheit hatte und die spätere verbindliche Planung, die dann zur Enteignung führte, mit Sicherheit erwarten ließ, die Weiterentwicklung des von ihr betroffenen Grundstücks also abschneidet. Ob dies der Fall ist, ergibt sich nur aus den tatsächlichen Umständen des Einzelfalls. In aller Regel steht insoweit aber die Verwirklichung vorbereitender Planungen aufgrund der Gestaltungsfreiheit bei der Aufstellung des Bebauungsplans im Rahmen der Entwicklung aus dem Bebauungsplan auf einer so unsicheren Grundlage, dass, was die Vorwirkung eines einheitlichen Enteignungsprozesses betrifft, jedenfalls bei vor Inkrafttreten des Bebauungsplans geltend gemachten Entschädigungsansprüchen nicht auf einen vor dessen Inkrafttreten liegenden Zeitpunkt abgehoben werden kann.