Bauweise

Die Bauweise bezeichnet die Art und Weise, in der die Gebäude auf den Grundstücken in Beziehung zu den seitlichen Grundstücksgrenzen und damit zu den Gebäuden auf den Nachbargrundstücken angeordnet werden. Ob die Bauweise festzusetzen ist, richtet sich nach den Planungserfordernissen im Einzelfall. Für die Qualifikation des Bebauungsplans i. S. von § 30 Abs. 1 ist die Festsetzung der Bauweise nicht erforderlich. Auf die Festsetzung der Bauweise wird in der Regel bei Industriegebieten oder größeren Gewerbegebieten verzichtet. Die Festsetzung kann die Festsetzung von Baugebieten oder anderen Flächen, auf denen bauliche Anlagen zugelassen werden sollen, überlagern; sie kann aber auch selbständig getroffen werden.
Nach § 22 BauNVO 1977 sind folgende Bauweisen zulässig:
- die offene Bauweise,
- die geschlossene Bauweise,
- die sonstige, d. h. von der offenen und der geschlossenen Bauweise abweichende Bauweise.
In der offenen Bauweise werden die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder als Hausgruppen mit einer Länge von höchstens 50 m errichtet. Die Breite des Grenzabstandes richtet sich nach dem Bauordnungsrecht der Länder. In der geschlossenen Bauweise werden die Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand errichtet, es sei denn, dass die vorhandene Bebauung eine Abweichung erfordert. Soweit eine geschlossene Bauweise festgesetzt ist, ist ein seitlicher Grenzabstand bzw. Bauwich nach dem Bauordnungsrecht nicht einzuhalten.
Als abweichende Bauweise, die nach § 22 Abs. 4 BauNVO 1977 festgesetzt werden kann, kommen in Betracht
- die halboffen Bauweise,
- die Winkelbauweise,
- die Kammbauweise;
- die Reihenhausbauweise;
- die Zeilenbauweise,
- die Kettenbauweise,
- die Gartenhof- oder Artriumbauweise;
- die Teppichbauweise.
Die Festsetzung der Bauweise braucht für das jeweilige Baugebiet nicht einheitlich festgesetzt zu werden. Entsprechend dem in § 16 Abs. 5 BauNVO 1977 für die Festsetzung des Nutzungsmaßes zum Ausdruck kommenden Grundsatz kann auch die Bauweise für Teile des Baugebiets oder für einzelne Grundstücke unterschiedlich festgesetzt werden. Bei einem Verzicht auf entsprechende Festsetzungen gilt nach der BauNVO 1977 nicht automatisch die offene Bauweise als festgesetzt. Der Bauherr kann vielmehr die Bauweise selbst wählen; beim einfachen Bebauungsplan können sich jedoch aus § 34 bzw. 35 Einschränkungen ergeben. Die Festsetzung der Bauweise erfolgt in der Regel durch Planzeichen nach Nr. 3 der Anlage zur PlanzeichenVO, gegebenenfalls durch weiterentwickelte Planzeichen oder durch Text. Das betreffende Baugebiet oder der abgegrenzte Teil des Baugebiets, für den die Festsetzung gelten soll, muss eindeutig abgegrenzt sein.
Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen - Überbaubare Grundstücksflächen sind die Teile der Baugrundstücke, innerhalb deren bauliche Anlagen im Rahmen des festgesetzten Maßes der baulichen Nutzung errichtet werden dürfen. Die überbaubare Grundstücksfläche ist nicht mit der zulässigen Grundfläche nach § 19 BauNVO 1977 identisch. Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen ist erforderlich, wenn der Bebauungsplan die Qualifikation nach § 30 Abs. 1 erhalten soll. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen können sowohl für Baugebiete i. S. der §§3 bis 11 BauNVO 1977 als auch für andere Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 getroffen werden, sofern in den betreffenden Flächen bauliche Anlagen zulässig sind. Die Festsetzung kann diese Festsetzungen überlagern; sie kann aber auch selbständig getroffen werden.
Die überbaubaren Grundstücksflächen können nach § 23 Abs. 1 Satz 1 BauNVO 1977 bestimmt werden durch Festsetzung von
- Baulinien,
- Baugrenzen oder
- Bebauungstiefen.
Ist eine Baulinie festgesetzt, so muss auf dieser Linie gebaut werden. Ein Vor- oder Zurücktreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden, z.B. für Gesimse, Dachvorsprünge, Erker und Balkone. Ob Baulinien städtebaulich erforderlich sind, ist besonders sorgfältig zu prüfen; in der Regel reicht die Festsetzung von Baugrenzen aus. Baulinien kommen in Betracht, wenn dies aus städtebaulichen Gründen z. B. zur Einhaltung einer Bauflucht besonders geboten ist. Ist eine Baugrenze festgesetzt, so dürfen Gebäude und Gebäudeteile diese nicht überschreiten; sie können aber andererseits von dieser Grenze Abstand halten. Ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden. Die Festsetzung einer Bebauungstiefe ersetzt die rückwärtige Begrenzung der überbaubaren Fläche durch eine Maßangabe. Sie wird gemäß § 23 Abs. 4 BauNVO 1977 von der Straßenmitte aus ermittelt, sofern im Bebauungsplan nichts anderes festgesetzt ist. Die Festsetzung der Bebauungstiefe wirkt wie die Festsetzung einer Baugrenze. Die überbaubaren Flächen müssen vollständig durch Baulinien oder Baugrenzen umschlossen werden. Die Umgrenzung darf nicht nach einer Seite hin offen bleiben und unterbrochen werden. Es muss eindeutig erkennbar sein, welche Flächen für eine Bebauung vorgesehen sind. Dies ergibt sich aus dem Bestimmtheitsgebot. Die Festsetzung ist geschoßweise unterschiedlich möglich, womit der Bau von Arkaden, Staffelgeschossen sowie von Terrassen und Hügelhäusern erreicht werden kann. Die Festsetzung gilt auch für die unter der Erdoberfläche liegenden Geschosse und bauliche Anlagen. Die Festsetzungsmöglichkeiten können auch miteinander verbunden werden. Durch die Festsetzung von Baulinien oder Baugrenzen werden im Regelfall Flächen so begrenzt, dass dem Bauherrn ein Spielraum dafür eingeräumt bleibt, wie er das Gebäude unter Beachtung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung innerhalb der überbaubaren Flächen anordnet. Bei der Baukörperfestsetzung wird die Grundfläche der baulichen Anlagen oder der Geschosse durch Baulinien oder Baugrenzen so bestimmt, dass entweder kein oder nur ein geringer Spielraum für die Anordnung des Baukörpers verbleibt. Mit der Zahl der Vollgeschosse und gegebenenfalls der Höhe der baulichen Anlagen wird darüber hinaus auch das zulässige Maß der baulichen Nutzung bestimmt. Da die Baukörperfestsetzung einen erheblichen Eingriff in Freiheit und Eigentum bedeutet, kommt sie nur in Betracht, wenn besondere städtebauliche Gründe vorliegen.