Bauwerkvertrag

Zur Frage, ob ein Bauwerkvertrag über ein Fertighaus der notariellen Beurkundung bedarf.
Anmerkung: Die Beklagten beauftragten die Kläger durch privatschriftlichen Bauwerkvertrag mit der schlüsselfertigen Errichtung eines Ferienhauses in Fertigbauweise auf einem im einzelnen bezeichneten Grundstück zum Festpreis von 104300 DM. Die Geltung der VOB/B war vereinbart. Die Beklagte sollten zum Rücktritt berechtigt sein für den Fall, dass ihnen der Eigentümer des Grundstücks dieses nicht binnen 4 Wochen zum Preis von höchstens 35700 DM zum Kauf anbieten sollte. Bereits drei Tage nach Vertragsschluss teilten die Beklagte dem Kläger mit, sie würden den Bauwerkvertrag nicht anerkennen. Das ihnen fristgerecht unterbreitete Angebot zum Kauf des Grundstücks nahmen sie nicht an. Die Kläger hat 5215 DM nebst Zinsen als Schadenersatz in Höhe von 5% des Festpreises eingeklagt. Die Beklagte haben sich in erster Linie darauf berufen, dass der Bauwerkvertrag formnichtig sei. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Die- zugelassene - Revision der Kläger führte zur Aufhebung und Zurückweisung.
Nach Ansicht des BGH bedurfte der Bauwerkvertrag zu seiner Wirksamkeit nicht der notariellen Beurkundung gemäß § 313 BGB. Denn die Beklagte wurden durch ihn weder unmittelbar noch mittelbar zum Erwerb des für das Fertighaus vorgesehenen Grundstücks verpflichtet. Der Bauwerkvertrag bildete mit dem vorgesehenen Grundstückskaufvertrag auch keine rechtliche Einheit.
1. Eine unmittelbare Verpflichtung der Beklagte zum Grundstückserwerb enthielt der Bauwerkvertrag nicht. Dazu genügt nicht, dass das Grundstück, auf dem das Fertighaus errichtet werden sollte, schon im Vertrag näher bezeichnet war. Von einem klagbaren Anspruch der Klägerauf Erwerb des Grundstücks durch die Beklagten konnte keine Rede sein.
2. Ein Vertrag kann freilich auch dann beurkundungsbedürftig sein, wenn durch ihn ein mittelbarer Zwang zur Veräußerung oder zum Erwerb eines Grundstücks herbeigeführt wird (BGH, NJW 1970, 1915 [19161 = LM vorstehend Nr. 43; BGH, NJW 1971, 93 [94] = LM § 652 BGB Nr. 38; BGH, NJW 1971, 557 = LM § 652 BGB Nr. 39; BGH, NJW 1979, 307 [308] = LM vorstehend Nr. 78; BGH, WM 1973, 816). Es genügt aber nicht schon jeglicher Druck, der sich aus der Verpflichtung ergibt, einen Vertrag einzuhalten.
a) Einen die Entschließungsfreiheit eines Grundstückseigentümers erheblich beeinträchtigenden Zwang hat der BGH bei Maklerverträgen dann angenommen, wenn der Eigentümer zur Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe der Maklerprovision für den Fall verpflichtet wird, dass er sein Grundstück nicht verkauft (BGH, NJW 1970, 1915 = LM vorstehend Nr. 43; BGH, NJW 1971, 93 = LM § 652 BGB Nr. 38; BGH, NJW 1971, 557 = LM § 652 BGB Nr. 39). Dasselbe gilt, wenn die Entschließungsfreiheit des Erwerbers in Frage steht (BGH, NJW 1979, 307 = LM vorstehend Nr. 78). In diesen Fällen wird gerade durch das uneigentliche Strafgedinge im Sinne des § 343 Il BGB der Zweck verfolgt, den Grundstückseigentümer oder Erwerbsinteressenten zum Abschluss des Grundstückskaufvertrags zu bringen, damit der Makler seinen Lohnanspruch (§ 652 BGB) erhält. Das ist eine unangemessene wirtschaftliche Belastung bei der Grundstücksvermittlung, die die Willensentschließung des Veräußerers und Erwerbsinteressenten in einem solchen Maße beeinträchtigt, dass bereits, diese Vereinbarung formbedürftig ist. Nur das entspricht dem Zweck des § 313 BGB.
