Bauwerk zu einem Festpreis

Zur Befugnis des Baubetreuers, der sich zur schlüsselfertigen Erstellung eines Bauwerks zu einem Festpreis verpflichtet hat, Bauarbeiten im Namen des Erwerbers zu vergeben.
Anmerkung: Der Entscheidung liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die Beklagte hatte mit einer Wohnungsbaugesellschaft einen Baubetreuungsvertrag abgeschlossen, durch den sich die Gesellschaft verpflichtete, für die Beklagte als Bauherrn ein wohnblockartiges Mehrfamilienhaus zum Festpreis von 991109 DM schlüsselfertig zu erstellen. In einer Vertragsbestimmung heißt es, das Betreuungsunternehmen werde beauftragt, das Bauvorhaben im Namen und für Rechnung des Bauherrn vorzubereiten und durchzuführen, der Bauherr erteile dem Betreuungsunternehmen eine entsprechende Vollmacht. Darauf schloss der Baubetreuer die Verträge mit den Handwerkern im Namen der Beklagte ab. Im Streitfall verlangte der Zimmerer restlichen Werklohn. Die Beklagte berief sich darauf, den Festpreis bereits an den Baubetreuer gezahlt zu haben. Dieser war aber zwischenzeitlich in Konkurs gefallen.
Der BGH hält die Bevollmächtigung des Baubetreuers für klar und eindeutig. Die Vereinbarung eines Festpreises steht dazu nicht in Widerspruch. Sie lässt sich zwanglos als Preisgarantie deuten, die den Betreuer verpflichtet, den Bauherrn von den über den Festpreis hinausgehenden Forderungen der Bauhandwerker freizustellen (BGH, BauR 1974, 374; Oberlandesgericht Hamm, NJW 1969, 1438; Brandt, BauR 1976, 21). Die Vereinigung des Rechnungs- und Zahlungsverkehrs in der Hand des Baubetreuers besagt ebenfalls nichts Gegenteiliges. Sie hat ihren Sinn auch dann, wenn die Bauverträge unmittelbar zwischen den Bauhandwerkern und den Bauherrn geschlossen worden sind. Die Überprüfung der Rechnungen und die Verteilung der vorhandenen Mittel gehört in der Regel zu den Aufgaben eines jeden Baubetreuers.
Dem mit der Bevollmächtigung des Baubetreuers verbundenen Risiko doppelter Inanspruchnahme, wenn der Festpreis an den Baubetreuer im voraus bezahlt wird, kann der Betreute nicht entgehen. Die Bevollmächtigung des Baubetreuers, die Bauverträge im Namen des Erwerbers abzuschließen, hat in aller Regel den Sinn und Zweck, dem Betreuten steuerliche Vorteile zu verschaffen. Dazu ist notwendig, dass er als Bauherr anerkannt wird. Das kann er auf legalem Wege aber nur erreichen, wenn er auf eigene Rechnung und Gefahr baut oder bauen lässt, wenn also die Bauleistungen in seinem Namen vergeben werden (vgl. den sogenannten Bauherrenerlass des Bundesfinanzministeriums vom 31. 8. 1972 BStB1 I, 486 = Betr 1972, 1749). Denn für die steuerliche Anerkennung ist erforderlich, dass die jeweils gewählte bürgerlich-rechtliche Gestaltung auch ernsthaft gewollt ist (§ 6 StAnpG vgl. auch BFHE 109, 257). Eine bestimmte vertragliche Regelung kann nicht gleichzeitig als steuerrechtlich gewollt und als zivilrechtlich nicht gewollt angesehen werden. Deshalb liegt in Fällen der vorliegenden Art auch kein Scheingeschäft i. S. des § 117 1 BGB vor (BGHZ 21, 378 [382] = Nr. 1 zu § 75 GmbHG; BGHZ 36, 84 [88] = Nr. 4 zu § 1163 BGB [Ls.]; Hepp, NJW 1971, 11 [13]). Damit, er habe nur die Steuervorteile gewollt, nicht dagegen die Befugnis des Baubetreuers, in seinem Namen Verträge mit den Handwerkern zu schließen, kann der Betraute demnach nicht gehört werden. Das ist im übrigen eine unzulässige rückschauende Betrachtung. Denn bei ordnungsgemäßer Abwicklung des Baubetreuungsvertrags wären steuerrechtliche und zivilrechtliche Beurteilung der Vertragsgestaltung gar nicht auseinandergefallen. Das hat sich erst durch den zwischenzeitlichen Konkurs des Baubetreuers ergeben. Dieser spätere Umstand muss bei der Vertragsauslegung außer Betracht bleiben.