b) So liegt der Fall des Bauwerkvertrags über ein Fertighaus nicht. Er ist nicht wie der Maklervertrag unmittelbar auf den Abschluss von Verträgen über Erwerb oder Veräußerung eines Grundstücks gerichtet. Der Bauwerkvertrag hat vielmehr eine selbständige und für beide Vertragspartner große wirtschaftliche Bedeutung. Wenn sich die Beklagten von dem Bauwerkvertrag schuldhaft einseitig losgesagt hatten, waren sie der Kläger schadenersatzpflichtig. Für diese Schadensersatzpflicht kann es keinen Unterschied machen, ob der Bauwillige bei Abschluss des Bauwerkvertrags schon Grundstückseigentümer ist oder ob er das Grundstück erst erwerben will. Wer in der Erwartung, demnächst ein bestimmtes Grundstück erwerben zu können, bereits Verträge im Hinblick auf dieses Grundstück abschließt, handelt auf eigenes Risiko, wenn sich seine Erwartung nicht erfüllt. Ein derartiger Schadensersatzanspruch mag zwar geeignet sein, einen gewissen wirtschaftlichen Druck auf die Entschließungsfreiheit des Bauwilligen für den beabsichtigten Grundstückserwerb auszuüben. Das allein kann aber nicht genügen. Denn diese Schadensersatzpflicht würde ihn auch dann treffen, wenn er bei Abschluss des Bauwerkvertrags bereits Eigentümer des Grundstücks gewesen wäre. Die Schadensersatzpflicht kann daher nach dem Schutzzweck des § 313 BGB nicht den Zwang zu notarieller Beurkundung des Bauwerkvertrags rechtfertigen.
3. Eine für sich allein nicht formbedürftige Vereinbarung ist auch dann notariell zu beurkunden, wenn sie mit einem Grundstückskaufvertrag rechtlich zusammenhängt (RGZ 79, 434 [436]; BGH, LM vorstehend Nr. 3). Das ist dann der Fall, wenn die Vereinbarungen nach dem Willen der Vertragspartner derart voneinander abhängig sind, dass sie miteinander stehen und fallen sollen (BGH, DNotZ 1971, 410, [411] = LM § 139 BGB Nr. 46; BGH, DNotZ 1976, 683).
Ein solches einheitliches Rechtsgeschäft lag hier nicht vor. Die Parteien hatten den Bauwerkvertrag für sich allein abgeschlossen und hierin keine Verpflichtung der Beklagten zum Grundstückserwerb aufgenommen. Werden mehrere selbständige Verträge in verschiedenen Urkunden niedergelegt, so besteht die Vermutung, dass die Verträge nicht in rechtlichem Zusammenhang stehen sollen (BGH, WM 1967, 1131 [1132]). Ein Haus kann allerdings nicht ohne Grundstück errichtet werden. Das allein vermag aber den rechtlichen Zusammenhang der beiden Erwerbsverträge über Haus und Grundstück nicht zu begründen. Bloßer wirtschaftlicher Zusammenhang genügt nicht. Entscheidend ist der Verknüpfungswille der Parteien, für den es im Streitfall an hinreichenden Anhaltspunkten fehlte. Insofern kann der Fall den Umständen nach aber auch anders liegen. Das wird bei allen Überlegungen über die Formbedürftigkeit von Verträgen, die mit einem Grundstücksvertrag zusammenhängen, stets zu beachten sein.